艾德華(泰德)·德斯沃特 加拿大555集團前副總裁、新華南Mall 生活城資深副總裁

　　主持人：今年如果單單從北京來看的話，是一個購物中心年，有很多的購物中心在北京的各個城區開業，比如說像CBD就將近有7個購物中心進入市場，以你很專業的角度來看，這種購物中心都集中在同一個區，比如說像CBD有7個項目同時大規模地進入，是否顯得過多一些？因為我們有過98年百貨公司類似的經驗，曾經發生　過過多的集中供應。

　　泰德：按照北京的市場規模來說，只要它經營得好、規劃得好，生存應該是沒有問題的，我覺得主要不是量的問題，是這種新的、更的購物中心替代以前老式的購物中心的過程。

　　主持人：以您的觀點，就是說這是一個升級換代的過程？

　　泰德：這是一個更新換代的過程。

　　主持人：購物中心未來的狀態是什么樣？現在美國有很多原先的MALL，紛紛改建，或者說是經過了改造，以現在目前國外的經驗，這種購物中心或者大型的MALL，他們未來的發展動向會是什么樣的？

　　泰德：在美國政府會干涉到某一個地區的地區規劃，要保證這個區域它整個商業發展的規模是多少，所以它有一個配額在里面，就是說這么大規模的區應該有到底體量的商業開發不會讓它過熱，如果購物中心要生存的話，有兩個因素比較重要。一個就是它有多少的比較有資質的，比較有潛力或者說質量比較好的商家支撐它的購物中心。

    第二個就是可到達性，即使在某個區域人口是非常多的，而且它有質量非常好的商家在支撐商務中心，但是有可能是可到達性不是那么好，如果在一個區域過熱的話，可能導致構成中心生存不下來，在政府的指導下，把購物中心分散一些，就不會造成過熱的情況。在美國因為比較普及，很少有人是走著或者乘坐公共交通去的，都是驅車去購物中心，因為有很多的主力店在里面，基本上就是百貨店，在美國出現的情況就是大的百貨店吃掉小的百貨店，在某個購物中心開了更大的主題店，就會吃掉以前在購物中心更小的百貨店，就會導致原來的購物中心由于失掉了百貨店，而就生存不下去了。

　　主持人：有很多專家說過，說美國的方式不一定是適合中國的，美國的MALL會是相對比較郊區一點也沒關系，大家都開車去，大家到了那個地方購物都很方便，但是現在中國有很多的城市交通非常困難，大家是不是有私車可以開到那邊去，有很多的限制，因為你做了很多中國的項目，是不是有必要開發這種大型的MALL？是不是符合中國的國情呢？

　　泰德：中國現在車慢慢多起來了，大多數人還是沒有車，應該對中國的購物中心來說，應該有其他選擇的交通方式，比如說自行車、打車、公交車等等。假設中國突然一夜之間人均的車擁有量跟美國一樣，但是整個的系統沒辦法一下改變過來，其他方式的交通系統還是非常重要的。我覺得在中國還是不太適合建很多大型的購物中心在郊區，因為交通的問題。

　　在中國整個地鐵的開發速度是比美國來得快，現在反而很多人不需要自己開車，坐地鐵非常方便，上下班都非常方便，在地鐵周邊開發的購物中心非常流行，像我們買個東西再回家，走進了地鐵式的購物中心會非常方便。

　　主持人：因為你在南方也做了一個比較大的項目，你覺得是不是一個項目必須有一個非常強有力的主力店進行捆綁，相對來說吸引招商，采取這樣的舉措比較理想？

　　泰德：我都是以這種方式運作的，我覺得這種方式是最有效的，在美國甚至在開發商買地皮之前，就會先跟主力店談，問你喜不喜歡這個位置，需要多大面積，然后把地買下來，買下來以后馬上就跟主力店去談。在美國就先有主力店的需求，才去買地，這是非常必要的一種做法，一定要先有了主力店，才會買地做這個開發　。

　　主持人：還是跟中國有點不一樣。

　　泰德：有很大的區別。在美國的開發商和主力店是非常好的朋友。

　　主持人：像家樂福或者說其他類似的大型超市，他們進入到國內以后，受到了國內很多開發商的追崇，就把他們作為主力店來引進，其實是很低價的方式，我們看到在北京有很多家樂福的超市或者主力店的情況都是外包的，它成了第二房東的角色。我想問一下在美國是否也有這樣的情況？他們是如何來回避的？

　　泰德：在美國是不會發生這種轉租的情況，如果家樂福要多少，我就只給你這么大面積，不會成為第二房東，像中國可能要一萬平方米，只要3、4千，剩下6、7千轉租給別人，這個會有兩個方面的轉變，現在開發商越來越多地控制主力店，不允許他們把面積轉租給其他商家。第二個像家樂福這樣的主力店，他們有的自己會　成為開發商，他建了一塊地以后，自己用一些面積，把剩下的轉租給別人。
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