近幾年，隨著大量商業項目的開業，將給消費者帶來了更多的購物選擇機會，同時將進一步激化商業市場的競爭，尤其上使原有的以購物中心模式運營的商場面臨相當程度的競爭力。因此，探討現有成熟購物中心如何保持運營活力頗具現實意義。

　　1、保持市場敏感性

　　雖然成熟期的購物中心已經擁有較高的出租率，相當數量的忠誠顧客、較大的人流等特征和整體較優的水準。但是購物中心也是最容易敏感感受市場變化的，因此仍需依據市場變化作出及時調整，否則將可能使經營陷入被動。對于成熟期的購物中心來說，敏感地關注客戶需求、競爭對手及品牌資源的變化至關重要。

　　首先，在中國經濟和社會快速發展的過程中，消費者的需求變化表現出了典型加速度態勢，作為購物中心的運營者，只有及時了解到消費者的動向，才能作出快速響應，及時調整。

　　其次，國內商業地產市場處于快速發展階段，每個區域都存在大量的潛在競爭者，其檔次定位、業態組合等狀況都會對現有項目產生影響，密切關注潛在項目的發展，便于采取及時的策略應對。

　　第三，作為以品牌銷售為獲利實質的購物中心，需要及時引入更具活力的品牌，淘汰已經漸漸不被消費者認可的老化品牌，才可以持續保持對顧客的吸引力，而實現這一目的則需要密切關注零售品牌市場的變化。

　　2、適時進行硬件更新

　　隨著消費者收入水平和文化素質的提高，人們的消費心理也越來越關注自身在系統購物過程中的感受———從進入購物中心到交易完成離開，整個過程帶給他們的感覺是否愉悅滿足，這將是影響到他們是否會再次選擇這家購物中心。所以，現在的購物中心需要關注更多的細節，其中購物中心的硬件環境就是非常重要的因素。

　　購物中心的建筑外形、色彩運用及營業空間的風格營造，都應以項目的定位作為基本出發點，使建筑及裝飾風格符合目標顧客群的審美偏好，并能夠強調與表達定位風格特色。由于購物中心裝飾所用的物料都存在著使用的折舊周期，加上消費者的審美觀處于動態的變化中，所以購物中心使用一定年限后需要進行翻新，這一周期在國內一般為7—10年。成熟的購物中心應考慮適時進行翻新以保持并提升對顧客的吸引力。

　　3、適度保持業態的混合性

　　大部分的購物中心在業態組合方面具有混合性的特征，以其多元功能的組合來滿足人們日益發展的符合化需求，并因此受到消費者的歡迎。同時，在很多業態組合一起的購物中心的背后，其業主在承受著不同業態的差異化租金水平的現實，因此購物中心的業態比例調整會影響到業主的租金收益。

　　無論在國內還是國外，借助業態調整來提高租金收益都是常用的方法。如果在合理的程度內進行調整當然是無可厚非了。但有時會走到一個極端———過多引入高租金的購物類業態，使得一個規模龐大的購物中心功能日益單一，從而引起消費者的不滿，造成購物中心盈利能力的下降。混合性功能是保障購物中心持續向上發展的活力所在。所以，在實際操作中要求運營方應具備對業態比例合理的把控能力。

　　4、避免系統的官僚與腐敗

　　官僚與腐敗是阻止任何事物正常發展的重要障礙。發展成熟且具備尋租機會的團體較容易出現一下兩種問題：

　　1）進入成熟穩定期的購物中心在具備良好的出現率和經營業績的前提下，容易出現收受好處作為交換的引商入場的腐敗行為，使得在招商對象選擇上喪失了原則，致使購物中心難以朝既定的方向發展；

　　2）進入穩定期的購物中心的大部分工作已成為日常例行性工作，使得很多運營人員失去了以往的工作動力，容易滋生官僚作風導致整體運營管理工作難以高效進行，而低效率的運營方也不可能培養出具備可持續發展活力的購物中心項目。

　　5、關聯及創新的促銷活力

　　零售商業是一個典型的8020定律的行業，大部分購物中心的80%的銷售額都是由20%的忠誠的顧客創造的。因此，在實施對重要客戶的維護中，除借助業態適度調整保有他們喜歡的品牌等操作以外，關聯及創新性的促銷活動也非常重要。

　　良好的促銷活動應該能夠顯現出購物中心的特征，并可為目標顧客帶來益處。如果一個購物中心能夠發揮創意不時為目標顧客提供更多預期之外的驚喜，那么這個購物中心可能會長久的受到人們的喜歡。

　　6、細節的積累與提升

　　在顧客要求日益提高的現實中，細節對于顧客的影響力逐漸成為其衡量及選擇購物中心的重要條件。運營商應當注意更多細節的完善與提升，使自身優勢盡可能的最大化發揮，成為最能夠細微體貼顧客，讓顧客倍感親切的首選商場，由此便自然能夠在競爭中占據主動。
　　（作者：王丁和）