中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路

　　聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國(guó)北方購(gòu)物中心國(guó)際論壇今天在沈陽(yáng)召開。會(huì)上，中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)荀培路從城市綜合體的角度，對(duì)購(gòu)物中心的意義、形勢(shì)、建設(shè)等發(fā)表了自己的看法。具體輯錄如下：

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同行，新聞界的各位朋友們，大家上午好！
   
　　由沈陽(yáng)大東區(qū)人民政府、東北商業(yè)網(wǎng)、東北摩爾舉辦的2009中國(guó)北購(gòu)物中心國(guó)際論壇今天隆重召開了。我代表中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)表示熱烈的祝賀！

　　應(yīng)該說(shuō)，我們的話題其實(shí)就是城市商業(yè)綜合體。原來(lái)我想講一下我國(guó)區(qū)域性發(fā)展趨勢(shì)的展望，現(xiàn)在我覺得從城市綜合體的角度來(lái)講更好一點(diǎn)。

　　大型城市綜合體的開發(fā)解決了開發(fā)商的資金短缺問(wèn)題，解決了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期的許多問(wèn)題，它可能在城市化進(jìn)程中會(huì)帶來(lái)非常大的變化。

　　之所以這么說(shuō)，是因?yàn)橘?gòu)物中心是城市商業(yè)綜合體上的明珠，它是一朵花兒，其他都是綠葉陪襯的。因此，以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)從此走上了良性的發(fā)展道路。所以，我認(rèn)為本次論壇是在我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵時(shí)刻召開的，而且是在城市綜合體逐漸熱起來(lái)的關(guān)鍵召開的。

　　下面我從幾個(gè)方面和大家進(jìn)行交流。

　　第一，我國(guó)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)，我認(rèn)為是非常好的，開發(fā)非常迅速，發(fā)展空間非常大。
   
　　我們對(duì)市場(chǎng)的總體判斷是：由于我國(guó)城市建設(shè)與市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，消費(fèi)需求恢復(fù)性發(fā)展與提前釋放，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與商品結(jié)構(gòu)同時(shí)升級(jí)，區(qū)域發(fā)展與業(yè)態(tài)發(fā)展需求巨大，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值低估與人民幣升值并存，特別是未來(lái)數(shù)年經(jīng)濟(jì)前景向好，使我國(guó)成為了世界上最具潛力的消費(fèi)市場(chǎng)。另外，因有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布點(diǎn)優(yōu)先原則，為了搶時(shí)間，刺激了大家跑馬圈地，出現(xiàn)了我國(guó)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)爆發(fā)性增長(zhǎng)。
   
　　消費(fèi)支撐著國(guó)家的發(fā)展。2008年，全國(guó)零售商品銷售總額比改革開放前期增長(zhǎng)了70倍。我認(rèn)為，擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)我國(guó)商業(yè)行業(yè)的發(fā)展是利好的。

　　早年，上海南京路萬(wàn)米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)僅10個(gè)，這個(gè)狀況一直延續(xù)到改革開放后的10年。現(xiàn)在，每年增加得非常快。商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正處在一個(gè)恢復(fù)性的發(fā)展和提升的階段。美國(guó)3億人口，但社會(huì)商品零售總額已經(jīng)達(dá)到4.5萬(wàn)億美元，是我國(guó)的12倍。這個(gè)差距說(shuō)明我國(guó)的空間很大。

　　今年我考察上海的時(shí)候，在一個(gè)古鎮(zhèn)看到一個(gè)大標(biāo)語(yǔ)：十年看浦東，百年看外灘，千年看古鎮(zhèn)，城市讓生活更美好。我們到了農(nóng)村才知道農(nóng)村是什么樣，農(nóng)村的生活是什么樣。我看書的時(shí)候，書上有一句話：上帝讓你幸福于是讓你生活在城市。“城市讓生活更美好”是中國(guó)農(nóng)村千年的呼喚，這是發(fā)自內(nèi)心的千年的呼喚。我們自己的發(fā)展非常快非常驚人，但和國(guó)外相比，我們非常落后，社會(huì)商品的零售總額是美國(guó)的1/12，另外，也意味著我們還處在發(fā)展的起步階段，這條路還很長(zhǎng)，所以我們開發(fā)商、零售商有事干。信心也就在這兒。

　　千年的呼喚是誰(shuí)也阻擋不了的，我們的工業(yè)化和城市化有很多的路要走。從在城市建設(shè)中我國(guó)大多數(shù)城市的發(fā)展走勢(shì)可以看出，先是老城的改造，后來(lái)是新城區(qū)和新城鎮(zhèn)的建設(shè)。比如像北京明年工作重點(diǎn)就是要大戰(zhàn)城南行動(dòng)，原來(lái)城南是兩個(gè)區(qū)，現(xiàn)在是城南是5個(gè)區(qū)域，重點(diǎn)是打造新城。其中，打造商業(yè)建設(shè)是第一階段的主要內(nèi)容。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了第二階段。在新城區(qū)的建設(shè)中，城市商業(yè)綜合體的理念是比較好的，特別是它滿足了新商圈的崛起和配套。從全國(guó)范圍來(lái)看，已經(jīng)形成了道路兩旁做文章，樓宇里面要效益的階段。

　　各地制定的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，都是把商業(yè)中心建設(shè)和步行街建設(shè)作為重點(diǎn)。現(xiàn)在經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)下一步趨勢(shì)可能是以打造城市綜合體為主要的內(nèi)容了。

　　第二個(gè)，我講一下我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。因?yàn)殚_發(fā)和經(jīng)營(yíng)是兩個(gè)階段，我把它分為兩類。一類是可控的，也就是大家常說(shuō)的在選址、規(guī)劃、定位、建設(shè)、招商、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的問(wèn)題。從商業(yè)與地產(chǎn)兩張皮的發(fā)展趨向看，開發(fā)商們從練內(nèi)功開始已經(jīng)逐步解決各環(huán)節(jié)的問(wèn)題，開始從不理性開發(fā)到理性開發(fā)。所以，我認(rèn)為這是可控的。
   
　　第二類是不可控的。因?yàn)槲议L(zhǎng)期在國(guó)家行政主管部門工作，所以我到了一個(gè)行業(yè)，首先要看看有哪些問(wèn)題制約我們行業(yè)。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)有一個(gè)問(wèn)題就是資金問(wèn)題，資金是制約我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。

　　一方面是老百姓有錢，民間存款額20多萬(wàn)億，加上投資品種不多，購(gòu)買力大，投資欲強(qiáng)；另一方面開發(fā)商缺錢，又有銷售的欲望。在買賣雙方都有需求的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們開發(fā)商中的精英們，在痛苦的摸索中，找到了開發(fā)大型城市商業(yè)綜合體，來(lái)平衡資金和持有以購(gòu)物中心為代表商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的成功之路。

　　怎么解決這個(gè)問(wèn)題呢？就是走大型城市綜合體之路。目前，城市綜合體在行業(yè)內(nèi)沒有一個(gè)統(tǒng)一的定義，有城市商業(yè)綜合體等等多種叫法。一般認(rèn)為，城市綜合體是以購(gòu)物中心為代表、包含寫字樓、酒店、住宅等大型多層次的綜合體。我傾向把它把它叫做城市商業(yè)綜合體。

　　開發(fā)了一個(gè)城市綜合體之后什么都賣了，就留了一個(gè)商業(yè)。所以它的一個(gè)根就是商業(yè)，以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)。所以我傾向于叫城市商業(yè)綜合體。

　　經(jīng)過(guò)規(guī)劃，城市商業(yè)綜合體會(huì)更美好。大型城市商業(yè)綜合體是成片拿地，綜合開發(fā)，體量大，其結(jié)果是：

　　（1）政府滿意，支持力度也大了，城市配套好。

　　（2）開發(fā)商滿意，住宅、寫字樓，酒店式公寓等銷售，回籠了資金，平衡了財(cái)務(wù)。購(gòu)物中心的持有，有了不動(dòng)產(chǎn)和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，提高了銀行信譽(yù)，有利于企業(yè)的今后發(fā)展。再說(shuō)，有實(shí)力的開發(fā)商，各方面工作都能做到位，項(xiàng)目成功率大。

　　（3）商家滿意，開發(fā)商和商家互動(dòng)比較好，特別是定單式的開發(fā)強(qiáng)化，解決了商家賣什么能掙錢的“定位”問(wèn)題，因?yàn)?#8220;定位”是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的“靈魂”。

　　（4）中小商鋪投資者滿意，他們的投資不但有消費(fèi)支撐，而且傍著有實(shí)力的開發(fā)商，搭上順風(fēng)船。

　　（5）當(dāng)?shù)氐睦习傩諠M意。不但方便了生活，宜居指數(shù)高，而且提升了本區(qū)域，包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)的價(jià)位，避免了死城，睡城。

　　（6）有利于城市發(fā)展，有利于打造新的商圈，更有利于打造地標(biāo)性的建筑，美化城市。
 
　　我簡(jiǎn)單講的六個(gè)方面中體現(xiàn)的第一個(gè)關(guān)鍵詞是“購(gòu)物中心是城市商業(yè)綜合體的明珠”，第二個(gè)關(guān)鍵詞是“以購(gòu)物中心為代表的商業(yè)走上了自我和良性發(fā)展階段”。

　　大型城市商業(yè)綜合體已經(jīng)引起了各方面的注意。我們協(xié)會(huì)在上海曾經(jīng)搞了幾次培訓(xùn)班，特別是政府的代表要求我們參觀新天地，還有徐家匯。我認(rèn)為新天地是一個(gè)非常好的城市綜合體，它是可賣和不可賣相結(jié)合的一個(gè)典范。也就是說(shuō)，政府規(guī)劃完了以后，開發(fā)商按照政府的規(guī)劃要求打造成這個(gè)非常好的經(jīng)典項(xiàng)目，如果不規(guī)劃，政府不插手那就是城中村。

　　遼寧大連的萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地開發(fā)城市商業(yè)綜合體，拿的項(xiàng)目很多。在城市綜合體的建設(shè)上，我認(rèn)為杭州又走到了全國(guó)的前面，它明確提出了打造100個(gè)城市商業(yè)綜合體的思路。

　　智者先識(shí)，勇者先達(dá)。11月20日，我們?cè)诤贾莞懔艘粋�(gè)商業(yè)街的活動(dòng)。現(xiàn)在我們城市的發(fā)展非常迅速，城市化進(jìn)程當(dāng)中，我希望大家像重視商業(yè)街建設(shè)一樣，重視城市綜合體的建設(shè)。在城市進(jìn)化當(dāng)中，城市的骨架、面積延伸了，以打造新城區(qū)城鎮(zhèn)為代表的城市綜合體起來(lái)了，我們的路也就走寬走好了。而要建設(shè)好城市綜合體，必須支持我們購(gòu)物中心的建設(shè)，因?yàn)橘?gòu)物中心的城市商業(yè)綜合體的明珠。

　　另外，大型城市綜合體要與城市規(guī)劃，特別是交通結(jié)合起來(lái)。有一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)非常普遍，就是交通變化了以后，老街的商業(yè)就沒落了，因?yàn)楣贰㈣F路、地鐵起來(lái)了后，它留下的只是老景點(diǎn)。

　　城市交通的發(fā)展，形成了我國(guó)商業(yè)布局的主要三種類型：

　　一是北京類型。北京由于受中軸線的影響，市級(jí)商業(yè)中心沿長(zhǎng)安街的“品字”性布局向“環(huán)線”布點(diǎn)發(fā)展，現(xiàn)在又和地鐵樞紐結(jié)合起來(lái)，正在建設(shè)和將會(huì)形成新的商圈。

　　二是上海類型。申城的“之字帶狀”商業(yè)布局，向“塊（圈）”狀發(fā)展。徐家匯、中山公園和五角場(chǎng)商圈，正是近年來(lái)上海商業(yè)布局的一個(gè)縮影。

　　三是重慶類型。重慶的“多中心、組團(tuán)式”商業(yè)結(jié)構(gòu)。由于特殊的山城地理環(huán)境，相繼形成了解放碑、觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南坪，相對(duì)應(yīng)的“五朵金花”的重慶地方特色。

　　總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的建設(shè)，要把項(xiàng)目選址放在交通結(jié)點(diǎn)上，上述三個(gè)類型的結(jié)果都是非常好的。
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