中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會會長荀培路

　　聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會會長荀培路從城市綜合體的角度，對購物中心的意義、形勢、建設等發(fā)表了自己的看法。具體輯錄如下：

　　尊敬的各位領導，各位同行，新聞界的各位朋友們，大家上午好！
   
　　由沈陽大東區(qū)人民政府、東北商業(yè)網(wǎng)、東北摩爾舉辦的2009中國北購物中心國際論壇今天隆重召開了。我代表中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會表示熱烈的祝賀！

　　應該說，我們的話題其實就是城市商業(yè)綜合體。原來我想講一下我國區(qū)域性發(fā)展趨勢的展望，現(xiàn)在我覺得從城市綜合體的角度來講更好一點。

　　大型城市綜合體的開發(fā)解決了開發(fā)商的資金短缺問題，解決了一個新的發(fā)展時期的許多問題，它可能在城市化進程中會帶來非常大的變化。

　　之所以這么說，是因為購物中心是城市商業(yè)綜合體上的明珠，它是一朵花兒，其他都是綠葉陪襯的。因此，以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)從此走上了良性的發(fā)展道路。所以，我認為本次論壇是在我國商業(yè)網(wǎng)點建設和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關鍵時刻召開的，而且是在城市綜合體逐漸熱起來的關鍵召開的。

　　下面我從幾個方面和大家進行交流。

　　第一，我國的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)形勢，我認為是非常好的，開發(fā)非常迅速，發(fā)展空間非常大。
   
　　我們對市場的總體判斷是：由于我國城市建設與市場規(guī)模的不斷擴大，消費需求恢復性發(fā)展與提前釋放，消費結(jié)構(gòu)與商品結(jié)構(gòu)同時升級，區(qū)域發(fā)展與業(yè)態(tài)發(fā)展需求巨大，商業(yè)地產(chǎn)價值低估與人民幣升值并存，特別是未來數(shù)年經(jīng)濟前景向好，使我國成為了世界上最具潛力的消費市場。另外，因有商業(yè)網(wǎng)點布點優(yōu)先原則，為了搶時間，刺激了大家跑馬圈地，出現(xiàn)了我國商業(yè)網(wǎng)點建設爆發(fā)性增長。
   
　　消費支撐著國家的發(fā)展。2008年，全國零售商品銷售總額比改革開放前期增長了70倍。我認為，擴大內(nèi)需對我國商業(yè)行業(yè)的發(fā)展是利好的。

　　早年，上海南京路萬米以上的商業(yè)網(wǎng)點僅10個，這個狀況一直延續(xù)到改革開放后的10年。現(xiàn)在，每年增加得非常快。商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正處在一個恢復性的發(fā)展和提升的階段。美國3億人口，但社會商品零售總額已經(jīng)達到4.5萬億美元，是我國的12倍。這個差距說明我國的空間很大。

　　今年我考察上海的時候，在一個古鎮(zhèn)看到一個大標語：十年看浦東，百年看外灘，千年看古鎮(zhèn)，城市讓生活更美好。我們到了農(nóng)村才知道農(nóng)村是什么樣，農(nóng)村的生活是什么樣。我看書的時候，書上有一句話：上帝讓你幸福于是讓你生活在城市。“城市讓生活更美好”是中國農(nóng)村千年的呼喚，這是發(fā)自內(nèi)心的千年的呼喚。我們自己的發(fā)展非常快非常驚人，但和國外相比，我們非常落后，社會商品的零售總額是美國的1/12，另外，也意味著我們還處在發(fā)展的起步階段，這條路還很長，所以我們開發(fā)商、零售商有事干。信心也就在這兒。

　　千年的呼喚是誰也阻擋不了的，我們的工業(yè)化和城市化有很多的路要走。從在城市建設中我國大多數(shù)城市的發(fā)展走勢可以看出，先是老城的改造，后來是新城區(qū)和新城鎮(zhèn)的建設。比如像北京明年工作重點就是要大戰(zhàn)城南行動，原來城南是兩個區(qū)，現(xiàn)在是城南是5個區(qū)域，重點是打造新城。其中，打造商業(yè)建設是第一階段的主要內(nèi)容。現(xiàn)在已經(jīng)進入了第二階段。在新城區(qū)的建設中，城市商業(yè)綜合體的理念是比較好的，特別是它滿足了新商圈的崛起和配套。從全國范圍來看，已經(jīng)形成了道路兩旁做文章，樓宇里面要效益的階段。

　　各地制定的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，都是把商業(yè)中心建設和步行街建設作為重點。現(xiàn)在經(jīng)過七八年的發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點下一步趨勢可能是以打造城市綜合體為主要的內(nèi)容了。

　　第二個，我講一下我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的問題。因為開發(fā)和經(jīng)營是兩個階段，我把它分為兩類。一類是可控的，也就是大家常說的在選址、規(guī)劃、定位、建設、招商、銷售等各個環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的問題。從商業(yè)與地產(chǎn)兩張皮的發(fā)展趨向看，開發(fā)商們從練內(nèi)功開始已經(jīng)逐步解決各環(huán)節(jié)的問題，開始從不理性開發(fā)到理性開發(fā)。所以，我認為這是可控的。
   
　　第二類是不可控的。因為我長期在國家行政主管部門工作，所以我到了一個行業(yè)，首先要看看有哪些問題制約我們行業(yè)。我認為商業(yè)地產(chǎn)這個行業(yè)有一個問題就是資金問題，資金是制約我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

　　一方面是老百姓有錢，民間存款額20多萬億，加上投資品種不多，購買力大，投資欲強；另一方面開發(fā)商缺錢，又有銷售的欲望。在買賣雙方都有需求的商業(yè)地產(chǎn)市場上，我們開發(fā)商中的精英們，在痛苦的摸索中，找到了開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體，來平衡資金和持有以購物中心為代表商業(yè)網(wǎng)點的成功之路。

　　怎么解決這個問題呢？就是走大型城市綜合體之路。目前，城市綜合體在行業(yè)內(nèi)沒有一個統(tǒng)一的定義，有城市商業(yè)綜合體等等多種叫法。一般認為，城市綜合體是以購物中心為代表、包含寫字樓、酒店、住宅等大型多層次的綜合體。我傾向把它把它叫做城市商業(yè)綜合體。

　　開發(fā)了一個城市綜合體之后什么都賣了，就留了一個商業(yè)。所以它的一個根就是商業(yè)，以購物中心為代表的商業(yè)。所以我傾向于叫城市商業(yè)綜合體。

　　經(jīng)過規(guī)劃，城市商業(yè)綜合體會更美好。大型城市商業(yè)綜合體是成片拿地，綜合開發(fā)，體量大，其結(jié)果是：

　　（1）政府滿意，支持力度也大了，城市配套好。

　　（2）開發(fā)商滿意，住宅、寫字樓，酒店式公寓等銷售，回籠了資金，平衡了財務。購物中心的持有，有了不動產(chǎn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高了銀行信譽，有利于企業(yè)的今后發(fā)展。再說，有實力的開發(fā)商，各方面工作都能做到位，項目成功率大。

　　（3）商家滿意，開發(fā)商和商家互動比較好，特別是定單式的開發(fā)強化，解決了商家賣什么能掙錢的“定位”問題，因為“定位”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點建設的“靈魂”。

　　（4）中小商鋪投資者滿意，他們的投資不但有消費支撐，而且傍著有實力的開發(fā)商，搭上順風船。

　　（5）當?shù)氐睦习傩諠M意。不但方便了生活，宜居指數(shù)高，而且提升了本區(qū)域，包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)的價位，避免了死城，睡城。

　　（6）有利于城市發(fā)展，有利于打造新的商圈，更有利于打造地標性的建筑，美化城市。
 
　　我簡單講的六個方面中體現(xiàn)的第一個關鍵詞是“購物中心是城市商業(yè)綜合體的明珠”，第二個關鍵詞是“以購物中心為代表的商業(yè)走上了自我和良性發(fā)展階段”。

　　大型城市商業(yè)綜合體已經(jīng)引起了各方面的注意。我們協(xié)會在上海曾經(jīng)搞了幾次培訓班，特別是政府的代表要求我們參觀新天地，還有徐家匯。我認為新天地是一個非常好的城市綜合體，它是可賣和不可賣相結(jié)合的一個典范。也就是說，政府規(guī)劃完了以后，開發(fā)商按照政府的規(guī)劃要求打造成這個非常好的經(jīng)典項目，如果不規(guī)劃，政府不插手那就是城中村。

　　遼寧大連的萬達在全國各地開發(fā)城市商業(yè)綜合體，拿的項目很多。在城市綜合體的建設上，我認為杭州又走到了全國的前面，它明確提出了打造100個城市商業(yè)綜合體的思路。

　　智者先識，勇者先達。11月20日，我們在杭州搞了一個商業(yè)街的活動。現(xiàn)在我們城市的發(fā)展非常迅速，城市化進程當中，我希望大家像重視商業(yè)街建設一樣，重視城市綜合體的建設。在城市進化當中，城市的骨架、面積延伸了，以打造新城區(qū)城鎮(zhèn)為代表的城市綜合體起來了，我們的路也就走寬走好了。而要建設好城市綜合體，必須支持我們購物中心的建設，因為購物中心的城市商業(yè)綜合體的明珠。

　　另外，大型城市綜合體要與城市規(guī)劃，特別是交通結(jié)合起來。有一個現(xiàn)場非常普遍，就是交通變化了以后，老街的商業(yè)就沒落了，因為公路、鐵路、地鐵起來了后，它留下的只是老景點。

　　城市交通的發(fā)展，形成了我國商業(yè)布局的主要三種類型：

　　一是北京類型。北京由于受中軸線的影響，市級商業(yè)中心沿長安街的“品字”性布局向“環(huán)線”布點發(fā)展，現(xiàn)在又和地鐵樞紐結(jié)合起來，正在建設和將會形成新的商圈。

　　二是上海類型。申城的“之字帶狀”商業(yè)布局，向“塊（圈）”狀發(fā)展。徐家匯、中山公園和五角場商圈，正是近年來上海商業(yè)布局的一個縮影。

　　三是重慶類型。重慶的“多中心、組團式”商業(yè)結(jié)構(gòu)。由于特殊的山城地理環(huán)境，相繼形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南坪，相對應的“五朵金花”的重慶地方特色。

　　總體來說，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)網(wǎng)點的建設，要把項目選址放在交通結(jié)點上，上述三個類型的結(jié)果都是非常好的。
　　（聯(lián)商網(wǎng)現(xiàn)場報道）