在SHOPPING MALL招租洽談過(guò)程中，有關(guān)“入場(chǎng)期間業(yè)主提供的物業(yè)交付條件、及運(yùn)營(yíng)期業(yè)主委托的物業(yè)管理公司、其它專業(yè)公司為租戶所提供的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容“等物業(yè)服務(wù)相關(guān)條款的約定，通常是僅次于租金價(jià)格的談判重點(diǎn)。
   
　　因?yàn)椋琒HOPPING MALL的業(yè)主、租戶都認(rèn)識(shí)到，SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)管理成敗的關(guān)鍵，就是在于能否打造項(xiàng)目所在商業(yè)輻射區(qū)域范圍內(nèi)領(lǐng)先的購(gòu)物環(huán)境，而購(gòu)物環(huán)境的優(yōu)劣不僅取決于駐場(chǎng)租戶提供的服務(wù)品質(zhì)、同時(shí)也包括SHOPPING MALL業(yè)主方提供的整體物業(yè)狀況與服務(wù)支持。
   
　　因此，租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)合同條款的深究，不僅直接關(guān)系到前期投入費(fèi)用、及后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所必需支出的固定經(jīng)營(yíng)成本（物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)分?jǐn)偟龋匾氖顷P(guān)系到租戶對(duì)SHOPPING MALL整體購(gòu)物環(huán)境狀況、及經(jīng)營(yíng)期間得到的業(yè)主物業(yè)服務(wù)支持程度的預(yù)期。同時(shí)，對(duì)于業(yè)主，也不僅只涉及到前期建設(shè)資金的投入、及后期聘用物業(yè)管理公司、專業(yè)公司所產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)成本，更重要的涉及到SHOPPING MALL能否對(duì)優(yōu)質(zhì)租戶具有足夠的吸引力。
   
　　嚴(yán)格意義上，SHOPPING MALL選擇租戶的過(guò)程，同時(shí)也是租戶特別是主力店租戶選擇SHOPPING MALL的過(guò)程。從租戶角度，肯定希望業(yè)主提供的物業(yè)服務(wù)，包括的工作項(xiàng)越多、標(biāo)準(zhǔn)越高越好，其中以零售業(yè)、餐飲業(yè)為代表的主力店租戶，其自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，用于安保、保潔、設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)的費(fèi)用都十分龐大，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用更是斤斤計(jì)較。但作為業(yè)主，經(jīng)營(yíng)SHOPPING MALL從根本上為了逐利，作好物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造優(yōu)質(zhì)購(gòu)物環(huán)境，都是為了實(shí)現(xiàn)更高的出租率、租金水平、及租金收繳率，不可能只為提升租戶的滿意度，就無(wú)限制地提供服務(wù)。租賃合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)條款的談判過(guò)程，就是業(yè)主、與承租戶博弈的過(guò)程。

　　SHOPPING MALL業(yè)主在與租戶進(jìn)行物業(yè)服務(wù)條款談判過(guò)程中，要圍繞著“SHOPPING MALL內(nèi)所有物業(yè)管理、或服務(wù)行為都應(yīng)最終滿足業(yè)主資產(chǎn)保護(hù)與增值、經(jīng)營(yíng)行為（主要指：租賃行為）順利開(kāi)展”的最根本目的，按照如下原則進(jìn)行：
   
　　首先，應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主作為MALL主導(dǎo)者的責(zé)任（即通常提倡的“大業(yè)主、小租戶”的SHOPPING MALL管理原則），通過(guò)以物業(yè)服務(wù)為代表的SHOPPING MALL運(yùn)營(yíng)期各種管理手段，對(duì)項(xiàng)目整體購(gòu)物環(huán)境、特別是公共環(huán)境進(jìn)行有效地管理控制。
   
　　再次，始終保持成本意識(shí)，對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，不是簡(jiǎn)單地一刀切，對(duì)租戶要求進(jìn)行合理區(qū)分，提供不同層次服務(wù)，對(duì)租戶運(yùn)營(yíng)管理充分了解，與租戶合理溝通，清晰了解租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所需要的物業(yè)服務(wù)，提供有針對(duì)性的支持，保持租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展。
   
　　其中，主力店租戶多屬于餐飲、百貨等勞動(dòng)密集型行業(yè)，業(yè)主對(duì)提供的物業(yè)服務(wù)應(yīng)側(cè)重于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的硬件、軟件支持，而不是租戶自有員工工作量的代替。

　　租賃開(kāi)間式商鋪、特色經(jīng)營(yíng)的中小租戶，自身人力資源薄弱，業(yè)主的物業(yè)服務(wù)應(yīng)以全面為主，使租戶可以將全部精力，完全投入到經(jīng)營(yíng)中。

　　對(duì)于部分租戶的特殊要求，提倡引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，主要通過(guò)設(shè)施設(shè)備的改進(jìn)，以物業(yè)交付條件的硬件形式實(shí)現(xiàn)，盡量避免使用后期物業(yè)服務(wù)的軟性承諾。

　　運(yùn)用長(zhǎng)效成本管理概念，在通常租戶租賃經(jīng)營(yíng)期都短于業(yè)主產(chǎn)權(quán)持有期的情況下，應(yīng)該堅(jiān)持自已管理重要設(shè)施設(shè)備的工程管理模式。，一般不采取租戶代管方式。

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)條款的約定中有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)、水電、空調(diào)管理等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，要作到明確、主動(dòng)，避免受制于租戶。

　　SHOPPING MALL整體運(yùn)營(yíng)、及租戶經(jīng)營(yíng)活動(dòng)組織，受單體、組群等MALL不同建筑形態(tài)影響很大，業(yè)主在考慮物業(yè)服務(wù)支持條款時(shí)，要充分考慮建筑形態(tài)因素的影響。

　　結(jié)合上述原則，就SHOPPING MALL業(yè)主為租戶提供的的安全、保潔、工程等方面物業(yè)服務(wù)中，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議的條款，具體分析如下：
   
　　首先，安全管理?xiàng)l款中，主要爭(zhēng)議多集中在“租戶資產(chǎn)保護(hù)、營(yíng)業(yè)糾紛處理協(xié)助、通道管理、及消防安全管理”等四方面，在談判過(guò)程中，應(yīng)該按“業(yè)主主外、租戶自理內(nèi)部”原則，合理分解職責(zé)。
   
　　一，商品防盜，是零售、超市業(yè)主力店租戶的關(guān)注重點(diǎn)，此類租戶一般都設(shè)有內(nèi)保組織，內(nèi)部還設(shè)有紅外、監(jiān)控等技防報(bào)警系統(tǒng)，并多與公安機(jī)關(guān)直接聯(lián)網(wǎng)。在資產(chǎn)保護(hù)條款洽談中，租戶永遠(yuǎn)希望業(yè)主承擔(dān)的責(zé)任無(wú)限放大，但業(yè)主不可能對(duì)租戶資產(chǎn)進(jìn)行全面、及時(shí)的精確確認(rèn)，所以，業(yè)主不要試圖承擔(dān)資產(chǎn)保全的風(fēng)險(xiǎn)，而且，在商業(yè)企業(yè)中，商品被盜問(wèn)題，一直難以完全避免，例如，超市業(yè)認(rèn)可的可控失竊率為千分之三，租戶要求業(yè)主承諾資產(chǎn)安全，只是為了在“出現(xiàn)嚴(yán)重商品被盜事件”的情況下，尋求業(yè)主分?jǐn)傌?zé)任風(fēng)險(xiǎn)。在安全管理責(zé)任把握上，業(yè)主應(yīng)主要從協(xié)防角度出發(fā)，在時(shí)間范疇，側(cè)重于夜間的安全保衛(wèi)；在空間范圍，堅(jiān)持租賃合同紅線分界；“在租戶非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，以暴力破窗、破門(mén)等形式，造成租戶的財(cái)產(chǎn)破損，由業(yè)主（或所聘物業(yè)公司、保安公司）承擔(dān)由執(zhí)法部門(mén)確認(rèn)的連帶責(zé)任；但租戶在非營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)，因自身疏忽，未關(guān)閉通道門(mén)、或可作為進(jìn)出口的各類窗、管道、設(shè)備井等，及經(jīng)執(zhí)法部門(mén)確認(rèn)的針對(duì)于租戶的報(bào)復(fù)性行為，所造成的財(cái)產(chǎn)破損，業(yè)主不承擔(dān)責(zé)任”是業(yè)主可以接受的資產(chǎn)安全管理?xiàng)l款約定。還需要特別強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)租戶往來(lái)商品進(jìn)出管理，尤其是卸貨區(qū)管理，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持“無(wú)責(zé)任管理”方式，一方面要求安保人員注意觀察，一方面明確不承擔(dān)對(duì)貨物進(jìn)出、特別是大型運(yùn)貨車輛離場(chǎng)的清查責(zé)任，貨物堅(jiān)持由租戶自行交接。 
   
　　二，業(yè)主所聘用安保人員，在租戶營(yíng)業(yè)期間內(nèi)，主要職責(zé)側(cè)重于“公共秩序維護(hù)”，按國(guó)家現(xiàn)有法規(guī)，安保人員不具備任何執(zhí)法權(quán)，所以，在安全管理?xiàng)l款約定中，不要涉及業(yè)主負(fù)責(zé)、或協(xié)助處理商業(yè)糾紛，租戶工作人員人身保護(hù)的職責(zé)，SHOPPING MALL中的零售業(yè)、餐飲業(yè)、特別是娛樂(lè)業(yè)，都是容易發(fā)生營(yíng)業(yè)糾紛的業(yè)態(tài)，如安保人員介入處理租戶與消費(fèi)者的糾紛，一方面根本不具備處理權(quán)，更容易造成消費(fèi)方情緒失控，事態(tài)擴(kuò)大，使事件從最初的租戶與消費(fèi)者糾紛，演變?yōu)榕c安保人員的沖突。
   
　　三，通道管理（包括：各類電梯），包括租戶的營(yíng)業(yè)通道、及工作（工作人員進(jìn)出、貨物進(jìn)出）通道管理，對(duì)于單體MALL，有關(guān)通道管理尤為重要，SHOPPING MALL業(yè)態(tài)復(fù)雜，不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同，超市業(yè)、餐飲業(yè)夜間還需要保證貨運(yùn)通道，通道的優(yōu)化管理，首先，要根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃、已簽約租戶的實(shí)現(xiàn)情況出發(fā)，在建設(shè)設(shè)計(jì)、設(shè)施設(shè)備配置，力爭(zhēng)作為非常規(guī)時(shí)間營(yíng)業(yè)的主力店租戶，提供獨(dú)立出入口（如建筑設(shè)計(jì)無(wú)法滿足要求，可以通過(guò)電梯分層、分時(shí)控制，利用消防通道等方式），其次，通道管理?xiàng)l款要堅(jiān)持明確約定，業(yè)主對(duì)于主公共通道的開(kāi)放時(shí)間、及安全檢查的管理權(quán)，通道管理中，不要試圖通過(guò)安保人員的人防措施，讓多家租戶混用通道；最后，在單體MALL中，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持租戶獨(dú)立通道與公共通道隔斷門(mén)與租戶實(shí)行“雙鎖管理”。
   
　　四，按國(guó)家相關(guān)消防法規(guī)，消防安全對(duì)于SHOPPING MALL經(jīng)營(yíng)具有一票否決權(quán)，因此，通過(guò)消防驗(yàn)收后，業(yè)主要對(duì)MALL進(jìn)行整體消防管理，對(duì)于從事餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)等需要單獨(dú)進(jìn)行消防報(bào)批的主力店租戶，在消防安全管理?xiàng)l款約定中，業(yè)主要堅(jiān)持對(duì)租戶的消防監(jiān)督權(quán)、甚至要求停業(yè)權(quán)；同時(shí)，一方面在條款約定中，堅(jiān)持“誰(shuí)建設(shè)、誰(shuí)管理”原則，而在實(shí)際工作中，利用多數(shù)租戶的噴淋、煙感、光電等技防設(shè)施，都與MALL整體消防系統(tǒng)事實(shí)連接的條件，對(duì)租戶消防系統(tǒng)進(jìn)行積極、主動(dòng)（非正式約定）管理，但需要特別提出的是，業(yè)主不宜過(guò)度介入，承擔(dān)租戶消防批建、驗(yàn)收、抽檢的風(fēng)險(xiǎn)。
   
　　其次，在保潔服務(wù)條款約定中，主要分岐一般都存在于“業(yè)主、租戶保潔區(qū)域位置確認(rèn)、及業(yè)主負(fù)責(zé)保潔區(qū)域的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”等二方面，MALL的建筑形態(tài)，是保潔條款約定中的最重要影響因素。
   
　　一，在單體MALL中，業(yè)主要發(fā)揮保潔主導(dǎo)作用，確保整體環(huán)境品質(zhì)，在與租戶約定中，可以以租賃紅線為界，進(jìn)行劃分，租賃范圍以外，統(tǒng)一列入業(yè)主保潔服務(wù)范圍。但需要指出的是，當(dāng)出現(xiàn)部分主力店租戶統(tǒng)租多層，、或承租面積較大的情況，租賃范圍內(nèi)的洗手間、消防樓梯、天頂、電梯門(mén)、扶梯等公共場(chǎng)地、公共設(shè)施，應(yīng)要求租戶自行保潔，可以用適度減免部分物業(yè)管理費(fèi)作為談判手段。否則，業(yè)主保潔人員要是以租戶要求時(shí)間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行保潔，很難進(jìn)行工作安排，特別是多數(shù)業(yè)態(tài)的租戶集中保潔時(shí)間，都在非營(yíng)業(yè)時(shí)段，業(yè)主保潔人員進(jìn)入租戶場(chǎng)地，涉及資產(chǎn)保護(hù)，難以操作。
   
　　二，在多幢建筑組群 MALL中，特別是在主力店租戶多數(shù)獨(dú)幢經(jīng)營(yíng)的情況下，業(yè)主應(yīng)該把保潔力量主要投入到影響MALL整體購(gòu)物視覺(jué)環(huán)境的中心廣場(chǎng)、景觀水景等方面，讓租戶承租幢成為租戶自行負(fù)責(zé)的獨(dú)立保潔單位，包括外墻清洗在內(nèi)，都由租戶自行負(fù)責(zé)。
   
　　三、關(guān)于垃圾清運(yùn)，要采取定期開(kāi)放垃圾房，主力店租戶自行“整包裝清運(yùn)”方式，不宜設(shè)置多個(gè)區(qū)域垃圾集中點(diǎn)，否則，不僅占用大量公共面積，也極大地增加了保潔人員的工作量。
   
　　四、在與租戶的保潔條款約定中，要盡量避免由租戶確認(rèn)保潔質(zhì)量的條款同時(shí)，關(guān)注約定細(xì)節(jié)，例如，餐飲業(yè)的隔油池、煙道清理、百貨業(yè)的一樓櫥窗是否屬于外墻等。
   
　　再次，租戶在工程管理?xiàng)l款洽談判中，除經(jīng)營(yíng)所需專屬設(shè)備設(shè)施外，其余部分一般都希望業(yè)主能夠“一包到底”，而業(yè)主應(yīng)該靈活運(yùn)用“誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)管理”的談判原則，根據(jù)實(shí)際狀況，按有利于SHOPPING MALL經(jīng)營(yíng)的目的，區(qū)別安排。
   
　　一，支持SHOPPING MALL整體運(yùn)營(yíng)所必需的高低壓配電、給排水管網(wǎng)、消防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，及建筑本體等的維修維護(hù)，由業(yè)主進(jìn)行統(tǒng)一管理，業(yè)主、租戶一般都沒(méi)有異議。但對(duì)于產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主，即使是專供單一租戶的空調(diào)系統(tǒng)、電梯等機(jī)電設(shè)備，及在租戶租賃區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)電間、弱電間、風(fēng)機(jī)房、管道井、水泵房等設(shè)施，也應(yīng)堅(jiān)持由業(yè)主統(tǒng)一管理。一方面可以更有效的保護(hù)設(shè)備設(shè)施，避免租戶代管中極可能出現(xiàn)的“只重使用，不重維護(hù)”的短視行為，一方面也對(duì)租戶內(nèi)部管線分布、調(diào)整等工程行為，進(jìn)行有效監(jiān)控及制約。需要特別指出的是，業(yè)主應(yīng)要租戶約定，租戶要對(duì)業(yè)主的維修維護(hù)工作提供便利，例如，在二次裝修中預(yù)留檢修口等。
   
　　二、在工程管理中，維修維護(hù)責(zé)任的界定，通常是雙方爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)。業(yè)方應(yīng)從租戶規(guī)模角度，結(jié)合設(shè)施設(shè)備配置實(shí)際，合理區(qū)分。在SHOPPING MALL中，租賃中小開(kāi)間、從事以商業(yè)零售、服務(wù)業(yè)的中小租戶，一般都是直接利用業(yè)主提供的物業(yè)交付條件，再配置經(jīng)營(yíng)道具。從設(shè)施設(shè)備所有權(quán)、租戶人力資源、及通常中小租戶的合同短期性角度，對(duì)于中小租戶，業(yè)主的維修維護(hù)服務(wù)應(yīng)該采取“統(tǒng)管式”，解決租戶的后顧之憂。而主力店租戶，一般都自行進(jìn)行內(nèi)部裝修、設(shè)備設(shè)施配置，業(yè)主通常只需提供給排水、供電、燃?xì)狻ⅲú糠职ǎ褐评洹⒐┡艿溃┲磷赓U區(qū)域入戶門(mén)，再由租戶施工單位進(jìn)行技術(shù)對(duì)接。按“誰(shuí)建設(shè)，誰(shuí)管理”原則，租戶入戶門(mén)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，都應(yīng)由租戶自行進(jìn)行維護(hù)維修。但在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，租戶實(shí)際使用的設(shè)施設(shè)備，經(jīng)常是由業(yè)主、租戶雙方拼裝建設(shè)的，因此，如果發(fā)生功能性故障，不經(jīng)過(guò)全面檢查，一般難以迅速界定維修責(zé)任，同時(shí)，租戶也不可能像業(yè)主方，保持一支完整的工程管理隊(duì)伍，這樣，往往會(huì)延誤維修時(shí)機(jī)，甚至影響租戶正常經(jīng)營(yíng)。所以，對(duì)部分產(chǎn)權(quán)雖然屬于業(yè)主，但直接影響租戶經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的“供電、供水、制冷、供熱”線路或設(shè)施設(shè)備，業(yè)主可以與租戶約定有償?shù)木S修維護(hù)條款，納入整體工程管理范圍，但相關(guān)條款中，應(yīng)對(duì)租戶自建部分的質(zhì)量驗(yàn)收、使用方式、更新費(fèi)用、維保標(biāo)準(zhǔn)有明確的約定。
   
　　 三、在物業(yè)服務(wù)條款約定中，有關(guān)水電、制冷、供暖價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的約定，也應(yīng)列入工程管理范圍內(nèi)，SHOPPING MALL多數(shù)采取為二次供電、供水方式，單體MALL一般是中央空調(diào)集中制冷（供暖）。目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)城市逐漸采取分時(shí)供電方式，不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間不同，用電、用水價(jià)格，及中央空調(diào)制冷（供暖）能耗分?jǐn)偡绞剑夹枰崆芭c租戶約定。對(duì)于長(zhǎng)約租戶，需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，條款要約定的不是單純的價(jià)格，而是價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式及依據(jù)，以備國(guó)家水電價(jià)格的調(diào)整。水費(fèi)價(jià)格約定中，應(yīng)充分考慮到國(guó)家日趨嚴(yán)格的水資源管理制度，現(xiàn)在，SHOPPING MALL作為用水戶，目前國(guó)家統(tǒng)一按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取水費(fèi)，但餐飲、娛樂(lè)、特別是洗浴、桑拿等行業(yè)，水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定很高，所以，應(yīng)在合同中欲留伏筆，以備國(guó)家征收方式發(fā)生變化。

　　最后，在SHOPPPING MALL物業(yè)服務(wù)條款的約定談判過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該把握謹(jǐn)慎原則，避免向租戶提供過(guò)多地提供服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)承諾，特別是主力店租戶一般租約都較長(zhǎng)，如果考慮不慎，可能造成長(zhǎng)期的成本負(fù)擔(dān)，或者成為租戶減免費(fèi)用的借口。但后期實(shí)際物業(yè)服務(wù)中，業(yè)主還是應(yīng)該保持主動(dòng)的態(tài)度，積極從物業(yè)服務(wù)角度，支持配合租戶經(jīng)營(yíng)，因?yàn)椋挥凶鈶艚?jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展，SHPPING MALL才有了盈利的基礎(chǔ)。
　　（作者：王弼川）