萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、凱瑟琳·澤塔·瓊斯、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇、黃曉明……這一連串稱得上中外娛樂圈頂級大腕的人物將9月22日的濱海城市青島映襯得星光熠熠。

　　這其實只是萬達在青島斥巨資欲打造的東方影都項目奠基儀式的紅毯嘉賓。有人估算，萬達本次花在邀請這60來位出席嘉賓的費用已然過億。或許這可以看出萬達對此項目的重視。

　　據萬達給出的官方資料顯示，東方影都位于青島市區西部，是一個以影視產業為核心，涵蓋旅游、商業等多種功能的大型綜合性文化產業項目。該項目占地376萬平方米、總建筑面積540萬平方米，包括影視產業園、電影博物館、影視名人蠟像館、影視會展中心、汽車極限秀、萬達文化旅游城、度假酒店群、游艇俱樂部、濱海酒吧街、國際醫院等多個項目，是世界唯一具有影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的特大型影視產業園區，計劃2016年6月項目一期開業，2017年6月影視產業項目全部建成開業。

　　其中，濱海酒店群規劃8個度假酒店，包括1個6星級酒店、1個5星級酒店、2個4星級酒店和4個3星級酒店，共有客房4000套，

　　此外，東方影都規劃的萬達城還是萬達獨創的特大型文化旅游商業綜合體。

　　如此宏大的規劃，萬達方面表示將總投資額500億元，其中涉及文化旅游產業的投資300億元，房地產業務投資200億元，地產、商業項目將于明年啟動。

　　在當天的發布會上，王健林稱此次500億投資將分步完成，其中，土地等初期投資約50億元，萬達自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面將成為整個投資的主要資金來源。“近年來萬達文化旅游地產項目收益回款并不差，因為萬達在主題文化旅游項目之外，還有其他住宅項目的開發，借助這些產業概念，相關住宅銷售更快，回款完全沒有問題。”

　　顯然，這些年萬達擴展益發的迅猛，不但在房地產方面保持著快速發展的步調，在文化、旅游等其他產業方面，萬達的擴展跡象也越來越明顯。

　　有媒體統計稱，從2010年萬達涉足旅游地產起，萬達陸續在長白山、西雙版納、大連、武漢等地布局旅游地產，加上最近幾個規模百億的萬達城，3年來萬達累計投資文化旅游地產2300億元。

　　這只是根據公開信息統計的數字，若加上文化旅游產業地產項目之外以及一些尚未公布的信息，投資總額將更加難以想象。

　　這么大規模的投資能給萬達帶來多少回報尚不清楚。但此前專業機構Wind數據的報告顯示，萬達在2011年總營收已達1051億。

　　萬達為何如此突進?對此，王健林給予了回應。其稱，“快速運轉、急速擴張”的發展狀態就是萬達的核心競爭優勢之一，也是萬達的核心商業模式。他認為，萬達現在的發展速度是正常的，“除非我退休，否則萬達的發展速度不會放慢”。

　　對于快速發展的原因，王健林稱：“如果按正常走的話，我們也許做不到世界第一。美國的那些公司都發展了100年，才在這個行業中排在前面，我們要排在前面要走100年的話，我就看不到了，所以我們是要更快的。”

　　更快的萬達將是什么樣的?這或許是一個頗具有想象的問題。

　　以下為萬達集團董事長王健林在青島接受媒體采訪的問答實錄整理：

　　現場提問：您可以介紹一下東方影都的設計理念和創意的來源嗎?

　　王健林：東方影都項目已經策劃了四年多，最初是想只做一個影視的基地，后來在策劃當中發現，這種投資有很大的問題，因為這種項目咱們國家目前懷柔有，橫店有，但都是功能比較單一，按照這種投資模式，拿回收益的可能性比較小，最后我們也反復考察了世界上十幾個地方，最后決定還是把服務功能結合在一起，把著眼點放在產業拉動旅游上，因為旅游產業，我們還是有把握的。

　　投資做這么大一個文化產業園，究竟現金流怎么樣，心里不是像其它項目那么清楚，所以最后就決定做一個綜合體。我們這個影視產業區項目會分成兩個部分，一個是外景區，一個是制作區，還有就是旅游項目，包含旅游、文化、秀等等。所以我們的出發點就是把功能做全了，考慮投資回收效益來做的這個項目。

　　現場提問：項目計劃投資500億元，資金從哪里來呢?

　　王健林：這500億元是總投資，完成時間也許是8年，也許是10年。500億當中，包含了文化旅游200億，可能還有200億是房地產開發的項目。

　　在總投資當中，啟動資金部分，有現在拿地的錢，加上啟動的資金可能有50億左右。啟動以后，一個辦法可能要通過銀行貸款，這個量不是很大。另外是在明年會啟動一些地產，或者商業，還做一部分為了滿足將來拍攝人員需要的很小的公寓進行銷售。總而言之是三部分合在一起的。

　　現場提問：我們知道這個產業建成以后，將舉行青島國際電影節，在這個國際電影節上有很多國外的影片可以進入到中國市場進行首映，但中國有一個電影審查制度，這些影片進入國際電影節是否受到審查制度的影響?

　　王健林：這個問題其實應該問電影局。目前中國成熟的國際電影節有兩個，一個是上海，一個是北京。

　　國際電影節的參賽影片，或者參展影片，可能還是有一定的批準制度，但是不是審查制度。據我現在了解，外國影片參展是要批準的，拿著片子來預先有一個報告制度，但還不是進口影片那種審查制度。

　　我聲明一下，我的回答是我的理解，不代表中國電影主管機構的官方態度。

　　現場提問：萬達城是萬達集團的新一代創新產品，現在開工與規劃好的有哈爾濱、南昌、青島的項目，那請問一下，萬達城有哪些突出的配置，有申請哪些專利?另外，萬達在武漢的兩個項目也是創新的產品，算萬達城嗎?

　　王健林：萬達城本身就申請了專利，建筑外形和里邊很多的娛樂科技，還有些室內主題公園的設計都申請了專利，但是每一個萬達城的內容是完全不一樣的，完全一樣的就失去特色了，別人也就不會一個接一個的去游玩，所以每個地方的內容不一樣。哈爾濱的室內主題公園主要是冰雪項目，有滑雪、滑冰;南昌的是海洋館和一些海洋的互動娛樂項目;合肥萬達城則是以水為主題，都不一樣的。

　　武漢的兩個項目不算萬達城，武漢當時做這兩個項目是2008、2009年，萬達城的創意和設計還沒有成形，所以這兩個項目算是做文化旅游項目的一個試驗。武漢一個項目有秀和電影娛樂科技，明年將會開業，到時會有一個展現，但還不是現在那么成熟的一個文化旅游的綜合體。

　　現場提問：萬達是如何與奧斯卡達成合作，及跟好萊塢排名前幾的制片公司達成合作的?

　　王健林：萬達目前和奧斯卡只是簽了初步的協議，它支持我們舉辦國際電影節，目前我們合作的內容還僅限于此。今天(9月22日)奧斯卡的主席在現場也宣布了，我們正在討論，可能接下來雙方會有一個廣泛合作的內容。目前雙方的意向還只是支持舉辦國際電影節，其它的內容還要再探討。

　　至于那些制片公司，合作的方法都是不一樣的，因為我們在美國也有放映渠道，本身也有合作關系，在中國也有放映渠道，也有合作關系，有的可能是合作拍片，有的可能是有其它的業務，每家都不是完全一樣的。但是今天(9月22日)來的這幾家肯定都是和我們已經發生和即將要發生合作關系的。

　　將來這個影視城建成以后，能不能吸引到更多的外國和本國的公司在這里拍片，這還是要看市場。這里有一個成本優勢，在這里拍攝和制作的成本比所有地方都低，他們一定會來的。

　　現場提問：請問王總，是什么原因和動機促使您來青島打造一座影視城?萬達的旅游地產項目有很多，比如長白山、西雙版納和青島，您能不能給我們投資者描述一下，這三個地區的未來升值潛力?

　　王健林：為什么落戶青島，這應該是一個長期過程，一個方面，青島市委市政府對這個項目極度的重視和支持，而且在審批電影節這個層面上是由他們負責的。國內對國際電影節的審批是極其嚴格的，他們在這方面付出了努力。

　　再加上青島本身也有電影產業的定位，有北京電影學院、上海戲劇學院的傳媒大學在這里設的分院，還有些其它的基因，核心的原因我想就是兩點：一個是政府支持，再一個是獲得了一些審批項目的手續，需要審批的他們會來審批。再加上這個城市本身的位置，背山面海、坐北向南，地理環境也很好，交通也便利，而且政府也承諾在我們開業之前，還有一條地鐵要通到項目，這個地鐵項目計劃明年開工，而且要建一個新的機場，從機場到這個項目還要修一條專用高速公路，新機場大概2017年可以開通，開通以后十多分鐘就可以通過高速公路到達這里，這些配套措施和這些舉措促成我們把項目放在這兒。

　　第二個問題，每個地方的萬達城的內容是不一樣的，很難比較哪個地方的升值情況如何，升不升值其實要看立意。當然，立意、創意是非常重要的，青島這個項目，我相信將來潛力是無限的，因為我們的立意不完全是辦電影，我們主要的立意還是放在辦旅游，以電影產業作保證，可以拉動整個區域的旅游和商業的繁榮，如果僅僅是辦電影產業，電影產業本身就是高風險的產業，有可能這個季節人多，那個季節人少，那怎么辦呢?所以還是要綜合性考慮，從商業、旅游方面考慮。我們這次的著眼點也比較多，把影視項目放進去，再加上有產業，同時再有國際電影節做支撐。我們現在的說法叫做“東方影都·青島中心”，將這里打造成青島的一個新中心。

　　西雙版納的項目在2015年會全面開業，它是一個結合了當地傣族文化做的一個山地項目，應該說每一個項目投資都這么大，肯定對當地旅游的拉動是非常巨大的，升值是可以預期的，但是具體有多少，這個不好具體說。

　　現場提問：從臺東萬達開業至今，您在青島的投資過程，能不能給我們簡單地談一下?同時想了解一下，您在青島已經投資了這么多年，青島在您的感情上，或者在您的企業的發展上是否有一些特別意義?是否有獨特之處?

　　王健林：在青島投資超過10年了，從第一代在臺東路那個萬達廣場到現在，已經有很多項目了。我覺得最主要的還不是什么感情問題，其實商人在商言商，最主要的問題是在這里投資可以獲得比較好的回報。再一個是投資的軟環境比較好，東方影都項目的落地就能說明一切，這個項目其實不光青島有，國內有很多城市都在拉我們，讓我們投資這種項目，這種項目對一個城市品牌的提升，和對旅游產業的提升是巨大的，我們最終選在這里，個中原因很多，當然軟環境是非常重要的。

　　我們從2002年開始進入青島投資到現在，11年的時間給我的感受，最重要的一點，就是在這里能賺錢。招商最好的辦法就是讓商人賺錢，如果來的人都不賺錢，所有的工作都不起作用，天天喝酒都沒用。

　　現場提問：您現在在歐洲也進行了很多的投資，在法國，您也選定了一個項目，不知道您對歐洲，對法國的投資有沒有一些具體的信息，請您介紹一下。

　　王健林：目前在法國主要是尋找一個酒店投資項目，已經有一段時間了，明年會落地。我們在歐美的投資，第一步的主體還是在我們原來說的那8到10個城市投資我們的超五星酒店。接下來可能我們比較感興趣的就是結合文化產業方面的并購，如果有比較好的，能夠有盈利前景的，或者在當地所在國不一定有更多盈利前景，但是如果和中國市場結合起來也有盈利前景的，這種文化的項目，我們可能會更感興趣一些。

　　現場提問：萬達集團在國際投資規模方面有一個總體的考慮嗎?另外哪些領域是比較感興趣的?請您簡單介紹一下。

　　王健林：我們不會設定一個額度，然后一定達到那個額度再去投資，那是很傻的方法。國際投資方面，目前占我們集團整個投資比重還是偏少的，萬達不會把主要的經濟投資放在境外，這是不太現實的，中國經濟本身現在還在發展當中，而且我們現在主要進入的是消費為主的產業，購物中心、酒店、文化旅游，都是以消費為主，中國的消費市場才剛剛起來，所以一定是中國投資為主，境外投資為輔，這是一個原則。

　　第二個，在境外投資方面，我已經多次申明過，我們所關心(感興趣)的是酒店實體的投資，和酒店管理公司的并購，然后是文化產業，或者是國外講的娛樂產業。第三個方面，如果有其它比較好的涉及到消費類的行業，公司也會考慮。大概是這么三個方面。

　　現場提問：想請教兩個問題。第一，萬達現在的規模非常大，它發展大了之后，有一個資金和財務的風險，現在萬達會不會把財務往現金為王的策略去轉?第二，在華南地區，感覺萬達的知名度比不上在北方以及華中地區，接下來萬達會怎樣拓展在華南地區的市場?

　　王健林：我們歷來有8個字，這是我提給公司管理層的兩句話：銷售為首，現金為王。這是我們堅守了20多年的理念，是公司的標準，我們一定是把現金看在第一位的。

　　我曾經說過一句話，現金流比負債率更重要。很簡單，我給大家舉一個例子，美國有一個安然公司，世界500強排名第7，銷售2000多億美金，可是就因為一個不誠信事件暴露出來，現金流斷流2個多月就全部破產，它負債率多少呢?報表上看只有20%左右。對企業來說，最最重要的是現金流，就是你的現金能不能支持你的運營，所以我們堅持(現金為王)這個做法是不會變化的，萬達把現金流看得比較重要。為什么我們做產業的時候，一定要考慮把商業、旅游揉進文化里面去，就是考慮商業和旅游的現金流是穩定的，是可以預期的，文化產業的現金流有的時候是不可控的。

　　第二個問題，關于華南區域的知名度，我們沒有考慮在哪個地方一定要知名度大，或知名度小一點，做企業不是為知名度做的，做企業最主要是做實力，是行業地位。你可以看到一個特點，萬達只要進入一個行業，最起碼可以做到國際水平，然后如果還有可能，我們就在世界的行業做得最好，不做就算了，要做一定是做到最好。

　　除此之外，華南地區我們進入比較晚，這也是個遺憾，但是我們現在正在發力，今后華南地區是一個投資重點。今年和明年我們在華南地區都有很多投資。

　　商業地產方面，明年萬達就是全國最大的了。五星級酒店在2015年也是全球最大的五星級酒店業主。文化產業現在在中國是第一的，但是在世界上還是很小的，所以我們的文化產業會大力發展，文化公司會作為我們投資的方向，力爭2020年文化公司收入在全球排名前十，這就是我們的目標，到了那個時候還有更高的目標，接著再去發展。

　　現場提問：人們都說萬達現在走得太快了，但是萬達的做法向來是不按照規律出牌的，現在的步伐是很正常的節奏嗎?現在有哪些風險還需要把控的，比如上半年您一直強調萬達內部的人才和管理還是需要加強?

　　王健林：現在萬達的速度快，這是我們的競爭優勢之一。

　　一個萬達廣場、一個購物中心、一個酒店，別的企業投資四五年，我們兩年之內就可以干完，這就是競爭優勢。這種物業投資，如果提前一年完成，財務費用至少節省1個億，租金至少多1個億，這樣就多了兩億的現金流，所以這個“快”本身是我們的立意，要保持的競爭能力之一，是我們的核心商業模式，所以“快”是我們的特點，我們不會放慢，除非我退休了，我徹底不管了。我現在雖然不當CEO了，但是董事長我還當著，如果董事長我也不當了，交給下邊的人，那就是他們自己決策了。

　　到目前為止，之前5年，公司每年的收入增長超過30%，我覺得這個速度是正常的，可能有的人覺得太快，但是如果按正常走的話，我們也許做不到世界第一。美國的那些公司都發展了100年，才在這個行業中排在前面，我們要排在前面要走100年的話，我就看不到了，所以我們是要更快的。

　　關于風險控制，這是一個太大的話題，風險控制包括很多的方面，財務的風險、投資的風險、成本的風險、人才的風險。風險對于萬達來講，我們目前的短板就是人才，因為我們進入的，特別是文化這個方面，創意產業，這些人才是稀缺的，你可以看到我們現在很多人才來自境外，不管是文化、旅游，還是管理，這可能是將來我們需要著力解決的問題。

　　現場提問：我想請問兩個問題，一是東方影都項目投資30到50億美元之間，在目前中國經濟增速放緩的情況下，還做這么大的投資您是怎么考慮的?第二，萬達的海外擴張里面，有沒有澳大利亞?

　　王健林：中國經濟現在7%到8%的增長，相對于我們自己確實是放緩了，外國人可能覺得好像速度有點慢，但要知道，在任何一個速度的情況下都會有發展的，即使GDP增速更低的時候，也可能會有好的企業發展，在GDP增速兩位數的時候，也會有企業發展不好。我們主要是根據自己的收入做預期判斷，并在實踐當中來決定我們的投資額。

　　東方影都的投資，剛才說了，這500億的投資，它是一個分好多年進行的投資，每一年的投資量，對萬達集團來講不算太大。其實可以看到，我們今年全年新開工的面積有4000多萬平米，上半年就有2700萬平米，下半年如果再新增2000萬平米的話，就會達到4000多萬平方米，而且我們這個量不是今年才有的，已經維持了四五年這樣的開發面積。我覺得這基本上就是我們企業的正常速度。

　　第二個問題，關于是否進入澳大利亞市場，目前萬達還沒有新的計劃，因為有些事情是很難去計劃的，比方說我們想并購一個企業，可是我們也不知道這個企業賣不賣，突然有一天有人告訴我，有一個很好的企業愿意賣掉，可能這個機會就出現了，目前還沒有考慮澳大利亞。

　　現場提問：萬達已經與全球多家影視巨頭達成協議，每年將有30部左右的外國電影在青島東方影都拍攝、制作，那這方面的詳細情況是怎樣的，比如說一部鏡片有多少比例是在這兒拍攝，或者是在這兒制作的?另外一個問題，現在國家要在金融、電信等壟斷產業方面向民間資本開放，不知道萬達在這方面有沒有想法?

　　王健林：目前我們簽的都是一個初步的協議，有的是框架協議，就是意向性協議，現在要把它落實到每年制作幾部，這個為時太早。

　　東方影都項目建成是2017年，2016年只是一期建成，就是適合辦電影節的會議中心、酒店區、萬達城這部分，真正的影視產業園是要到2017年6月才能投入使用，我們這個開工典禮以后，明年會組成一個專門的策劃電影節和進入投資的團隊，會有老外，會有中國人在一起工作，現在正在物色和談判當中。

　　再加上這次我們這個產業園請了一個很好的美國公司--全世界最大的影視產業園設計和管理公司--它既可以設計，還可以委托管理，它在全球成功運營了多個影視產業園區，在我們這個項目也會起很大的作用。目前還沒有達成一個管理協議，只是簽了設計協議，再落實到管理方面的時候，才會有更細的計劃，這是第一點。

　　第二，萬達現在只會做自己熟悉的事，在目前的產業發展方面，就是購物中心、酒店、文化旅游和零售，已經很大了。所以盡管目前壟斷行業對民營企業開放，暫時萬達還沒有興趣，因為我覺得，市場一旦開放了，也可能將來就是平均利潤率了，誰在哪個行業做得好，哪個行業都可以出英雄，不一定非要在壟斷行業里去做。

　　現場提問：我是來自巴西的，巴西在未來三年內有兩個重大的事件，一個是世界杯，一個是奧運會，未來幾年巴西有很多的投資，不知道您有沒有投資巴西的興趣或者意向，如果有的話，大概是在什么樣規模的投資?

　　王健林：我們對巴西是有興趣的，因為它本身是金磚國家，再來就是人口眾多，而且我們還了解到，巴西的全國平均年齡不到25歲，是一個具有巨大人口紅利的市場，我們是很關注這個市場的。目前在巴西還沒有什么項目落地，但是我們已經有人在洽談。這些年巴西的發展不錯，我們十分有興趣，特別是隨著世界杯、奧運會的舉辦，我相信巴西的發展還會有更好的前景，我很看好巴西。

　　現場提問：現在好萊塢跟中國電影的實力不在一個等級，您又收購了美國的院線，自己在國內也有一些院線，現在又打造東方影都這個項目，您這一系列的行為能不能幫助一些中國電影提升?

　　王健林：中國經濟現在發展得比較快，已經占到美國總量的一半了，可能不用10年，總量上就會超過美國，但是在文化上的差距是巨大的，這是多方面原因造成的，有文化、制度、語言、欣賞習慣等多方面的因素決定，所以我覺得在文化上要達到美國的高度，或者說超過美國，不是沒有可能，但是比較遙遠。

　　中國的文化產業只占GDP的百分之二點幾，而美國已經超過24%了。但是有一句名言講，差距就是潛力，差距越大潛力越大，所以有這個差異，才給予中國的文化人或者企業去追趕。其實我覺得現在還是一個學習、提高的過程。

　　萬達在境外并購了一個電影渠道，而且今后我們還會繼續地開展院線方面的并購，我們的目標很簡單，2020年給自己設定一個目標，要占到全球電影市場的1/5，這靠自己發展肯定是不行的，需要并購。并購渠道其實也有為中國電影走出去做點貢獻的意思，比方說我們的院線在美國，去年就放映了三部中國電影，今年到現在為止已經放映了5部電影，年底還有上映的。盡管票房不是很好，但這是一個過程，如果將來還有其它渠道，世界上主要市場的人有機會能夠接觸到中國電影，慢慢地提高一些認識。現在中國的電影還沒有想過為外國服務的問題，主要是想自己的市場，一旦有這個全球市場意識的覺醒，有這種自覺，然后主動地研究怎么針對全球市場，那種產品出來之后，可能我們這些人所建造的這些渠道才能真正使得上勁，目前可能還不太行。

　　我們是一個有追求的企業，不然我們現在用不著這么拼命，現在發展到這樣，我完全可以一半工作，一半休息，很多比我年輕的人都要退休了，我就是在想，還有自己的目標沒達到，我自己創造一個比較好的，做一個最大的不動產的公司以后，還有一個目標，就是要做全世界最棒的文化集團之一，也許達不到這個目標，但是我會繼續努力。既然有這個目標，當然包含了為我們民族的文化產業做一點努力這個內容在里面。

　　現場提問：您剛才提到萬達是一個發展非常快的企業，“訂單式生產”打造的萬達廣場模式廣為人知，但是在萬達的文化地產項目上，其實像往常那樣可以去化比較快的項目占比重比較少，并且這么大的投資額和這么復雜的建設工地會拖長整個工期，我很好奇在萬達的旅游文化地產項目當中，您會怎么改變萬達的研發生產和經營模式?

　　王健林：大家感覺到文化產業就一定是回收現金比較慢的，這是不一定的。我們文化項目旁邊也有地產項目，有這么大的文化項目支撐，可以使我們的項目銷售更快。我們在南昌已經推的兩個項目的銷售，數量和進度之驚人，比正常房地產項目快多了，老百姓也會判斷這個地段將來會升值，這是一方面。

　　第二，文化項目本身周期要拉長，萬達廣場一般一年半就行了，但文化項目一般要4到5年才開業。拉長時間既是現金流的需要，也是這些創意慢慢完成、落地的需要。現在有些技術上的問題很難避免，比如說一臺秀，從策劃落地大概要5年，把概念提出來了，馬上就要進行特種設備研發，看能不能支持這個概念落地，有的時候研發半天，覺得支持不了，就重新再策劃一個，然后再進行技術層面的開發，覺得行了，再考慮成本問題，如果分析出來這個成本大大超過我們預期，這個創意又要放掉，所以這個時間非常長，這樣就放緩了現金流的需求。

　　總而言之，我們是干這個行業的老手，中國房地產從開發到現在，時間最早，到現在還在“混”，混得還不錯的僅我一人。
　　（觀點地產網 劉滿桃 見習編輯 楊澤偉）