本月中旬，位于新華南MALL·生活城尼羅河酒店旁的萬國美食城正式招商，對此，沉寂已久的東莞商業地產的話題又一次成為地產業內人士關注的焦點。在東莞商業地產風風雨雨發展的進程中，東莞的商業地產項目從大張旗鼓高調入市到回歸務實、穩扎穩打的經營策略，東莞所有商業地產項目所經歷的榮耀和挫折都成為其他城市商業地產發展的一面鏡子。那么東莞的商業地產該如何破冰呢?

　　存在問題？？
　　商業項目扎堆消費力難集中

　　業內人士認為，東莞雖然大型購物中心眾多，但尚缺乏標志性的、有影響力的區域商業中心。

　　據統計數據顯示，2007年，東莞社會消費品零售總額695億元，增長19%，超過GDP增速。普通消費者對于這些數據符號也許漠不關心，但是，商家對這些數據卻是非常敏感的，因為經濟欣欣向榮，社會消費品零售總額增長迅速是商業興衰成敗的重要影響因素。按照這些數據分析，從理論上來說，東莞商業生存土壤肥沃，消費力旺盛，商家日進斗金也是情理之中的事情。

　　目前東莞人均商業面積已超過了2平方米，莞城區的人均商業面積超過3平方米，遠遠超過世界發達國家人均商業面積1.2平方米。雖然東莞人均商業面積很大，但是很多商業，尤其是那些體量龐大的購物中心持續經營慘淡，雖然多次調整商業業態，但效果一直不理想。與商業面積過大，商業經營持續低迷相伴隨的是東莞高端消費力的外流。

　　從目前的情況看，造成東莞商業地產空置率過高，消費力外流的一個重要原因是很多商業項目定位不準確，對高端消費群的吸引力不大。

　　東莞某大型商業地產項目一位負責人坦言:“現在大家都已經形成了一種購物習慣，一提到買高檔商品，馬上就會想到深圳、香港，因為他們已經形成這樣一個購物氛圍。而這些正是東莞所欠缺的。”東莞不缺乏高端消費力，更不缺乏商業設施，為何兩者不能有效銜接?

　　業內人士認為，東莞雖然大型購物中心眾多，但是尚缺乏標志性的、有影響力的區域商業中心。各大城市都有標志性購物中心，談起某個城市，人們很容易聯想到這個城市標志性購物中心。可是，東莞卻面臨一個尷尬，東莞的區域性購物中心是哪個?沒有人可以回答出來。因為東莞尚未有一個標志性的購物中心。

　　如何應對？？
　　區域型購物中心是方向

　　區域型購物中心未來將成為城市發展的重要力量，所以區域購物中心在發展過程中，一定要重視跟城市整體的互動和共享

　　錯位經營、走差異化路線的經營方式已經成為眾多大型物業尋求新發展的必然之路。

　　日前，從星河帕薩迪納以及新華南MALL商業經營概念上來說，東莞的商業地產今年仍將成為亮點，并且從目前的招商方向看，商業地產終于走上了錯位發展、差異化經營之路，在這種情況下，東莞商業發展的最終成果如何，能不能順利脫困，商家們都在為完善經營做著準備，對于商家和消費者是否能達到雙贏只能拭目以待。

　　《東莞市2005-2015年城市商業網點規劃》中關于商業網點近期規劃目標是這樣規定的，建設一個以莞城、東城、南城和萬江主要商圈為核心的東莞市商業主中心。這說明，政府已經意識到東莞缺乏標志性區域購物中心，已經將建造標志性區域購物中心列為近期商業網點規劃目標。

　　中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示，從城市的發展角度來看，任何城市的發展不是多中心和多個副中心的格局，多中心的格局在一、二線城市已經開始出現，意味著區域型購物中心未來將成為城市發展的重要力量，所以區域購物中心在發展過程中，一定要重視跟城市整體的互動和共享。

　　郭增利說，隨著勞動力生活水平的提高，享受型的消費水平越來越受到重視，并逐漸升溫，區域型商務中心滿足了消費者的消費文化和消費方式變化的需要。再看零售商，大家可以關注到，當中心區的商業逐漸飽和的時候，百貨店、超市過去都可以進入到新街口這樣繁華的都市區，隨著零售逐漸布點完成，更多區域型的購物中心開始進入到零售商的視野。從目前的情況來看，區域型的市場還處在布局的階段，城市中心區的商業逐漸飽和，這就使更多的零售商開始青睞區域型商業龍頭項目，并成為主導者，將逐漸成為可能。

　　研究結果也表明，即使在世界著名城市，區域型購物中心才是購物中心的主流和發展方向。

　　個案分析？？
　　中心區商圈與東城商圈成互補

　　業內人士認為，南城商業發展起來后可以與東城商業形成互補，而且南城商業的成熟期會比較短，原因是其消費市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項目銷售情況好，寫字樓的租用率也在不斷提高

　　從招商情況看，目前鴻福路段至東莞大道沿線的中心區商業已經初顯雛形，幾個品牌大型商業項目也很吸引眼球，商家檔次也比較高，其業態也會比較豐富和完善。如第一國際三期除了引進品牌超市外，還會引進真冰場、國際影院等休閑業態，與百貨、步行街等業態一起形成一站式購物的環境。

　　對于中心區未來的商業經營環境發展，東莞市商業中心研發部經理雷非非相當看好:“以中心區的規劃、未來商住人口及交通地理優勢，中心區商業環境的硬件條件是十分優越的。因為該區擁有東莞城區最便捷的快捷通道東莞大道，可以連接廣深高速和各個鎮區快速道路，而輕軌的建設，也將使該區的輻射功能達到最大化，未來商業可發掘的空間很大。而政府砸下超過千億的資金建立城市中心區，表明政府對該區的建設和規劃是相當重視的，而目前商家對該區的商業前景也是一致看好。”

　　對于南城片區和東城片區會不會形成競爭，從事多年商業投資工作的黃毓強則說:“南城商業發展起來后可以與東城商業形成互補，而且南城商業的成熟期會比較短，一是因為其消費市場條件成熟，目前周邊樓盤林立、項目銷售情況好，寫字樓的租用率也在不斷提高；其次是東莞城市的轉型為當地引來越來越多的中堅消費人群，這些人群的聚集效應在不斷增強；另外這個商圈緊靠東莞CBD地段、政治文化中心和中央生活區，這些客觀的利好條件無疑是商圈發展的‘催熟劑’，同時南城CBD商圈中有城市輕軌經過，這樣人群消費的聚集范圍更廣，只要商業規模上去了，其消費市場是非常可觀的。”

　　解決之道？？
　　形成差異化競爭很關鍵

　　南城商圈的發展吸取東莞前期商業發展和招商經營總是片面追求“大而全”的經驗教訓，立足本地市場，根據市場需求發展商業，相信會出現一種良性競爭的局面

　　目前老城區與東城商圈的消費力比較集中，一般以居住附近的市民消費為主，而未來的中心區消費則有所區別，需要以商務和便捷的交通帶動消費，公交、輕軌及私車形成輻射力更強的消費市場。這為這幾個商圈的發展帶來了差異化的土壤。

　　從東莞前期商業發展和招商經營總是片面追求“大而全”，招商定位沒有立足本地市場，心態過于浮躁，導致最終拿不準市場定位，脫離市場招商，出現嚴重的同質化經營和無序競爭。南城商圈的發展吸取了這些經驗教訓，立足本地市場，根據市場需求發展商業，相信這個商圈的發展會出現一種良性競爭的局面，而開發商與商家之間也要本著互利的心態合作，開發商在前期適當讓利、延長免租期讓商家度過開始的“守業期”，這樣才能取得整個市場的共贏。

　　東莞中原物業顧問有限公司研究部經理車德銳對記者說，沃爾瑪和中環財富廣場這個地段會先旺起來，成為商圈中的中心。原因一是沃爾瑪的輻射力強，對凝聚商業消費力起到決定性作用；其次是地段上，臨近城市中心廣場，地處鴻福路及勝和路、元美路交匯處，向東可達東城南片區居住板塊，十幾萬人口的大社區，向南可達臨近的黃金花園、盛世凱旋、七寶一居、新石竹花園、中信新天地等社區，新城市中心的星辰大廈、菊香苑、稻花村及新近準備入市的中央華庭等，甚至還可以輻射到近期規劃中的中央生活區；向西還可以輻射到宏遠社區、江南世家、金豐花園、活力康城等。
　　（南方日報）