談判桌上一襲“韓風(fēng)”

　　一則有關(guān)于樂(lè)天瑪特出沒(méi)河南商業(yè)地產(chǎn)談判桌的段子，近期在零售圈相當(dāng)火。

　　對(duì)此，某國(guó)內(nèi)品牌超市發(fā)展部負(fù)責(zé)人有著繪聲繪色的描述：當(dāng)價(jià)格“拼”到1.4元（指賣(mài)場(chǎng)物業(yè)單平方米日租金）的時(shí)候，各大超市拓展部老總從談判桌上開(kāi)始起身閃人了，僅剩下兩家。隨后，永輝向開(kāi)發(fā)商報(bào)出了1.5元的新價(jià)，它想把卜蜂蓮花“逼走”。但突然發(fā)現(xiàn)，身邊又多個(gè)生人。細(xì)一打聽(tīng)，竟是樂(lè)天瑪特。

　　需要說(shuō)明的是，開(kāi)發(fā)商與零售商之間的價(jià)格談判，從來(lái)都是一對(duì)一進(jìn)行。由此幾經(jīng)流傳的段子，明顯被感情色彩加工過(guò)。

　　然而，故事的真實(shí)性，得到了多方的印證。故事發(fā)生時(shí)間，約在一個(gè)月前。被競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目，由思念系旗下的河南瀚海置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，位于文化路與北環(huán)交叉口東南角。

　　隨后，記者向永輝、瀚海置業(yè)求證，并咨詢(xún)最終敲定的租金價(jià)格。他們均以商業(yè)機(jī)密為由，給予了婉拒。

　　據(jù)了解，樂(lè)天瑪特隸屬于世界500強(qiáng)韓國(guó)樂(lè)天集團(tuán)，為韓國(guó)第一大超市零售商。雖然該公司在2007年才進(jìn)入中國(guó)，但在三年內(nèi)，通過(guò)一系列兼并重組的手段，迅速在東北三省、京津、山東、江蘇等市場(chǎng)，形成了一定的勢(shì)力范圍。截至2010年，樂(lè)天瑪特業(yè)績(jī)與門(mén)店數(shù)量均超過(guò)了卜蜂蓮花，展露出沖擊中國(guó)快消品連鎖百?gòu)?qiáng)榜前十的態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于外界蕓蕓揣測(cè)，樂(lè)天瑪特山東公司開(kāi)發(fā)部副總丁建江在接受本報(bào)采訪(fǎng)時(shí)，首先表述了“不差錢(qián)”的態(tài)度。他認(rèn)為，這在該公司2008年收購(gòu)北京荷資萬(wàn)客隆，2009年全盤(pán)收購(gòu)江蘇第二大零售商時(shí)代超市，已經(jīng)有了充分的表現(xiàn)。

　　對(duì)于進(jìn)入河南的時(shí)機(jī)，丁建江的說(shuō)法是，一切按部就班。當(dāng)然，這與該公司在中國(guó)區(qū)的整體戰(zhàn)略有關(guān)，首先完成在中國(guó)東部、東北沿海市場(chǎng)登陸，再向內(nèi)陸滲透。于是，在去年下半年，完成對(duì)山東市場(chǎng)基本布局后，著手進(jìn)入河南市場(chǎng)的計(jì)劃。

　　一位接觸過(guò)樂(lè)天的地產(chǎn)界人士認(rèn)為，該公司在國(guó)內(nèi)零售業(yè)的名號(hào)，以及現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)能力，并沒(méi)有顯現(xiàn)出一個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。因而，并不看好其在商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面的能力。

　　丁建江對(duì)此并不認(rèn)同。他稱(chēng)，樂(lè)天旗下有百貨、超市、影院等多種業(yè)態(tài)，而這是包括家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)在內(nèi)等多數(shù)單業(yè)態(tài)超市公司無(wú)法企及的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因而，可以一次性吞噬的物業(yè)租賃體量更大。

　　“預(yù)計(jì)在今年年底，即能在河南拿下4～5個(gè)商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。”丁建江說(shuō)，這基于他目前對(duì)項(xiàng)目資源的掌控狀況。

　　新“炒房客”催化租金翻倍

　　有消息靈通人士透露，在思念北環(huán)項(xiàng)目上，永輝最終獲勝。但贏得很吃力，也很郁悶。

　　他分析，在最近半年，永輝遞給各大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的報(bào)價(jià)，蓋過(guò)包括大商、沃爾瑪等多數(shù)市場(chǎng)既有經(jīng)營(yíng)者。并與先入一步的大潤(rùn)發(fā)，在河南商業(yè)地產(chǎn)談判桌上，形成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)新勢(shì)力。但相較同行，永輝對(duì)河南市場(chǎng)的立足渴望更為迫切。一方面是其完成上市后，需要填業(yè)績(jī)報(bào)表；另一方面，只有門(mén)店數(shù)量迅速擴(kuò)充，才能實(shí)現(xiàn)它深度涉足河南農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)鏈的計(jì)劃。但是，樂(lè)天瑪特對(duì)河南的拓展需求與計(jì)劃，同樣超過(guò)了國(guó)內(nèi)其他省份。

　　“兩家公司對(duì)物業(yè)門(mén)店的需求，幾乎是一致的。大的、小的都要搶。那么，樂(lè)天瑪特寄希望于縮短選址時(shí)間，最好的辦法即是‘跟莊’。”該人士如是稱(chēng)。

　　對(duì)此說(shuō)法，丁建江沒(méi)有否認(rèn)。他稱(chēng)，相較于市場(chǎng)既有經(jīng)營(yíng)品牌，市場(chǎng)新進(jìn)入者只有靠抬高租金價(jià)格，在開(kāi)發(fā)商面前獲得更多話(huà)語(yǔ)權(quán)。

　　正因如此，新“炒房客”攪亂了省內(nèi)物業(yè)租賃的平衡。而這，讓市場(chǎng)既有經(jīng)營(yíng)品牌相當(dāng)惱火。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2009年之前，鄭州的商業(yè)物業(yè)租賃均價(jià)，為單平方米日租0.8元～0.9元。以2009年8月，大潤(rùn)發(fā)以1.6元的價(jià)格，擠走家樂(lè)福，拿下升龍大學(xué)路項(xiàng)目為標(biāo)志，省內(nèi)物業(yè)租金價(jià)格扶搖直上。2010年上半年，鄭州市租賃均價(jià)，普漲至1.2元。2011年春節(jié)前后，均價(jià)約在1.3～1.4元。但在目前，日租金1.5元，已是鄭州三環(huán)內(nèi)商業(yè)物業(yè)租賃的起步價(jià)。

　　通常情況下，超市公司對(duì)商業(yè)物業(yè)的租賃面積，約在2萬(wàn)平方米，租期約在15年。由此推算，單平方米日租金每增加一毛錢(qián)，其租金成本即上漲一千萬(wàn)元。

　　但對(duì)于“起步價(jià)1.5元”的說(shuō)法，永輝拓展部一人士并不完全贊同。他稱(chēng)，考量?jī)r(jià)格的因素，是區(qū)位、交通、客流、物業(yè)體量等全方位條件。但可以感知到的是，鄭州物業(yè)租賃價(jià)格已超過(guò)重慶，躍上國(guó)內(nèi)中上游水平。

　　上海貝茲商業(yè)咨詢(xún)管理公司副總梁斌認(rèn)為，2011年，才真的稱(chēng)得上是河南零售市場(chǎng)開(kāi)放元年。從宏觀角度看，中原經(jīng)濟(jì)區(qū)升級(jí)為國(guó)家戰(zhàn)略，河南城市化發(fā)展的強(qiáng)勁增長(zhǎng)能力，刺激了零售業(yè)的活躍度。但國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控政策及手段，亦是為零售業(yè)加速進(jìn)駐，提供了客觀上的機(jī)會(huì)。樂(lè)天瑪特進(jìn)駐后，中國(guó)零售業(yè)外資十強(qiáng)僅剩英國(guó)特易購(gòu)。
　　（大河報(bào) 記者 楊霄）