外地地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)駐青島，是一種戰(zhàn)略規(guī)劃

　　銀座購物中心有限公司銷售部長鄭利廣：首先非常容幸參加這個活動，銀座嚴(yán)格意義上說，原來10年的經(jīng)驗，主要是商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，在青島這邊，有很多的集團(tuán)戰(zhàn)略做了調(diào)整，比如銀座本身的定位來說，我們在全省比如說佳世客、陽光百貨的大店已經(jīng)開了57家了，是這樣的商業(yè)零售運(yùn)營商的概念。

　　我們原來有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如說魯商置業(yè)，那是我們的另外一個項目，可能銀座在山東的其他地市的黃金地角都是我們的地方，青島這邊遲遲沒有過來，我從2004、2005年就來到青島選址，第一個選址就是海信廣場，當(dāng)時就是我們和海信兩家，現(xiàn)在經(jīng)過拍賣，最后海信蓋了海信的奧體店，還有就是山東路中海的項目，后來就是萬科也推出了，通過這個兩個事，說明青島這邊的要求也挺高，總算到了2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)來了之后，我們以商業(yè)做地產(chǎn)的優(yōu)勢就體現(xiàn)出來了，我們拿到了南京路，原來是中房的乾豪這塊地，我們進(jìn)入青島，做這個項目，對我們集團(tuán)來說，不能單純是房地產(chǎn)開發(fā)，我們更相當(dāng)于一種戰(zhàn)略性進(jìn)入，我們現(xiàn)在全省17地市，除了青、煙、威沒有開店之外，其他的都是當(dāng)?shù)氐膲艛嗟匚弧?/P>

　　今年我們在青、煙、威這幾個地方的選址已經(jīng)成功了，煙臺在建，青島我們已經(jīng)開工建設(shè)了，這三個地方，我們采取農(nóng)村包圍城市，可能在未來幾年，我們進(jìn)入青島開店，在我們集團(tuán)規(guī)劃3-5年會有100-200億投資在青島。根據(jù)我們的規(guī)劃，在青島除了目前的選址外，可能其他的商圈，比如李滄、臺東、嶗山這幾個地方，我們都有幾個大項目，我們會陸續(xù)進(jìn)入，現(xiàn)在我們的進(jìn)入，和純粹的房地產(chǎn)開發(fā)，不完全是一個概念，我們本身我們現(xiàn)在開發(fā)公司，是一個運(yùn)營公司，我們專門開發(fā)以SHOPPINGMAIL，我們只做綜合體，我們所有的商業(yè)全部自持，這塊我們不存在單獨(dú)的銷售問題。

　　商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一場持久戰(zhàn)，要有長線思維，有序發(fā)展

　　我們對青島的市場，非常看好。最初的市場初級，然后到諸侯爭霸，然后就是寡頭壟斷。現(xiàn)在在濟(jì)南基本銀座就是一枝獨(dú)秀，雖然濟(jì)南的城市鏈比較青島差，但是濟(jì)南也是一個交通樞紐。銀座為什么在濟(jì)南起家？為什么在青島沒有這樣的企業(yè)？感覺特別像青島人的賣場，而不像是濟(jì)南人的賣場，因為濟(jì)南非常的土，如果大家去看一下銀座，大家都會感覺銀座是一家外資的企業(yè)，這可能就是和城市發(fā)展的歷史的淵源。

　　青島本身制造業(yè)非常的發(fā)達(dá)，有很多的世界品牌，三產(chǎn)服務(wù)業(yè)還是相對比較薄弱的，青島沒有一個絕對的三產(chǎn)做的非常棒的企業(yè)。我們對青島市場來看，心里是處于諸侯爭霸的階段，沒有誰是絕對的老大，都是各得其所，活得都非常的滋潤。但是濟(jì)南不一樣，我們通過行業(yè)發(fā)展規(guī)律，我們看青島，青島是屬于諸侯爭霸，雖然利群也很大，但是這幾年的發(fā)展，戰(zhàn)略定位、發(fā)展的模式也一樣。目前青島的市場，這是很好的市場。青島這邊沒有老大，來了之后，大家都有機(jī)會。

　　這不是說誰要做老大，事都有一個發(fā)展的規(guī)律，為什么三五年前市場，但是過了幾年，青島市場就是中海、萬科、保利，全國就是這樣，這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律，無論是房地產(chǎn)行業(yè)還是商業(yè)市場都是發(fā)展的規(guī)律，所以我們要對大勢有一個判斷，這是題外話，不要說拘謹(jǐn)于某一個項目談。

　　再談一個問題，對操作商業(yè)地產(chǎn)，大家怎么理解，一種是房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)過來的，就是如何實現(xiàn)商業(yè)最大化？就是賣掉，商業(yè)地產(chǎn)不是說住宅賣掉就到此為止了，但是商業(yè)地產(chǎn)是開業(yè)開始，賣掉其實是萬里長征的一開始，這就談到一個商業(yè)模式、盈利模式。大家去看李嘉誠的企業(yè)，那些大的財團(tuán)，人家做的物業(yè)，還有像太谷廣場，從60、70年代就建，直到現(xiàn)在，還是在不斷的建，一個是要長線思維，就是永續(xù)發(fā)展，而不是一次買賣。我們得出了商業(yè)的規(guī)律，對這個理解來說，商業(yè)賣掉，是最原始階段的一種方法，我們沒有把這個歸結(jié)出幾代，我們開發(fā)出來的商業(yè)，成立了一個專業(yè)的運(yùn)營公司，就是運(yùn)營綜合體，原來大家做商業(yè)，商業(yè)是配套，在我們來說，寫字樓、公寓是配套，我們做綜合體。城市綜合體開發(fā)，是一個持久戰(zhàn)，我們不在乎2、3年把這個項目結(jié)束，可能這個項目可能10年、8年一直在建。

　　招商經(jīng)營也很關(guān)鍵，這就是核心競爭力，最后反映出來都是企業(yè)的問題，很多這樣的事，都是天時、地利、人和。

　　要有打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備，現(xiàn)在都在學(xué)習(xí)“以人為本，可持續(xù)發(fā)展”，如果真正落實科學(xué)發(fā)展觀，發(fā)現(xiàn)你的項目就真正做好了。

　　做好基礎(chǔ)工作，自然會有商家主動找上門

　　所謂的招商，就是把自己的基礎(chǔ)工作做好，許多的商家會去找你，比如說佳世客、家樂福，他們有擴(kuò)張的需求，他們也在選址，他們選適合他們要求的東西。

　　我簡單說一下，商家要求的事非常的簡單，城市分了幾個商圈，商圈的核心地段，這是基礎(chǔ)的條件。第二就是做的物業(yè)，盡量不要按照住宅等相關(guān)的結(jié)構(gòu)做。有幾個建筑的參數(shù)，比如說柱距、層高等這些基本的問題，如果在開工之前，你去找商家了解了解，溝通一下都是非常的簡單，現(xiàn)在商業(yè)形態(tài)不一樣，直接導(dǎo)致購物的感覺也是不一樣了，現(xiàn)在有利群和佳世客，為什么有人喜歡佳世客，有人喜歡利群？這是因為商業(yè)形態(tài)不一樣。因為佳世客的層高做了6米，佳世客本身定位是一個迷你的SHOPPINGMAIL，這在商業(yè)業(yè)態(tài)當(dāng)中占了很大的比重。

　　因為商業(yè)形態(tài)的創(chuàng)新，導(dǎo)致了佳世客里面對客戶的吸引力更大一些，因為走的是商業(yè)形勢，也實際上是一個思維認(rèn)識角度的不一樣。這幾個參數(shù)如果做不到的話，裝修再高檔也沒有用。如果把剛剛說的幾個問題做到了，就很簡單，比如說肯德基、麥當(dāng)勞，10年前，我們上桿子找他們，實際上現(xiàn)在麥當(dāng)勞、肯德基來找我們。當(dāng)時為什么要做這個工作？因為對商家不認(rèn)可，覺得是不是你們做不到他們的要求，因為我們開了這些店，我們有成套的模板等等，比如說沃爾瑪、家樂福選址有什么不一樣？都是一樣的，就是按照這個模式做就可以了。

　　比如說萬達(dá)，現(xiàn)在做東西，基本上就是符合商家的要求，來了就可以用，從這個角度理解，把管理的基本功做好就可以了，可能基本功，知道的覺得很簡單，如果不知道，就把它想得太復(fù)雜了。這就是行業(yè)之間多交流、多溝通。

　　萬達(dá)第一代產(chǎn)品出現(xiàn)這樣一個問題，賣掉的產(chǎn)品后來都死掉了。再一個就是大家看看上海新天地，我覺得它在招商中的思想、認(rèn)識是非常高的，有非常精準(zhǔn)的定位，你招商一定要考慮有一個全局的概念，大家后來研究的上海新天地，定位的酒吧等等，當(dāng)時不以租金為標(biāo)準(zhǔn)，不以斷線收益為標(biāo)準(zhǔn)，不以是否牌子大為標(biāo)準(zhǔn)，這就是香港人做事的定義，非常好。咱們開發(fā)商，對一個事物發(fā)展人事不到，咱們可能就是一個點(diǎn)一個點(diǎn)的談，如果能做好定位和前期的規(guī)劃，一定會做到非常的精準(zhǔn)，但是位置的話，一定是確定好了，雷打不動的，將來一點(diǎn)點(diǎn)的填充。

　　然后就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅，住宅強(qiáng)調(diào)的就是開盤要狂銷，但是商業(yè)地產(chǎn)，一定要有商業(yè)的規(guī)律，一定是做長線，一定是靠養(yǎng)的。我們怎么衡量店的考核？前三年是虧損期，現(xiàn)在很多的開發(fā)商，認(rèn)為只要鋪能賣出去，肯定就可以火，有這種急功盡利的思想，將來可能就是顧頭不顧尾。大家做商業(yè)地產(chǎn)的思維要轉(zhuǎn)變過來，這是一個慢工出細(xì)活的過程。

　　對于幾十萬平米的商業(yè)，我們用另外一種方式來做，可以上市等，但是這種做法，實際上是資本政權(quán)化的過程。將來零售都不是最好的，整個的寫字樓，比如說騰龍廣場（諧音）寫字樓也不賣，全部是持有，人家一算都是幾十年的回報。這更像是一個金融機(jī)構(gòu)，萬達(dá)下一步發(fā)展就是金融證券公司，將來開發(fā)這塊，實際上是一個金融公司，將來的開發(fā)建設(shè)，有一個專門的項目管理公司，打包做就可以了。

　　銀座中心總建筑面積為167211.9平方米，建筑用地面積為15312.9平方米，容積率8.54，綠化率為29.7%，位于南京路和香港路交叉點(diǎn)東北角，地理位置優(yōu)越，建筑群沿香港路展開，自西向東依次為寫字樓A座，寫字樓B座和商務(wù)公寓C座。周圍設(shè)施齊全，市政府、家樂福、陽光百貨、國際新聞中心、佳世客、五四廣場、頤中皇冠假日酒店近在咫尺。

　　銀座中心將雕塑融入城市構(gòu)架，突顯建筑本色，準(zhǔn)確把握后時代商務(wù)建筑的精神特征，將建筑藝術(shù)、人本精神和區(qū)域環(huán)境融為一體，項目位于中央核心功能服務(wù)區(qū)，擁有充滿現(xiàn)代感的金屬幕墻，增強(qiáng)了垂直運(yùn)動的感宮效果，運(yùn)用創(chuàng)新的現(xiàn)代建筑技術(shù)和先進(jìn)的環(huán)保理念，創(chuàng)造一座極富張力的地標(biāo)性建筑。
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