零售商自建物業這本身不是一件新鮮的事，放在改革開放前的中國，幾乎所有的大型百貨店，都是零售商通過劃撥土地等方式后自建物業。這幾年，零售商自建物業發展速度也非常快，不論是內資的商業大鱷百聯、紅星美凱龍、大商集團還是外資的百安居、麥德龍等，一直沒有停止過購買土地自建物業經營的腳步。在2009年底，隨著國內的華潤萬家、金鷹百貨以及外資的瑞典宜家、英國TESCO、法國歐尚、韓國易買得等中外零售企業也開始集中買地自建物業或開發購物中心，在這個特殊的時間，這么多的內外資企業競相“跨界”經營，這就變成媒體關注的新鮮事。

　　這些零售企業最近集中拿地自建物業的初衷和目的，目前的分析不外乎以下幾方面的原因：

　　一是日益增長的租金壓力。2009年全國性房地產價格飛速上漲，雖然商業物業上漲的幅度遠沒有住宅快，甚至在北京等部分城市出現了住宅和商鋪價格倒掛的局面，但商業物業租金還是水漲船高，對于薄利多銷的大賣場等零售商來說，租金壓力是一個非常重要的因素。3月8日，在全國兩會上，住房和城鄉建設部部長姜偉新也明確表示，未來20年中國房價上漲壓力仍然很大。對于廣大的零售商家來說，對整個地價房價上漲帶來的租金上漲預期的擔憂可能更直接。

　　二是過去幾年以這些零售商為主力店的商業資產價格快速增值，應該說與這些主力商家人氣拉動和良好經營不無關系，但是，這些零售商沒有享受到商業地產增值帶來的收益，反而有租金不斷上漲的困擾。

　　三是開發商建設的物業不符合零售商家的需求，迫使零售商自建物業。這個理由在過去幾年可以勉強成立，現在即使有也非常少了，如今的商業地產開發商已經非常重視項目前期定位和招商工作。

　　我的理解主要是以上前兩個原因促使部分零售商家下決心介入商業圈地和自營物業對企業的風險的影響與平衡。

　　從這些圈地自建物業的業態類型和商家分析，主要有兩大類。

　　一是物業要求過于特殊的零售商家。如麥德龍、宜家、百安居，它們對物業最特殊的要求——層高達到6米以上，對于商業地產開發商來說，6米以上的層高從規劃上按照兩層計算面積，低廉的租金、過高的物業條件在目前地價和房價上漲狀態下，沒有哪家發展商愿意賠本賺吆喝出租給這類商家，其結果是租賃物業越來越困難，開店擴展步伐非常緩慢，最終選擇自己在土地市場拿地自建。

　　二是國內外品牌的超市大賣場。應該說除了以上所述的商家外，最近在全國拿地或高調宣布自建物業的零售商家全部都是超市大賣場，如TESCO、歐尚、易買得和華潤萬家，而且上述零售巨頭對拿地自建物業定位無不選擇在大賣場業態基礎上“升級”到集大賣場、服裝服飾、餐飲、休閑娛樂為一體的社區購物中心上來。

　　大家知道，1999年，由超市大賣場出現引發的中國零售業革命，10年時間，使中國零售業發展追上了發達國家60年發展的腳步。同時，這些超市大賣場零售商家切身體會到了這些年他們租賃的商業物業，從最初的幾毛錢租金到新物業兩三元錢租金的翻倍增長，也感受到因為他們人氣帶動，許多物業起死復生或者外租區租金成倍的增長。基于未來房地產價格的上漲壓力帶來的租金預期的上漲和資產價格的增長，在2010年這個春天，有這么多的超市大賣場選擇圈地自建物業也就不新鮮了，更何況在新的商業模式的業務鏈條上，最為重要的商業出租、運營和管理對零售商又是最擅長的。

　　從零售行業“跨界”到商業地產開發和經營上來，對于零售商家不僅是一種新的商業模式，也是發展的雙刃劍，既然介入了新的商業模式就帶來新的風險。一是資金的壓力。零售業是一個資金高度密集性的行業，尤其是流動資金更是企業的血脈，如果這些企業介入商業地產開發倚賴零售帶來的現金流，一旦出現經營不善或資產價格下跌，最直接的解決資金手段從主營業務抽血，從而對企業帶來致命的風險。過去倒下的家世界等零售企業與此有很大的關系;二是新的業務模式風險。這些“跨界”的超市大賣場不約而同的選擇了中小型購物中心，經營大賣場和經營購物中心還是有很大的區別，這一點好比目前部分超市大賣場的外租區，同樣是超市大賣場的外租區，家樂福的外租區不論是品牌檔次、業態的組合、租金收益相對比較好，而絕大部分超市大賣場的外租區還沒有形成業態和品牌組合的合力。

　　我們看到，眾多零售企業基于規避市場風險，準備或者已經介入商業地產開發中來。實際上，這種做法也帶來了新的風險。所有零售企業都應該對此慎思而行，因為這必將成為企業發展的雙刃劍。
　　（作者潘好龍為國際商業房地產估價師）