“由于萬國資金缺乏、證照不齊、管理混亂等原因無法按合同在2001年8月交付場地，使得沃爾瑪在大連的開店計劃嚴重滯后，約6100萬元的直接資金投入付之東流，沃爾瑪才不得不與業主在2007年解除合同，之后再另覓合作伙伴。”11月1日，就備受關注的拖欠房租一案，沃爾瑪公關部向《中國經營報》如是回應。

　　10月29日，中央電視臺報道沃爾瑪大連公司與大連萬國購物廣場發生合同糾紛。萬國購物廣場稱，十年前大連沃爾瑪公司租了房但是房租至今卻分文沒付。這中間經過多次交涉、協調、仲裁，甚至連法院強制執行都拿它沒辦法。

　　沃爾瑪對上述的指責予以否認。“沃爾瑪秉承守法合規的經營理念，嚴格遵循經營所在地的法律法規，并一貫尊重中國的司法程序，執行生效的判決和裁決。”沃爾瑪對本報記者表示。

　　對于沃爾瑪來說，近期可謂多事之秋。先是沃爾瑪重慶公司因為“假綠色豬肉”事件被勒令停業整頓，緊接著沃爾瑪中國區CEO臨時換帥，如今“欠租門”又成為大家關注的焦點。沃爾瑪，這家來中國超過15年之久的零售巨頭，受到前所未有的考驗。

　　理不清的舊賬

　　1999年12月1日，大連沃爾瑪百貨有限公司與大連萬國購物廣場有限公司簽署了房屋租賃協議，承租該公司位于甘井子區后鹽商貿區的部分房屋，用于開設山姆會員商店。

　　按照大連萬國的說法，當時萬國購物廣場出錢出地為大連沃爾瑪專門建設山姆會員店，施工、圖紙、建材全部按照大連沃爾瑪的要求建設，2002年6月11日雙方交接，大連沃爾瑪租用這個商場經營，租金每年1000多萬元，租期15年。

　　2003年，大連沃爾瑪向中國國際經濟貿易仲裁委員會（以下簡稱貿仲委）提出仲裁申請。以大連萬國開工遲延和工期延誤、交接不合法、房屋證照不齊，還有未完成工程等為由，要求解除租賃合同。沃爾瑪的請求都被駁回，貿仲委確定雙方繼續履行合同。

　　不過，大連萬國認為沃爾瑪并沒有履行貿仲委裁決。2005年，大連萬國向大連市中級人民法院申請強制執行。正當法院依法準備執行時，大連沃爾瑪又一次提出了新的仲裁申請，要求對方賠償損失。經過長達數年的調查和核實，2008年貿仲委做出了第二次裁決，駁回大連沃爾瑪的申請，維持第一次的仲裁結果。

　　遼寧省大連市中級人民法院法官林馳表示，今年8月，法院組織雙方當事人進行實地現場踏勘，踏勘的主要目的是想解決雙方在繼續履行合同過程當中雙方各自應當履行哪些業務，分清責任。大連沃爾瑪拒絕在現場的踏勘筆錄上簽字。

　　對于大連萬國的指責。沃爾瑪給本報發來的申明表示，“萬國到2001年8月合同規定的交付日并在此后數年都沒有施工許可證，所以它沒有履行合同規定的許多建設義務；由于其對施工現場的管理極為混亂，并多次妨礙我方人員進場施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司負責現場的保安工作，業主進場施工不存在來自沃爾瑪方面的障礙，也不依賴于沃爾瑪先行提供施工條件。”

　　沃爾瑪表示，雙方矛盾的起因在與萬國沒有“履行合同規定的許多建設義務”。按照這個邏輯，依然有諸多值得推敲之處。

　　首先，貿仲委兩次駁回沃爾瑪的請求，并裁決沃爾瑪繼續履行合同。沃爾瑪拒不執行的理由是什么？

　　其次，按照沃爾瑪的說法，2007年與大連萬國解除合同。那么在房屋交接的2002年-2007年，沃爾瑪是否入駐了萬國購物中心？如果入駐，這段時間的租金是否應該支付？

　　最后，作為世界500強企業。沃爾瑪在合作伙伴的選擇上是非常嚴格的。沃爾瑪認為萬國“萬國資金缺乏、證照不齊、管理混亂”，為何當初在簽約之前不考慮到這些因素？就上述問題，本報記者于11月1日向沃爾瑪求證。在截稿日前，并沒有收到沃爾瑪的回應。

　　“從中國貿促會裁決維持合同履行來看，這個項目的執行是有瑕疵的，但合同是有效合同，雙方應該繼續履行或者再行協商解除。從目前的情況來看，顯然沃爾瑪堅持的合同撤銷并未得到大連萬國的同意，但是這個仲裁結果六年都沒有被大連中院執行下去，非常令人費解。”原正大集團董事長助理柏文喜告訴本報記者。

　　超國民待遇的產物

　　“要是換做一家內資零售企業，也許不會出現這樣的糾紛”。曾在多家外資零售企業擔任發展總監的王先生告訴記者。

　　據王先生透露，沃爾瑪在選址方面對物業的要求是異常嚴格。比如，沃爾瑪要求物業層高必須得是多少，柱距不能小于一定的長度，停車位必須要有多少。甚至沃爾瑪要求物業方按照自己指定的品牌購買并安裝電梯等設備。

　　“沃爾瑪是世界500強企業老大，它深知自己的品牌價值，所以在與物業方簽訂合同的時候提出諸多嚴格甚至苛刻的條款，而業主為了提升物業商業價值，明知有些條款非常苛刻，但也會硬著頭皮簽約。這為日后的合作留下隱患。”王先生表示，“如果是內資零售企業，它就不會這么強勢”。

　　沃爾瑪與萬國合作的1999年，正是外資企業瘋狂跑馬圈地的時代。當時的背景是，地方政府為了政績考核的需要，在引進像沃爾瑪這樣的世界500強企業的時候給予了諸多優惠條件。比如，在網點資源、土地價格甚至稅收政策方面都偏向外資企業。

　　這便是糾結業內多年的“超國民待遇”。“企業在經營過程中，比如開店的時候，遇到同樣的網點資源。外資與內資競爭的時候，外資往往能夠拿到更低的價格。此外還有一些稅收政策，為了吸引他們來。地方政府可以在稅收上進行支持。”中國連鎖經營協會秘書長裴亮告訴記者。

　　在地方政府推動下，開放商也積極與外資零售商進行“捆綁”。“開發商看重的是外資的品牌價值。像沃爾瑪這樣的企業一旦入駐，對商圈周邊客流的帶動起到很大作用。因此，開放商不僅要按照外資‘苛刻’的條件施工，甚至給它比內資便宜一半的租金。”王先生表示。

　　500強光環不再？

　　“十年前的舊案為何此時又抖出來？這背后深層次的原因是，隨著我國本土零售商的發展壯大，地產商對外資零售巨頭的依賴度在逐漸下降，而沃爾瑪依然‘感覺良好’，習慣于用強勢的態度對待合作伙伴，以至于矛盾進一步擴大。”王先生告訴記者。

　　對于中國零售業而言，一個微妙的變化是2004年以后，“狼來了”的呼聲逐漸沒有了。本土零售商與外資零售商的差距逐漸在減少。2010年，一家叫做大潤發的臺灣超市以404億元的銷售額首次超過了家樂福，成為國內超市業老大。風向變了，以前本土企業學習家樂福、沃爾瑪，現在都一致看好“黑馬”大潤發。盡管大潤發是臺灣企業，屬于外商投資，但給本土零售業的啟示是，中國人也能做好零售。

　　“事實上，像華潤萬家這樣的本土企業在大賣場經營水平上并不比外資零售商差多少”，北京和美商地投資管理有限公司董事長穆健瑋告訴記者。因此，成熟的本土零售商使得地產商招商時有了很多選擇，500強的光環逐漸暗淡。

　　另外，由于外資企業大部分是1995年進入中國。它們對商業網點租賃的時間一般是15年。如今算下來，這些外資企業第一批商業網點面臨到期。屆時，土地價格飆升后的業主不在向之前那樣給外資以太多優惠。外資零售商面臨巨大的成本壓力。

　　事實上，就在不久前，Tesco紹興唯一的一家門店關閉。其原因之一便是房租到期，業主提出上漲租金，超出了Tesco的預算。永輝超市一位高管告訴記者，永輝也在積極物色一些外資零售商即將到期的物業。屆時，外資零售商將面臨更多壓力。
　　（中國經營報 記者 趙向陽）