聯(lián)商網(wǎng)12月8日訊：2009中國北方購物中心國際論壇今天在沈陽召開。會上，中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會會長荀培路、沈陽市大東區(qū)政府副區(qū)長吳迪、鞍山市人民政府副秘書長李素榮、蘇寧電器沈陽大區(qū)副總經(jīng)理陶洋和廣州神洲天潤集團公司總裁歐小衛(wèi)，以“中國購物中心與城市開發(fā)的價值評判”為主題，展開了對話。具體輯錄如下：

　　主持人：吳區(qū)長，我們政府對布局的商業(yè)考量方面，怎么樣把投資和商業(yè)的整合就我們的政策進行一定的整合，我們考慮了什么？
   
　　吳迪：非常高興能給我這次機會，和大伙兒一起探討一下，政府如何在經(jīng)營嘗試當中把這個打造城市熱點，吸引更多的商家來投資。應(yīng)該說上午對咱們整東中街做了一個推介。作為政府首先應(yīng)該發(fā)揮政府的規(guī)劃，通過規(guī)劃把一個地區(qū)的資源整合起來，通過資源整合形成了一個投資熱點。應(yīng)該說一個企業(yè)到一個地方投資，我想根本在于這個地區(qū)的市場價值判斷。如果說在價值判斷基礎(chǔ)上的，才涉及到政府的投資環(huán)境的問題和整個的運作效率問題。我想企業(yè)在做這種投資判斷的時候，比如說我們談到商業(yè)地產(chǎn)，對于我們地區(qū)，首先一個是作為一個中心城區(qū)的土地的稀缺性。
   
　　第二個就是區(qū)位優(yōu)勢，以沈陽為例，沈陽作為一個中心城市，人口有720萬，在1小時車程有8個城市，營口是2400萬，沈陽人均GDP已經(jīng)超過了去年的3800億人民幣。營口人均GDP已經(jīng)超過了7000美金。我記得原來我們的主管商業(yè)的副市長在對我們的商業(yè)的消費力評價的時候說過這么一句話，沈陽的消費系數(shù)，消費的這種彈性是非常響的。我們的沈陽社會商品零售額，我們08年已經(jīng)達到了1500億，人均社會商品零售額和已經(jīng)大于我們的人均收入，意味著我們有30%的社會商品的的購買力是來自于我們的周邊城市。這句話我國就反映到我們的消費力的問題。再一個作為企業(yè)的投資者，他更多的是除了市場之外，是企業(yè)長久追求利潤的需要。我想剛才咱們的謝會長對整個購物中心的分析是非常全面到位的。對整個購物中心對于企業(yè)追求自身的經(jīng)濟利益和整個的社會影響應(yīng)該說分析得非常透。再一個也看到了一個政策是否對這塊引導。謝會長談到了應(yīng)該說商業(yè)地產(chǎn)對于一個城市形象的改變，城市功能的調(diào)整，應(yīng)該說對整個經(jīng)濟的帶動，在項目對于商業(yè)的地產(chǎn)的引入，確實是一個大的開發(fā)。住宅這一塊在我們這兒來看已經(jīng)沒有什么優(yōu)勢可言了。那么政府必然會帶來投資者的追捧，作為一個企業(yè)的選擇如何把商業(yè)地產(chǎn)投資熱點如何選擇一個地區(qū)，我做了一個說明，就是把這個問題說明到這兒。
   
　　主持人：大家對沈陽還是比較了解。工業(yè)大城市還是發(fā)展得如火如荼。大家都會積極的投資，積極的進駐。我想在3、4線城市以下，也是老的工業(yè)城市，已經(jīng)有過很大的輝煌，怎么樣推動商貿(mào)工業(yè)的發(fā)展方面，我們的李會長是一個積極的熱情的領(lǐng)導者。他是怎么考慮的，象鞍山這樣的城市，他在商貿(mào)的工業(yè)亮點在哪里？
   
　　李素榮：參加這次論壇，解釋一些朋友，增長了一些見識，感謝大會給我提供了這么一次機會。剛才區(qū)長談到了作為一個城市，一個政府，怎么樣為商業(yè)地產(chǎn)商到我們這兒落戶，增加吸引力。作為一個副秘書長我想結(jié)合鞍山的問題，談幾點想法。一個是政府打造空間是吸引商業(yè)地產(chǎn)商的立足點。空間是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的立足點，沒有空間發(fā)展是一句空話。因此從05年以來，我們就針對鞍山市工業(yè)和居住混雜，城市布局沒有發(fā)展一個實際狀況，市委市政府提出了工業(yè)進園區(qū)，商業(yè)進城區(qū)，居民進小區(qū)的推二進三的發(fā)展戰(zhàn)略。在城市的周邊，拿出了進50平方公里，對城市的工業(yè)實行整體搬遷。同時結(jié)合老城區(qū)的改造，對鞍山現(xiàn)有的資源進行整體整合這樣我們這幾年我們沒有完全統(tǒng)計，大約騰出了20、30平方公里，這樣就為城市的發(fā)展，特別是為商業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該說提供了有利的空間。這也是我們這些年鞍山之所以能夠引進這么多商家，我們商業(yè)能夠發(fā)展這么特點。
   
　　第二個科學規(guī)劃布局是吸引商業(yè)地產(chǎn)入市的著力點。有了空間如何實現(xiàn)有序的發(fā)展，真正做到政府、社會、企業(yè)共贏。這是政府關(guān)注的事情，也是我們地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商關(guān)注的事情。因此我們鞍山把城市的發(fā)展與整個城市的工業(yè)發(fā)展和社會事業(yè)發(fā)展特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展結(jié)合為一體，科學的規(guī)劃布局。根據(jù)我們的居民居住區(qū)域以及居民的集聚氣我們鞍山的三個商業(yè)中心，三大商業(yè)副中心，五大商業(yè)集中物流去，八條商業(yè)特色精品路，這樣一個整體發(fā)展思路。并有目的的進行招商，對招進來的每一個商家，我們根據(jù)城市的整體規(guī)劃，和商家的發(fā)展需求進行整體的調(diào)整。這一點我們做了很多的工作。比如說針對鞍山和大連位于沈陽中間，按照遼寧省提出的鞍山要打造遼寧中部地區(qū)的經(jīng)濟隆起帶。我們在八道灣拿出了20、30平方公里，要打造鞍山的鋼鐵、物流園區(qū)。打造世達商貿(mào)物流園區(qū)。這個思路提出了以后，在東北商貿(mào)物流園區(qū)，我們引進了南京為而的商業(yè)地產(chǎn)，我們根據(jù)他家的發(fā)展程度，不斷的擴展。前兩天董事長視察，要把鞍山的園區(qū)打造成精品商業(yè)的集結(jié)區(qū)。人氣最濃的商品商品集結(jié)區(qū)。我們現(xiàn)在已經(jīng)引進了紅星美凱龍，還有德國的麥德龍還有宜佳等等，打造5個超百億元的物流園區(qū)，包括我們北方的鋼鐵物流園區(qū)。我們現(xiàn)在不僅建起了40、50萬的鋼鐵物流交易市場，而且引進了中船重工，還有北京有幾家物流企業(yè)也要進駐鞍山。所以我們覺得這一塊科學的規(guī)劃布局確實是有效的發(fā)展，也是吸引一個著力點。
   
　　第三個政策和服務(wù)環(huán)境是吸引服務(wù)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商到鞍山發(fā)展的關(guān)注點。為了支持我們到鞍山發(fā)展企業(yè)能夠真正在鞍山落戶，實現(xiàn)雙贏，所以我們在這方面一個是凡是涉及到拆遷方面的事，政府全權(quán)負責，可以減輕我們開發(fā)商的負擔，減少一些不必要的麻煩，同時政府做好配套，實現(xiàn)七通一平到現(xiàn)到位。
   
　　第二個我們制定一些政策，為了制成我們汽車產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展，支持鋼鐵的發(fā)展，最近我們市政府出臺了一些政策，交稅的本級政府的鞍山分成部分，政府實行三年獎勵，第一年100%獎勵，第二年70%獎勵，第三年50%獎勵。這樣為了我們的商業(yè)地產(chǎn)商，把地產(chǎn)開發(fā)以后，為他們引進更多的品牌企業(yè)應(yīng)該說創(chuàng)造一個政策的支持。
   
　　再一個政府設(shè)立了服務(wù)業(yè)的發(fā)展專項基金，今年我們政府拿出了1000萬，微不足道，但是我們體現(xiàn)了對我們一些包括東北貿(mào)包括綠盛這樣一些企業(yè)我們進行了一些獎勵。明年我們政府還要達到2000萬，而且為了支持城區(qū)的發(fā)展，每個城區(qū)給予2000萬，鞍山市你給2000萬，我們配套2000萬。
   
　　第四個我們在服務(wù)這方面，除了每周兩次研究我們商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)中的一些規(guī)劃等等問題之外，對商業(yè)的問題，每周一次專門研究在運行過程中遇到的問題。所以我們開發(fā)商、經(jīng)營商，為商業(yè)企業(yè)、工業(yè)企業(yè)我們創(chuàng)造一個好的服務(wù)環(huán)境。所以也正因為如此，鞍山作為一個以工業(yè)為主的城市，應(yīng)該說我們不僅工業(yè)發(fā)展了，而且我們自身的工業(yè)結(jié)構(gòu)也調(diào)整了。鞍鋼過去在我們整個GDP中占60到70%。到今年為止我們可實行GDP2000萬，鞍鋼達到20%多一點。而且我們頭11個月鞍山的地方工業(yè)還超過了鞍鋼。第三產(chǎn)業(yè)在整個全市由不到30多我們現(xiàn)在發(fā)展到了42%，特別值得提出的是，全市的稅收第三產(chǎn)業(yè)鞍山占44.6%，我們和沈陽比我們有很大的差距，但是我們充滿了希望。我們也希望能夠吸引給更多的企業(yè)到鞍山落戶。
   
　　主持人：我總結(jié)一下，叫政府主導，措施得力，一抓到底。也希望大家到鞍山，我們希望有機會能夠組織我們外省的都到鞍山去學習他們這個城市轉(zhuǎn)型，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗。我們請了兩位政府的官員為我們展示了一下他們政策環(huán)境的理解，我們先請我們兩個商業(yè)行業(yè)的專家，一個是陶然和歐小衛(wèi)先生，我們商業(yè)進駐到城市，我們要考慮什么？
   
　　陶洋：很感謝論壇給我們大家提供這樣一個認識和交流的機會。我進入到家電和總體經(jīng)營，宏觀的課題對我來說很不專業(yè)，所以在這里發(fā)言我心情很忐忑，講不好。但是我想就我們公司的情況，就這個課題我來和大家匯報一下打算。我們目前已經(jīng)在全國已經(jīng)有900多家門店，在遼寧省有39家門店。去年年底我們董事長給了我們一個經(jīng)營開發(fā)戰(zhàn)略，準備進軍房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是進軍商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)。作為一個行業(yè)項目的投資，所有的內(nèi)涵都是我們要的。更重要的是滿足我們現(xiàn)有的連鎖的需求。隨著這幾年的經(jīng)營，我們確實有這樣幾個問題，是不通過進軍房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)是自己解決不了。
   
　　第一個我現(xiàn)在在沈陽有14家門店，元旦前馬上開15家門店。經(jīng)過5、6年我才初步完成了在沈陽的網(wǎng)絡(luò)布局由于都是租賃的物業(yè)、地產(chǎn)，很不穩(wěn)定。我多少年來的經(jīng)營布局很容易被這種不穩(wěn)定打亂。
   
　　第二個考慮由于租賃的店面多，物業(yè)開發(fā)商，或者是物業(yè)持有人，他們對物業(yè)條件的圍占，這里面有一些關(guān)系，有的時候就扯皮。為了營造我們的經(jīng)營環(huán)境，為了更好的提供蘇寧連鎖品牌的價值，這個問題也是我現(xiàn)在經(jīng)營當中面臨的問題。
   
　　再一點就是剛才我聽謝會長講，盡管是說城市里面綜合商圈有很多商業(yè)地產(chǎn)，但是對我們企業(yè)來說，有效的商業(yè)地產(chǎn)通過面積從區(qū)位來講還是很少的。既然是很少，對我們來說就比較珍貴。珍貴的同時市場面臨著競爭。競爭的結(jié)果就導致物業(yè)開發(fā)商他從中獲得漁翁得利了。所以提高競爭力的角度我們也要自己商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。
   
　　更重要的理由就是我們立足與長遠，我們企業(yè)要打造百年的蘇寧，要做百年的商業(yè)老字號。從這個角度講，目前單純租賃合作聯(lián)營的角度講，滿足不了我們長遠的戰(zhàn)略。
   
　　最后一點我們是家電行業(yè)當中的專業(yè)店。與那些綜合百貨這些大型的購物中心能夠給消費者提供的這種消費功能的需求，我們還是很單一。盡管我們商場里面也有人流、物流、客流、資金流，但是還不行，單一的個客流量比綜合百貨的客流量還是差的很多。我們通過招商的方式和他們合作，我們同樣面臨著另外一個問題，就是剛才就象郭總講的，招商方的商業(yè)的規(guī)劃組合與我們的需求往往是有點矛盾，有點差距。我們嘗試過很和多業(yè)態(tài)的組合，比如說和超市組合，和市場的組合，多少年來我們也總結(jié)了經(jīng)驗，這些組合的過程中，有一些業(yè)態(tài)組合對我們是有幫助的，有一些組合不但沒有幫助反而帶來了損害。由于我是招商來的，要想以我為主的開發(fā)商，以我為服務(wù)電器店的連鎖經(jīng)營的角度考慮，就規(guī)范了我們經(jīng)營當中面臨的問題。作為一種行業(yè)投資，一種項目投資，更重要的一點滿足于我們連鎖店的開發(fā)經(jīng)營，滿足我們現(xiàn)在經(jīng)營過程中依靠客觀條件不能完全的問題。所以我們現(xiàn)在要著手進軍房地產(chǎn)開發(fā)，我們和大東區(qū)和平區(qū)領(lǐng)導都有一些目標項目在進行推進，就是這么個情況，謝謝大家！
   
　　主持人：我們現(xiàn)在有請我們的歐總，大家知道是廣州最大的奇跡，所以對一個城市的商業(yè)變遷，對一個城市的規(guī)劃結(jié)合，更多的切身的感受。
   
　　歐小衛(wèi)：謝謝主持人，各位嘉賓，我是完完全全的一個廣東佬。我們被沈陽各級政府的熱情，和沈陽的變化和沈陽非常有磁性的商業(yè)氛圍吸引。以前我們都是在廣東生活，在廣東搞商業(yè)經(jīng)營，第一次揮師一不小心共會到東北來了。當然我們來到這里沒有感到多么寒冷，只是感到非常的熱情。我們的吳區(qū)長，還有今天早上的于區(qū)長和沈陽市的各級政府都建立了非常良好的關(guān)系。
   
　　我們大東區(qū)有一個項目，我們公司不大，我們公司成立的時間也不長。我以前是個職業(yè)經(jīng)理人，我是經(jīng)營天河城還有廣東的中華廣場，我們一伙兒蓋房子的和經(jīng)營購物中心的，兩伙人走在一起，搞了一個小型公司，在我們一些認為可以有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校�選了一些小地塊，搞了一個購物中心。所以這句話可以基本上回答剛才我們的價值趨向。我們找一個有成長力的城市，找一個非常有吸引力的城區(qū)，去找一塊有希望的土地，去干一個受消費者歡迎的，滿足消費者的不斷提升的消費需求。我們和別的企業(yè)不一樣，我們不去做大規(guī)模的圈地，不去做大規(guī)模的住宅建設(shè)的投資。
   
　　第二層意思就是我們發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商都老是頭疼說我蓋這么大建筑物，招商怎么辦。幾乎每一次論壇同行都有一個難題就是招商非常難。關(guān)鍵是你選的地方對不對，還有你蓋的房子對不對，如果你選對了地方，蓋對了房子，你招商不是太難。其實我遇到很多的零售商他們也在苦苦尋覓，尋覓符合他們發(fā)展需要的門店的地方。其實老是找不到，好幾次論壇我們找到零售商他們都有壓力。我們有很多開發(fā)商，同時還有很多的零售商開發(fā)部的老總，現(xiàn)在我們覺得不管是政府也好，還是我們行業(yè)的領(lǐng)導機構(gòu)也好，還是我們的開發(fā)商也好，其實我們應(yīng)該是建立一個這樣的平臺，這個平臺就是說讓我們這個城市能夠騰挪出一些符合商業(yè)發(fā)展的空間，讓開發(fā)商去干一些符合零售商使用的這樣的物體。然后建一個符合消費者消費需求的這么一個中心，這樣的話我們的城市就會更美。我們這行就會發(fā)展得更好，不會出現(xiàn)這個危機那個危機的。
   
　　主持人：請我們的荀會長對剛才我們的政府官員和商家提出的問題做一個總結(jié)。
   
　　荀培路：應(yīng)該這個題目我同意剛才區(qū)長的說的。從價值趨向角度的話，我在臺上的話，不管是從政府層面還是開發(fā)商還是商家層面，從這個角度我想從政府層面來說，剛才兩位政府領(lǐng)導都講到了，要有一個好的規(guī)劃。這個好的規(guī)劃，提供了一個戰(zhàn)略要點，應(yīng)該是一個大手筆，是集體智慧的結(jié)晶。怎么搞一個大的手筆。應(yīng)該說這幾年搞商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，我非常注意全國各個城市的這些城市規(guī)劃的情況。最近這幾年吸引我的眼球，我想了一下，一個上海一個規(guī)劃就是外灘的工程。我認為是非常興奮的，對于一個城市發(fā)展，作用一個商業(yè)網(wǎng)點的商機來說非常興奮。商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃商務(wù)部已經(jīng)講了幾年了，應(yīng)該說前十年的商業(yè)規(guī)劃已經(jīng)基本上到期了，現(xiàn)在只是要修訂這個規(guī)劃。上海要打造140幾個商圈，我認為這是一個大手筆。應(yīng)該說我們從規(guī)劃的角度看出來了我們要經(jīng)歷一個新的階段。還有一個北京最近提出兩個。原來北京城區(qū)4個，現(xiàn)在提出城南行動，我非常注意他的有關(guān)材料。首先從城南行動從政府層面拿出500億搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。剛才我制定了多少政策，拿出多少地，都是政府行為。首先城南行動配套要3000個億要扔土地上。
   
　　第二個現(xiàn)在北京市的領(lǐng)導他有經(jīng)歷，為什么要把北京市明年打造新城。大家知道幾年的話，從亞運會開始，后來奧運會，包括今年的60年大慶，都是全國人民給北京市的任務(wù)，所以北京市是重點工程。
   
　　現(xiàn)在應(yīng)該說奧運會辦得非常成功，60年大慶搞得非常好。下一步大的活動就是上海的世博會，然后就是廣州的亞運會，可能這些方面北京不是吸引眼球了。所以北京市的領(lǐng)導非常有經(jīng)驗打造城南行動。我想用勝利完奧運會的智慧來，城南行動是吸引眼球的。因為奧運會的時候北京市領(lǐng)導說過，全國人民和中央交給北京的任務(wù)，如果干不好的我對不起全國人民的。還有東擴，原來不夠了才東擴，所以我和開發(fā)商說幾句，你們要注意，因為他東擴了以后，一個是CBD打造成功了。所以你在東擴的地方你現(xiàn)在有經(jīng)驗了，他需要什么東西可能在東擴里面要有，所以我希望房地產(chǎn)開發(fā)商要做一下。這個是個商機。我們開發(fā)商要特別注意政府的大的智慧和舉動。所以大東區(qū)領(lǐng)導上午的發(fā)布還有鞍山的領(lǐng)導把政策都說出來。當然還有一個就是我上午講了杭州要打造城市綜合體，我們開發(fā)商去拿地還是便宜的，等熱起來的時候那可能是差一點。另外你比如說中小投資者他也會考慮這個因素的。

　　因為我是搞商業(yè)地產(chǎn)的，包括象我這樣年齡的人，現(xiàn)在孩子大了，結(jié)婚了要生孩子了，本來我們計劃經(jīng)濟分的房子就給孩子們住了。也就是說我們往郊區(qū)走，可能10分鐘20分鐘車程，所以現(xiàn)在就是曾經(jīng)碰到一個他準備要把買賣房子，我說你畫個圓吧，買個房子，我看了看，我就說地鐵那個地方不錯。后來我就講到上海的例子，當時辛莊地鐵沒通之前房子是4000多，地鐵一通了以后漲到8000多，講了以后他下決心了買了兩套房子，3年以前不到100萬，最近他賣了一套，185萬，這就是投資趨向投資價值。所以我想就是政府如果在南城，所以你投資價值包括我們開發(fā)商，包括中小投資者都要掌握一個商機，尤其要注意政府大的舉動，政府放三步曲的時候我們就跳三步。所以政府的大智慧下是我們開發(fā)商和中小投資者最大的價值趨向，謝謝！
　　（聯(lián)商網(wǎng)報道）