蘇寧環(huán)球獲得廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里土地一級開發(fā)權的消息攪動了整個廣州業(yè)界。

　　蘇寧環(huán)球公告表示，擬與廣州市西關國有資產投資有限公司合資在廣州市注冊成立“廣州白鵝潭投資有限公司”，注冊資本為1億元。其中，蘇寧環(huán)球以現(xiàn)金方式出資8800萬元，占注冊資本的88%；廣州西關以現(xiàn)金方式出資1200萬元，占注冊資本的12%。

　　據(jù)了解，蘇寧環(huán)球與廣州市荔灣區(qū)人民政府還約定，廣州市西關國有資產投資有限公司需對白鵝潭地區(qū)土地一級開發(fā)進行時間和成本控制，確保白鵝潭對應地塊自銀行資金到位之日起18個月內完成征收并公開上市，征收成本不超過合作各方共同認定的成本總額。

　　對此，蘇寧環(huán)球內部人士稱，廣州白鵝潭地區(qū)28平方公里的土地體量巨大，擬分期開發(fā)，總共動用的資金預計將超過千億元人民幣。公司已經和國家開發(fā)銀行廣東省分行達成了貸款協(xié)議，因此資金方面已經不存在問題。

　　隨后，因項目體量巨大、涉及巨額資金，以及首入華南的知名企業(yè)蘇寧環(huán)球等等因素，該合作事件迅速引發(fā)全國關注，而蘇寧環(huán)球是否能夠獨力承擔也成為議論的焦點。

　　不過，暫且不論蘇寧環(huán)球是否有資格、有能力完成如此體量項目，從廣州房地產界來看，如此方式的一級土地整理方式也尚屬首次。

　　就廣州此番創(chuàng)新的土地儲備模式，觀點地產新媒體采訪了廣州社科院高級研究員彭澎和廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，以下為采訪整理實錄：

　　觀點地產新媒體：您怎么看這次廣州政府在白鵝潭區(qū)塊上所采取的土地儲備模式呢？

　　彭澎：目前土地儲備沒有讓給蘇寧環(huán)球，蘇寧環(huán)球只是作為戰(zhàn)略投資商，在融資這方面來發(fā)揮更大的作用，這種模式我們認為確實是比較新穎。總而言之，我們這個城市區(qū)域的開發(fā)可以允許有更多創(chuàng)新的手段，目的就是確保規(guī)劃的協(xié)調和連續(xù)性。

　　第二，這也讓企業(yè)能夠形成公平競爭的格局。第三，政府也起到監(jiān)督的責任，當然這里面還要保障在拆遷中居民能有合理的補償，這些因素都需要考慮。

　　黃鵬：之前的土地儲備不會讓企業(yè)完全介入，這次蘇寧環(huán)球介入的比例還是比較大的，程度還是比較深的。以前基本上要收購一個土地都是政府在弄，當然也有可能找另外一個公司介入，但沒有讓整個開發(fā)都引入其他公司來做。

　　另外以前沒有這么大面積去儲備土地，最多就是一個廠一塊地，或者幾個廠一塊地，政府只是零零星星的做這些土地儲備，這種大型的土地儲備以前沒有過，包括現(xiàn)在全國也沒有像現(xiàn)在這樣去做這種形式的大型土地儲備活動。

　　觀點地產新媒體：您覺得在這種新的嘗試當中最容易出現(xiàn)問題，或者最應該關注的是哪方面？

　　彭澎：一個就是擔憂蘇寧環(huán)球會不會就是一個大批發(fā)商，就和政府合作取得一種中間利潤。第二，在真正的項目公司選擇的時候，或者是一些地塊具體開發(fā)商選擇的時候，蘇寧環(huán)球可能有自己的傾向性。因為蘇寧環(huán)球是戰(zhàn)略合作伙伴，很難說不影響到政府最后的決策。

　　現(xiàn)在我們對北方來的強勢投資商也很擔憂，像萬達一來別的開發(fā)商都躲他。那么，我們也是希望這些開發(fā)商是有實力迅速開發(fā)，而不是吃中間差的，如果是專門吃中間差的，我覺得這就是一種不太好的模式；如果能夠保證規(guī)范的連續(xù)性和統(tǒng)一性那可能就是成功的。

　　現(xiàn)在還需要進一步觀察和監(jiān)督，我覺得社會的力量就是觀察監(jiān)督提出建議。

　　觀點地產新媒體：據(jù)您了解，為什么政府在這個項目上會愿意讓開發(fā)商做如此深入的參與呢？僅僅是資金的原因嗎？

　　彭澎：可能是為了確保這個區(qū)域開發(fā)的完整性和統(tǒng)一性，還要確保資金來源的可靠性，政府可能基于這樣的考慮，如果說有其他的問題我們也不得而知。

　　黃鵬：資金有關聯(lián)，還有一個我覺得畢竟政府還是想借助這些公司或機構來把項目運作得更好，不純粹是因為錢。政府以政府信用擔保，銀行還是愿意借錢的，但在投入方面不一定有優(yōu)勢，但作為企業(yè)來說有專業(yè)水平。

　　另外有一些錢申請下來，比如要談拆遷補償，政府談和企業(yè)談是兩個不同的概念。像政府談是有規(guī)定必須評估，評估給你是500元就是500元，人為加到1000元是不可能的；但是企業(yè)評估500，如果想讓業(yè)主快走可以給1000元/平米，靈活性會更大。包括這種行政機構也沒辦法，不是說不想抬高這個價錢，但是如果抬高了就是違規(guī)操作了。

　　觀點地產新媒體：您認為在這種模式下，蘇寧環(huán)球這樣的企業(yè)的退出機制如何？

　　彭澎：雖然沒有看到他們合作的文本，但是我覺得應該有一種約束機制，就是開發(fā)年限。

　　如果說沒有一個時間的保障和資金到位的保障，那給開發(fā)商拿在手上隨便玩就是政府的缺位和誤差，所以我相信是有一定的約束機制和補救機制，但是具體什么樣的約束和補救，我想肯定是資金和年限。

　　黃鵬：一直都有，比如說現(xiàn)在不可能全部拆完，應該是一種滾動式的。就是拆建，拿出一片拆，在拆之前必須先建安置房，或者如果說沒有這種空地建安置房就協(xié)商在其他地方買房，或者臨時安置租房。然后把這塊拆了以后建安置房，建了安置房以后把那部分人遷回來，就是這種不斷滾動的開發(fā)模式。

　　另外一個，這種的資金到位情況是要專戶的，就是不能說自有資金、融資完以后就好像就功成身退了，一旦進入專戶是動不了的。

　　觀點地產新媒體：整個白鵝潭這么大的項目由蘇寧環(huán)球一家公司來進行運作，你們對此會不會有一些擔憂呢？

　　彭澎：會的。但是這個項目一方面大家都在關注，一方面也看到政府在不斷進行說明，說到底最后這個土地的出讓方式是怎么樣的，我認為可能還是要經過招拍掛，如果是這樣可能還是有其他的開發(fā)商可以參與。

　　現(xiàn)在這個模式到底是怎么樣還是由政府來確定，政府也在不斷的獲得新的信息，還有待觀察最后的運作模式會是什么樣。

　　我覺得各種可能性都存在，因為現(xiàn)在只是一種框架性的協(xié)議，很可能不是由蘇寧環(huán)球一家來做這個事情。

　　黃鵬：我個人覺得不是特別好，因為廣州的舊改情況和外省不同。

　　另外，從目前研究的一些東西來說，廣州的拆遷和其他地方人們所考慮的一些東西不是特別相同。就是說一個不熟悉廣東情況的公司來做，擔心接下來會找其他人來做這個東西。

　　我個人覺得蘇寧環(huán)球會找其他的單位來合作，而他們只不過作為一個大的承包商。因為要做那么大的項目，即便是廣東省的任何一家房地產開發(fā)公司目前都沒有這么大的實力。亞運城的開發(fā)都是幾家來做的，何況現(xiàn)在這個項目比亞運城要大得多，做下來應該比較困難。

　　觀點地產新媒體：現(xiàn)在廣州政府和蘇寧環(huán)球之間的協(xié)議中有沒有在這方面做一些限制？比如說蘇寧環(huán)球是否可以自行尋找一些合作伙伴共同來出資，參與到這個項目當中。

　　彭澎：現(xiàn)在我基本上可以判定蘇寧環(huán)球是一個總承包商，政府發(fā)包，然后具體的一些項目和小地塊可能會由蘇寧環(huán)球或者和政府一起來分包，很可能是這樣一種格局。

　　所以蘇寧環(huán)球有沒有那么大的資金實力本身也是很值得關注，當然蘇寧環(huán)球畢竟有一個上市平臺，可以融資。此外蘇寧環(huán)球原來在廣東也沒有項目，所以下的力度也比較大，關鍵是這個地塊也很重要，區(qū)位很好，應該說投資的前景也不錯。所以，即使蘇寧自己投資也好，引進其他戰(zhàn)略伙伴都是完全可能的。

　　黃鵬：就合作這一塊，合作開發(fā)能做不能做就沒有相關的具體協(xié)議，就是主要是看蘇寧環(huán)球愿意尋求哪些合作伙伴。表面看起來是可以跟別人合作，然后去做這些工作。蘇寧環(huán)球或許不會說直接報出這個項目就和另外一個單位合作，因為合同已經簽好了，如果是簽好的話是只允許這一家來做。

　　觀點地產新媒體：但是如果蘇寧環(huán)球作為一個總包，下面還有層層合作單位，會擔心影響整個項目的統(tǒng)一性等等嗎？

　　彭澎：首先，如果說蘇寧環(huán)球作為整體的戰(zhàn)略性合作伙伴，今后的具體部署也不知道會怎么樣。但是我們設想企業(yè)和政府合作，可能會保證整個區(qū)域的協(xié)調，這個項目能否有協(xié)調性和統(tǒng)一性的確是可能有不足之處。但是整個項目都由蘇寧環(huán)球一家來做好像不太現(xiàn)實，目前可借鑒的項目就是亞運城，亞運城最后也是五家合作開發(fā)的模式。一個亞運城都要好幾家來承擔開發(fā)，可以想象蘇寧環(huán)球一家是不可能做到那么大體量的獨家開發(fā)。

　　在這個過程中我們最大的擔憂是，一家來總控能夠保證規(guī)劃的連貫性和協(xié)調性，又不至于分包以后產生更大的投資成本，這里面我覺得政府要發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調作用。但是，這個模式在我們廣東來講還是比較新穎的，我們只能讓媒體來關注，專家學者來監(jiān)督，來督促他向著一種后續(xù)方向發(fā)展。

　　項目現(xiàn)在還沒有開始建設，我們都是一種擔憂而已。也許這種模式會成功，也許會走入一些誤區(qū)也很難說，但是隨著我們社會這種持續(xù)的關注，我覺得還是有很大可能取得成功的。

　　觀點地產新媒體：目前看起來蘇寧環(huán)球只是在一級開發(fā)上面做資金引入這方面的參與，在土地交由政府之后，您覺得蘇寧環(huán)球還可以繼續(xù)參加二級開發(fā)嗎？

　　彭澎：有這個開發(fā)資質應該就可以，理論上是可以。

　　黃鵬：我認為即使蘇寧環(huán)球覺得二級開發(fā)有利的話，也不會介入到全部里面去，可能會選一些優(yōu)質的來做；還有就是看管理層對這方面的考量是什么。
　　（觀點地產網　武瑾瑩）