數周前，紅旗街原刀具廠地塊正式掛牌。業內知道，萬達對此地塊志在必得，甚至在萬達集團的網站上，已經可以看到長春紅旗街項目的效果圖，擬開發城市綜合體項目。

　　如果不出意外，4月30日，本期報紙上市之日，也正是該地塊落袋萬達之日。這將是萬達在長春的第三個項目，也是其在長的最大商業項目。其30萬平方米的開發體量，勢必將對2009年長春商業地產造成強勢沖擊。

　　萬達，或是紅旗街，這兩者中任何一個稍有動作，便是業界重大新聞，何況兩者相加?萬達入駐紅旗街核心商圈，無疑是向尚不完全明朗的2009年樓市投入一個石子。

　　10年前，萬達進軍南部新城，開始異地擴張之路;8年前，萬達在重慶路奠基商業地產王國。

　　如今，萬達重回長春是否還要掀起當年的狂熱?今天的萬達與當年的萬達有何不同?

　　從單純開發住宅到主要開發商業地產，從開發單純的商業項目到開發城市綜合體，萬達經歷了怎樣的成長洗禮?

　　已經在全國各大城市次第開花的萬達城市綜合體項目，將萬達捧上了中國商業地產"帶頭大哥"的寶座，如今它們究竟運營得如何?

　　萬達商業地產可以迅速擴張復制的核心機密又是什么?面臨巨額投資的萬達又能走多遠?我們試圖找尋其中的答案。

　　頭頂光環的萬達，未來將駛向何方?

　　帶著這些疑問，記者兵分5路，分赴北京、上海、成都、沈陽、哈爾濱，探尋萬達商業擴張機密……

　　關于萬達商業地產的所有傳奇，都要從長春開始講起……

　　長春第一步

　　首選長春 住宅開道

　　1998年，“房改”大潮拉開序幕，福利分房逐漸退出主流市場，取而代之的是商品房。由此，中國房地產行業開始迎來"黃金十年"。

　　就在長春市民剛剛接觸商品房概念的時候，萬達集團于1999年進入長春，選址尚是一片荒蕪的南部新城。時隔7年，長春市政府搬遷至南部新城，再一年，即2007年，綠地集團以每平方米6403元的土地價格，落子南城，這里已成為長春最值錢的地塊之一。

　　在王大慶看來，萬達集團把異地擴張的首個城市選在長春，有一定偶然性，“老板(王健林)是一個非常講情意的人，他曾在吉林省軍區當過兵，萬達走出大連的第一步選擇吉林省回長春，也有回報的含義。”

　　關于王健林來長春開發房地產，在萬達集團還流傳著一個故事：王健林和長春一位市領導都喜歡足球，有一次兩個人一起在現場看比賽，喜歡的隊贏球后他們都很興奮，于是這位市領導便邀請王健林來長春投資，雙方一拍即合。

　　對于王健林而言，即使不選擇長春，萬達也必須走出大連，“萬達在1994年的銷售額是29個億，占了當時大連房地產份額的20%以上。但是，從1994年以后開始下滑，一直保持在16個億左右。所以，我們要向外擴張。”

　　轉戰商業 從拿下沃爾瑪開始

　　2000年6月2日，萬達在南城的住宅項目——長春明珠開盤，當日銷售600套。一年后，一期清盤，銷售10.5億元。

　　2001年，萬達集團在各地已經有了6家房地產公司，“南有萬科，北有萬達”不經意間在業內流傳開來。

　　如果萬達繼續開發住宅項目，未必不能在住宅領域占據一席之地。然而，為了給長春明珠這將近100萬平方米的大盤做配套，萬達在2000年偶然接觸到了沃爾瑪，正是這次接觸，讓萬達有了新的決定。因為萬達發現，沃爾瑪所采取的“預建”方式，恰好能發揮萬達在全國跨區域經營和從事房地產開發的優勢;而為其提供場地收取租金，又能滿足萬達對長期穩定現金流的需求。

　　但此時的沃爾瑪并不了解萬達，這使得雙方的談判很漫長。王健林回憶道，“我對他們(沃爾瑪)說，我們可以不簽租金，先建立一個信息共享的平臺，我有什么樣的項目，先跟你溝通，你在60天內給我一個回復。談的次數多了，加上利益的誘惑，戰略合作就達成了。"

　　隨著中國加入WTO的日期逐漸臨近，沃爾瑪同樣面臨著在中國擴張的重大機遇。也許是被萬達的誠意所感動，也許是想找到更快速擴張的模式，沃爾瑪抱著試一試的態度讓萬達先做一個項目看看，第一個項目便定在長春。

　　2001年7月，重慶路萬達購物廣場的廣告陸續在長春媒體發布，沃爾瑪成為招商的重要賣點，萬達開始轉向。

　　9億學費 確定“只租不售”路線

　　每到新年之初，萬達都會召開一個場面恢宏的年會。“老是做住宅是否能做長久，能否保持屹立不倒?”在2002年萬達年會之前，王健林一直在思考這個問題。也同樣是在那次年會上，王健林正式提出“百年企業”的核心理念。在王健林看來，百年企業就是要做公司現金流很穩定的企業。

　　轉向商業地產，被王健林看作是萬達成長為百年企業的機會。盡管萬達明確了轉向商業地產的戰略，卻并不完全清楚商業地產究竟該怎么做。

　　2007年末，王健林在萬達集團商業地產業務培訓會上總結，萬達進入商業地產領域的頭兩年，是靠售鋪收回投資的，結果留下很多后患。現在，萬達賣商鋪的10來個項目想盡辦法都熬過來了，但是有一個沒熬過來，就是沈陽項目。

　　2006年7月，萬達拿出8.9億元給沈陽太原街項目的業主退鋪，不僅全額退房款還給付利息。如今，該項目已部分拆掉，升級重建成為萬達第三代產品。

　　王健林的這個決定可以說是在房地產行業空前絕后，“我曾經說過，如果我們想把商業地產作為核心競爭力來培養，如果我們想長期做這一行，如果我們想把萬達商業地產拿到著名大學去講案例，就不能不把沈陽問題解決。”

　　交了9億元學費，萬達得到深刻的認識，就是賣商鋪不是商業地產，商業中心只能租不能售。

　　萬達做商業地產思路開始清晰，是在2006年末寧波萬達廣場開業之后。這個52萬平方米的商業地產項目，是萬達第三代城市綜合體的開山之作。自寧波項目之后，萬達新建的商業中心不再出售，全部留作萬達的持有型物業。

　　2008年末，全國樓市低迷之際，萬達迅速出手在全國圈地，開始新一輪的快速擴張之路。歷經8年的不斷“試錯”，萬達商業地產第三代店——城市綜合體，開始讓萬達找到感覺。
　　（搜房）