銅鑼灣集團執行董事陳長宗

　　聯商網12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，銅鑼灣集團執行董事陳長宗發表了題為“中國發展連鎖MALL的現實意義”的演講，具體輯錄如下：

　　大家好，今天我是上午最后一個演講嘉賓。今天應該說大家高朋滿座，尤其大家能夠堅持到現在的話，就咱們都是沈陽尤其我們三省大家都是愛學習的。通過這次活動給大家能夠尋找一些商機。銅鑼灣董事長組委會安排了他的演講，他最近在香港有一些事，就委托我來做這個演講。
   
　　我發言的題目是中國發展式連鎖MALL的現實意義。銅鑼灣做了很多年了。我們在深圳開了第一家店，由這個地方我們都走向全國，現在基本上我們23個省，營業面積已經達到了500來萬平方米。通常我們是6萬平方米以上，這個建筑面積。那么象武漢我們是有10來萬平方米，11萬多，在山西的太原我們是20來萬平方米。剛才會長講到今年年末陳董事長花了6個月的時間，我們和北京的燕莎把他的招商全部干下來�，F在開始的這幾年，開張的時候還是比較艱難，經過2、3年的以后的運營和不斷的調整，到目前位置，走過這5年的時間，整個情況也比較好，到了星期天星期六也是比較人山人海。今天我們的主題就是通過香港的購物中心來把他這種整個發展的歷程，看能不能對比，因為這個今天這個對比也是研究我們東北購物中心，看能不能有一些借鑒的地方。
   
　　為什么我們要研究香港的購物中心。香港他到目前為止，他首先是引導了一個亞洲，我們建了第一個購物中心，最早是在香港建設。通過不斷的發展，不斷的創新，更過幾代以后，現在目前是全亞洲最先進的。香港的購物中心分為三個階段，第一個階段是從1966年到1977年。第二個階段是從1980年到1999年。第三個階段是2000年到現在。
   
　　代表就是比如說馬可波羅、海洋啊，都是剛開始的時候，第二個就是太湖，就是開始提升了，香港的地鐵也開始建設了，就象我們沈陽地鐵開始了。第三個階段就是更提升隨著交通、地下空間的不斷完善，從本身購物中心里面的規劃與設計，開始逐步的提升，包括后面燈光提到了。
   
　　香港購物中心的發展模式有以下幾個特點，他引導了一個潮流。大家看了這個圖，就是今天剛剛我們熊會長提到的綜合體。國內的綜合體現在就開始了。通常有這么幾個組合，購物中心、酒店、寫字樓啊。香港很小就把把購物中心建設一個物業，一般都是綜合的。在地鐵的上蓋以上。
   
　　第三個特點香港的主要是社區型的這種購物中心。應該說占到了整個香港的80%以上，他有一個顯著的特點是比較發達的，香港的地不是很大，基本上在每個這個社區都有自己的購物中心，在美國購物中心平均面積是11100平方米，在日本是14800平方米，在香港通常是5萬平方米。比美國日本的購物中心平均面積都要大。大家可以看一下這個數字。
   
　　第四個特點就是這個購物中心都是在寫字樓和銀行都比較集中的地方。代表性的比如說有智利還有我們的橫龍廣場。
   
　　香港購物中心的第五個特點就是，在每做一個項目的時候，他軟性的這種投資，就是前期的市場調研應該說達到了整個投資的10%。我們銅鑼灣也是如此，現在是50幾個廠，每做一個項目之前我們都要進行一個研究。比如說當地的GDP，現在在國內的3000到5000億的城市，有21個，還有比如說象鄭州在今年已經超過了1萬個億的GDP。深圳現在今年有望達到9000億，廣州已經達到了9000個億。上一萬億的城市現在只有北京，即將達到的是上海。
   
　　還有就是地塊也非常關鍵。地塊的話，我們大家做地產開發的都知道，位置位置還是位置。我們地塊和我們本身的交通有很大的關聯。這個舉例子說，在廣州的天河城和鄭家廣場就里一條馬路。而天河城達到了1000塊錢一平方米，而鄭家才是他的1/2。因為廣州的一號線就是聯通在天河城，后來隨著二線三線四線，他基本上就是一個集中的地方。我們選擇項目的時間要有預見性的隨著政府的規劃，還有我們自己的一個定位，要有一個非常清晰的思路。還有我們的開發成本，還有我們的尤其大家在每個區域的消費習慣。比如說南方和北方不同，中部的又不同，每個省又有不同。當地的有他自己的消費習慣，我們要進行一個調研，還有一個有預見性的這么一個分析，這樣我們才能得出，我們銅鑼灣在每定一個項目之前，我們主要做11個工作，我就取這么幾個例子出來，一定要做好前期的調研，這樣的才能找到市場的空白點，才能挖掘到我們這個項目到底能給當地的老百姓到底能帶來什么？我們作為投資的回報期能多長。
   
　　最近我聽到很多聲音，沈陽商業過剩了，需求過大，這是商務部有關的領導親自說的。我認為今天通過我看到這么多精英在這里，而且我們的領導也很重視，我們的會長都來了。這樣的活動我們認為非常有必要，我們靜下心來進行探討、研究，我認為沈陽的商業還是大有希望。
   
　　香港購物中心的第六個特點是2、8原則。在20分鐘以內一定要做到80%的生意。就是我們這個項目的規模和面積。不是我們自己想蓋一個多大的。一定要有一個非常清晰的定位。比如說李總，為什么他這種模式在我們這里這么有發展，因為也不一定要非常高的，象我們北京的燕莎，我們就是以中檔為主。除了自己經營的這一塊，我們基本上自己以中檔為主。不一定大就是好。我有一個朋友開地下商業，我想可能哈爾濱也有朋友來了。地下商業是一個非常有潛力的，有一個時尚集團在廣州把原來體育中心下層的這一塊，開發一個20萬平方米左右的地下商業出來。
   
　　第七個特點就是地鐵，就是地鐵走到什么地方，購物中心的開發就到什么地方。對沈陽有這么一個借鑒，因為沈陽的地鐵現在已經開始在建設了，可能地鐵給了我們購物中心帶來很多的便利。
   
　　第八個就是地鐵一般走到什么地方，讓過路的這些行人，把人流留住，讓大家能夠在這里很自然的來到這里消費，這一點香港做得非常好。他把換乘考慮得非常周到。
   
　　第九個基本上每一個購物中心都是一個旅游點。因為現在已經差不多到中午了，就不多耽誤大家的時間了。
   
　　歡迎大家以后有機會到我們銅鑼灣廣場，到我們銅鑼灣百貨多去走走看看，借此機會也祝大家身體健康，家庭幸福，也祝這次大會論壇取得圓滿的成功，謝謝！
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