萬達50億抄底 王健林預計地產洗牌“百分百”
來源：
聯商網
2009-02-13 12:57
相對于整個地產行業資金鏈緊張的局面，王健林的出手顯得如此另類。對此，王健林是這么解釋的：“如果大家都等好時機，看準了才出手，那賺的就是一個平均利潤。只有大風險，才有大收益。”
逆市擴張
10月27日，萬達與成都市金牛區簽訂“金牛萬達廣場”項目，預計項目總投資80億，前期到款近20億。
10月28日，萬達以18.8億的價格摘得唐山市300畝的核心地塊，預計總投資80億，將興建萬達商業廣場。
11月19日，萬達作為唯一的投標者，順利地以9.9億元將上海市2008年度最大的一塊綜合性經營用地收入囊中。
要知道，僅僅在之前的10月10日，王健林接受采訪時還表示，為了儲備過冬糧，萬達需要放緩發展步伐，先行的措施就是減少對買地的現金投入。
半個月后，萬達卻在華北、華東、華南三地連續出手，總額達50億。萬達企業文化部總經理石雪清表示，這并未超出萬達的預算，“我們只是把有限的錢用在了刀刃上。”
據介紹，成都原本并不是萬達下一個項目的目標城市，起因在于王健林在參加中國西部博覽會時與成都市市長葛洪林進行商業洽談，后者提出希望萬達能夠在成都再投資兩到三個項目，以刺激當地經濟的發展。“金牛萬達廣場項目總投資肯定不僅是80億，可能到100億。”石雪清說。
上海項目中，萬達作為孤獨競標者的“超低價購地”一直被反復提及。其項目所在的上海金沙路沿線，按照萬達拿下的價格折合樓板價為2400元/平方米。而與金沙為鄰的長風7C地塊在去年的地皮爭奪中，折合樓板價為14000元/平方米，是前者的6倍。
萬達不僅是在上海玩了一把獨家競標秀，今年4月大連市東港區8公頃的土地也是萬達一家的舞臺。萬達最終以15.7億的價格拿下了大連市一號地。
據悉，萬達90%的商業廣場項目都來自于各個地方政府的邀請。“我們就是考慮到現在地方政府需要投資的態度，考慮到現在經濟低迷，現在拿地的價格自然是很低。”對于萬達在經濟低迷期的擴張，石雪清說：“是有抄底的考慮，往往低迷的時候是企業贏得利潤的好時機。”
錢從哪里來
經濟低迷期，穩定的現金流對地產企業成為了最頭痛的問題。對萬達而言現金流亦是做一切事情的基礎。
萬達的收入主要來自其純住宅和商業廣場住宅部分的銷售。其他的，像附屬電影院線雖然占去國內15％份額的電影市場，但為集團提供的現金支持還不足1％；其酒店、百貨等均為副業，是建設城市綜合體的配套設施，對房產主業的現金支持很小。
目前萬達分布昆明、南昌、北京、大連等地的純住宅項目，均在順利地現金流回款。同時，萬達專注了八年的商業地產中的住宅項目銷售也沒有受到太大影響。
據北京石景山萬達廣場項目銷售員劉先生介紹，11月商用房的銷售為45套，相較10月份的30套還上升了50％。該項目2008年的預計銷售量為600套，目前已經完成了80％以上。
不穩定市場下，萬達穩定的銷售石雪清表示并不意外：“我們商業廣場就是一個市中心。購房者首先要求的是周邊配套，那商業廣場的住宅就好像是插在蛋糕上的蠟燭，銷售一直很好，我們是不降價的。”
毫無疑問，萬達得益于其商業地產模式。同時王健林本人亦是最為看重銷售。
2007年之前的王健林身兼數職來管理。進入2007年，萬達才新設了執行總裁這一職位，并且“欽定”丁本錫，直接抓集團的銷售項目。當年萬達的銷售額達到200多億，“萬達是穿著防寒服走進08年的。”王健林說。
2008年受到外來經濟環境的制約，萬達銷售放緩。但今年上半年的銷售量仍然完成了98.5%以上，全年的銷售額預計將比去年至少增加30％。“這完全得益于我們去年底就開始狠抓銷售。”王健林說。
2009年上市？
王健林認為整個房地產行業在2009年將更加低迷。“2008年肯定不是地產業最糟糕的一年，我預見2009年的情況肯定更差。”王健林如是說，“房地產行業的洗牌是百分之百的。”
2009年，萬達旗下上海周浦萬達廣場、青島CBD萬達廣場等六個項目將要全面開業，同時還有其他9個項目陸續開工。在此前的8年里，萬達的開業項目一般維持在每年3個。王健林曾向其員工表示，明年將是萬達最關鍵的一年，決定了萬達是否能登上一個新的高峰。
“這些項目開業后，僅2009年一年萬達所持有的租業面積就增加了300萬平方米。”石雪清說。而在此之前，萬達全部的收租物業面積僅為500萬平方米，也就是說萬達要用一年來完成之前三年完成的事情。“到那時我們就能說我們是商業地產屆真正的龍頭老大。”
“萬達正經歷一個快速發展的時期，每年都會上很多項目，這都需要真金白銀。對萬達來說，要保持這種發展速度，最好的辦法就是上市融資。”上述房地產分析師說。
早在2005年年底，萬達計劃與澳洲投行麥格里銀行合作發行總額100億元的REITs（房地產投資信托基金）產品，登陸H股，但2007年7月該計劃擱淺。
境外上市擱淺后，王健林開始把目光鎖定國內A股市場。2008年1月，王健林曾公開表示，目前正在積極、穩妥的推進國內A股上市的步伐。
“萬達最終肯定是要上市的，我們已經完全具備了上市的條件，現在在挑好的時機。”石雪清說，“好的故事也需要別人來傾聽，才能稱之為好故事。”
（經濟觀察報）
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