從紅星美凱龍到王府井百貨，大量零售商以收購項目或購買土地的方式，介入了商業地產的開發。

　　業內人士認為，為未來節約成本是零售商介入商業地產開發的主要原因，同時，和主業稀薄的利潤率相比，商業地產似乎有利潤想象空間。

　　戰略性的機會

　　8月，法國零售商歐尚集團宣布在山東煙臺經濟開發區衡山路投資3000萬美元新開一家購物中心，總建筑面積5萬平方米，其中歐尚超市及其他店鋪的營業面積分別是1.5萬平方米和8000平方米。

　　2010年末，沃爾瑪首個買地自建項目——大連山姆會員店落地。

　　2009年底，英特宜家以7.9億元的起拍價拿下北京大興西紅門商業綜合區二期項目用地，平均樓面地價為2651元/平方米。

　　對于很多實力強大的零售商來說，如果一次性蓋好自己的物業，未來的成本就能確定下來，這是企業的一種戰略性的選擇。

　　“多年以前，萬達自己的品牌不強勢，就是帶著沃爾瑪去二、三線城市拿很多便宜的土地，現在沃爾瑪也意識到了這一點，現在大品牌非常受地方政府的歡迎。大品牌拿地容易，而且位置很好，自建比去租賃要符合自身情況。”多位業內人士還指出了這一點。

　　“現在，已經過了門店數量競爭的階段，盈利能力和競爭力更重要，有的企業會考慮自己開發物業。”中國商業地產聯盟秘書長王永平認為，現在很多商家集中去做商業地產開發還有這個戰略上的考慮。

　　租金上漲是誘因
　
　　一些大的零售商在多年前當過“二房東”，嘗到了其中的甜頭，也可能這就是他們做商業地產的萌芽。“一個30萬平方米的商業，自己只需要8萬平方米，但一次性和開發商要15萬平方米，7萬平方米以高于自己數倍的租金租出去，分擔自己的租金。這在前幾年是有一些的。”世邦魏理仕中國區首席運營官金勇說。

　　零售商主業的利潤是很稀薄的，整體看超市純利大約有1%，百貨是1%-2%。商業地產開發有利潤空間，又可以發揮零售商在招商等資源整合上的優勢，進入就成了自然的事情。中國購物中心產業資訊中心主任郭增利指出。

　　如何節約成本，如何對付中國租金上漲、通脹現狀，是零售商一直思考的問題。

　　近幾年，零售商將迎來房租的上漲。王永平說，零售商和開發商簽訂的合同大多是在15-20年前，那時候，地產開發剛剛開始，租金都很低，有的都沒有簽訂每年遞增的條款，很多約定都是3年漲5%之類，而現在很多合同都到期了，租金一漲就可能漲20%，所以有的運營商就想到了自己持有。

　　巨大回報

　　當然，一些成功的案例也讓企業躍躍欲試。

　　幾年前，北京的賽特要出讓，黃光裕、巴黎春天的老板陳啟泰及陳漢杰兄弟一起去競價。“黃光裕告訴我，當對方要到18個億的時候，覺得太貴了，就放棄了。而巴黎春天的老板認可了這個價格，買下了這個物業。后來，這個物業中單是商場部分開業，一年的營業收入就有18個億。18億的營業收入，租金就將近1.8億，10年整個物業就回本了，非常劃算。當年黃光裕是做家電的，對百貨未必精通，就放棄了這個商業。商業地產的專業門檻是很高的，最大的風險就在于運作上的風險。”王永平用這個案例來解釋為什么零售商要去開發或收購商業地產。

　　之后，巴黎春天在香港成功上市，賽特作為巴黎春天最重要的一個旗艦店，對上市有很大幫助。有資料顯示，2009年上半年，北京賽特購物中心對集團營業額的貢獻率近四成。

　　當然，黃光裕在北京豐臺區的國美商都則是商業地產運營的失敗案例。

　　郭增利指出：雖然現在市場上很少有零售商因為做商業地產開發而倒閉的案例，但這種風險是客觀存在的。自己做商業地產開發如果籌劃不好有可能會導致一次性占用大量的資金，影響了資金使用效率。和傳統的開發商一樣，資金流的壓力就是最大的風險，而且可能還會傷害運營商原本的主營業務。郭增利特別強調，在國外，同一個集團下的零售和商業地產開發都是分開的，財報獨立的。

　　21世紀不動產北京中天大業總經理鄧中文和DTZ戴德梁行中國區董事張家鵬都認為，和傳統地產商轉型做商業地產一樣，零售商做商業地產關鍵還是看是否專業。但招商和經營上，零售商比傳統地產商還更有優勢，而且他們要比傳統地產商更有耐心。
　　（經濟觀察報 記者 周亞霖 實習記者 黃涵哲）

　　零售“大佬”巨資購地惹質疑

　　面對日益高漲的房租水平，手握大量現金的零售企業再也不甘僅停留在利潤率微薄的零售業內，紛紛斥巨資進軍商業地產項目，做自己的“房東”。“圈地建商業地產”成為本輪零售企業擴張的關鍵詞。

　　“零售企業進軍商業地產，是因為其手握大量資金，而高利潤率的商業地產項目恰好是一個不錯的投資方向。”中國人民大學商學院教授牛海鵬18日接受經濟導報記者采訪時表示。

　　線下、線上都“圈地”

　　7月4日，全球零售巨頭特易購旗下地產集團與國美電器簽署戰略合作協議，明確國美及其關聯品牌將進駐特易購旗下地產集團的“Lifespace樂都匯”購物中心。同時，特易購旗下地產集團還透露，未來5年預計在中國投資530億元進行商業地產的開發。

　　一貫在地產業務方面保持低調的沃爾瑪，也開始進軍中國商業地產。據悉，從今年3月份起，沃爾瑪公開招聘地產經理。沃爾瑪這樣描述地產經理的職責：協調組織制訂公司新店開發計劃，為公司業務的順利擴張提供專業規劃。

　　這意味著，沃爾瑪開始調整投資策略，除了租賃門店，也開始購置地產。這也是迄今為止，沃爾瑪發出的進軍中國商業地產的最明確信號。
　　
　　除傳統零售企業圈地自建商業地產外，不經營實體店的電子商務企業也加入圈地大軍。根據京東商城的規劃，其近期獲得的第三輪15億美元融資，將幾乎全部投入物流和技術研發的建設項目，未來3年將投資50億-60億元進行物流建設。

　　此外，當當、淘寶、卓越、凡客誠品、蘇寧易購等電商紛紛響應，表示要在各地建立自己的物流中心，阿里巴巴集團更是宣布斥資千億元在全國建立倉儲系統。

　　對此，有業內人士質疑，企業圈地的真正目的是為了賭地價升值，想從狂飆突進的地價中分得一杯羹，并不一定是為了企業真正的發展需要。

　　巧用“沉淀資金”

　　“零售企業進軍商業地產，很重要的一個原因是零售商擁有‘沉淀資金’。”牛海鵬對導報記者解釋說，無論是沃爾瑪式的百貨超市，還是國美式的家電連鎖，現代零售業已經演化成為銷售代理，廠商把商品交給賣場，商品售出后，賣場再和廠商結賬。“這種模式本無可厚非，但由于賣場具有一定的控制力，結賬總會晚一些，通常來說，延后3個月是很正常的。”

　　“商品和資金是不斷周轉的，從長期來看，這些延后結賬的資金就長期沉淀下來。”牛海鵬說，零售商顯然不會將“沉淀資金”放在銀行里，投資與零售相關的商業地產是一個非常好的選擇。

　　牛海鵬給導報記者舉了一個例子，以快餐著稱的麥當勞已經不再是單純的零售餐飲企業，其在地產開發上賺的錢要比賣漢堡多得多。資料顯示，麥當勞的收入中有1/3來自直營收入，2/3來自加盟收入。而在加盟收入中，房產增值的收益占很大的比例。

　　目前，麥當勞已經形成一套成熟的商業模式：其有專門的地產公司負責尋找適合的開店地點，然后通過長期承租或購進土地和店面，再把店面租給各加盟店，從而賺取差價。這種房產增值業務利潤巨大，就連其創始人雷蒙德·克羅克都說：“其實我不做漢堡包業務，我的真正生意是房地產。”

　　進軍地產還需謹慎

　　“一旦零售企業進行地產開發，就不能簡單地從零售的角度來看待，而要將其視為商業地產項目。”牛海鵬告訴導報記者，零售企業選擇地產作為資金投出方向，主要是看中地產開發遠高于零售環節的利潤率，而自建自用則是為了通過自身品牌號召力，帶動地產項目的開發。

　　“當然，房租成本上漲也是零售企業自建地產項目的一個原因。”牛海鵬表示。

　　據中國連鎖經營協會調查統計，2010年，連鎖企業續約房租成本平均上漲約30%。對優質網點資源的競爭、房地產價格飆升帶來房租的大幅度上漲，企業租金成本明顯提高，有限的利潤被租金吞噬，也導致零售企業新開門店數量的減緩。

　　“當然，零售企業開發地產也是有風險的，畢竟‘沉淀資金’不是自有資金，一旦所投地產項目出現資金緊張或者銷售不暢，將會直接影響其自身資金周轉。”牛海鵬說。

　　據了解，如果采用租賃方式，一家購物中心的投資約為2000萬元；若購地自建，則需投入3億-5億元不等。在目前絕大多數都是中小型企業的中國零售市場，大多數企業維持單純的零售業態運轉還行，一下子拿出那么多真金白銀，還少之又少。

　　對此，國金證券研究員張彥認為，零售業屬于輕資產行業，很多公司自有資金并不多，而租賃物業最大的好處在于可以使投資最小化、現金流更充足，所以租賃經營是絕大多數零售商采用的經營模式。他認為，零售行業不應該將大量的資金沉淀在購地方面，這會嚴重影響企業的擴張速度。
　　（經濟導報　記者邵好）