沃爾瑪在華購物中心投資開發項目年前已正式啟動，兩到三年的開發周期內，以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店的首批沃爾瑪購物中心有望亮相。這表露沃爾瑪正式加入中國商業地產的角逐，要分一杯羹的決心。世界最大零售商沃爾瑪終于將國際資本的觸角正式伸向了中國熱火朝天的商業地產。

　　9月15日，記者從中國購物中心國際論壇第十一屆年會上獨家獲悉，沃爾瑪在華購物中心投資開發項目年前已正式啟動，兩到三年的開發周期內，以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力店的首批沃爾瑪購物中心有望亮相。

　　但目前，沃爾瑪并沒有向外界公開披露其購物中心項目的具體進展和開發計劃，記者僅在為數不多的ICSC(國際購物中心協會）、中購聯等商業地產行業組織的兩次會議上見到沃爾瑪亞洲不動產團隊的身影，后者亦委婉拒絕采訪。

　　如此的低調姿態與此前同為跨國零售巨頭的TESCO（樂購）甫一進軍中國商業地產就宣稱600億資金投資、5年內開出80家購物中心的高調做法截然不同。

　　沃爾瑪低調開啟中國地產生意

　　廣東梅州市、揭陽市、汕尾市、四會市甚至潮安縣，在沃爾瑪當年進軍中國零售市場的登陸口岸——廣東省，由夏必得（Peter Sharp)領隊的沃爾瑪“小分隊”正試圖在中國商業地產領域復制當年的零售路線圖。

　　夏必得的正式身份是沃爾瑪亞洲不動產有限公司總裁。沃爾瑪亞洲不動產有限公司是美國沃爾瑪百貨公司在亞洲的全資子公司，2011年11月在香港成立，主要負責在亞洲投資開發和運營以沃爾瑪購物廣場或山姆會員商店為主力租戶的購物中心等商業地產項目。

　　在上述地方政府的官網中，夏必得近來正受到各地方政府父母官的密集“接見”，后者都在會談中表達希望沃爾瑪投資入駐當地。

　　讓這些城市的地方政府或許更高興的是，夏必得的到來已不僅僅是將一兩家沃爾瑪的超市大賣場或山姆會員商店帶來地方城市，而有可能是落戶沃爾瑪在華的全新業務項目——沃爾瑪購物中心。

　　購物中心，或稱區域型商業綜合體正是當前備受國內地方政府追捧的招商引資項目。其熱度幾近類似上世紀90年代家樂福、沃爾瑪等現代連鎖超市大賣場初入國門時的一店難求。

　　但是，從超市大賣場運營延伸到下游的購物中心開發運營，對于沃爾瑪而言，卻是進入中國市場十多年以來的“頭一遭”。

　　眾所周知，從1996年沃爾瑪進入中國市場以來，頭十年的發展中沃爾瑪的網點規模和銷售業績始終落后于家樂福，這除了家樂福憑借中方合作伙伴在國內迅速跑馬圈地之外，沃爾瑪因政府公關與文化融合的阻礙是其并沒出現大規模的開店的原因。

　　也正是早期難以適應中國商業文化，沃爾瑪的商業地產計劃也一直未能在中國展開。業內所知曉的是，此前謹慎的沃爾瑪并未直接涉足中國的商業地產，而是通過與萬達、深國投等地產公司的戰略結盟，后者打著“世界500強入駐”的名義在各地方政府手中拿到便宜的土地，萬達、深國投等給予作為主力店租戶的沃爾瑪幾乎可忽略不計的最廉價租金和15-20年的長租約，轉而從希望與“世界500強比鄰”的商戶中賺得銀子。

　　但是，如今，隨著國內本土零售商的崛起，消費方式的多元化，萬達、深國投等地產企業對沃爾瑪的依賴日漸減弱，日前的2013年萬達商業年會上，萬達極力推薦的主力店商戶就已是“生鮮打天下”的永輝超市。永輝超市副總裁羅雯霞介紹，從2009年開始，永輝超市就與萬達建立了戰略伙伴關系，如今永輝超過1/5的門店會開在萬達。而除永輝超市外，華潤高端超市、家樂福、大潤發等都開始成為萬達廣場主力店的候選之一，開始取代此前沃爾瑪為惟一主力店的強勢地位。

　　同時，隨著經濟的發展，城市商業設施已發生很大變化，超市大賣場業態在經過十多年的迅猛擴張后，在一二線城市幾近飽和，對老百姓而言，沃爾瑪之類的超市大賣場的新鮮感愈發減淡，人們開始熱衷于走進休閑、娛樂、購物一體的購物中心、商業綜合體，而不僅僅是單一購物形式的大賣場。對地方政府而言，超市大賣場業態的世界500強招牌或許也不如以往那般誘人。

　　實際上，中國近年來土地強烈的投資屬性加上沃爾瑪品牌對周邊房產價格的帶動作用，其中產生的巨大利潤，遠數倍于微薄的零售業利潤，沃爾瑪早已不能不為所動。2010年末，沃爾瑪已經實現了首個買地自建項目——大連山姆會員店。

　　沃爾瑪此番低調潛行的購物中心計劃已比此前的買地自建更進一步，這已表露沃爾瑪正式加入中國商業地產的角逐，要分一杯羹的決心。

　　“跨界”的現實挑戰

　　9月15日，沃爾瑪亞洲不動產租賃和資產管理副總裁潘麗君告訴中國商報記者，目前沃爾瑪在華計劃開發的資產包會有4家購物中心，除此以外，潘麗君拒絕透露更多的信息。

　　沃爾瑪的謹慎、低調或許在于零售到地產的“跨界”。

　　行業眾所周知的是，世界第三大零售巨頭TESCO早在2009年便已高調宣布進軍商業地產而隨后在去年遭遇英國集團總部緊急叫停，被視為零售商進軍商業地產的風險警戒案例。     

　　業內人士表示，作為基業長青的企業，沃爾瑪的成功從來與其戰略高度分不開，沃爾瑪在華進軍商業地產是中國零售變局下的大勢所趨。“零售行業的下游是地產業，零售企業特別是大型零售企業，必須依賴于大型的商業地產作為支撐，而大型商業地產直接控制了消費者的消費半徑和注意力資源，要做零售必須拿下商業地產。”

　　早在2010年，按中國連鎖經營協會的調查顯示，由于投資地產回報遠高于零售業，亦由于近年來租金上漲和店鋪資源爭奪厲害，國內零售企業就有超過一半的企業涉足商業地產，而早在2009年就進軍商業地產的宜家購地自建的購物中心的土地增值部分已蔚為可觀。

　　在業內人士看來，沃爾瑪只有控制商業地產，才可以大范圍開店，形成規模效益，也才可以有效發揮規模采購和物流的規模效益，壓低和分攤采購成本和物流成本，謀求“天天平價”。

　　但是，中國房地產市場的現實環境卻或許是橫在沃爾瑪地產生意面前的一道難題。

　　業內人士表示：“零售巨頭涉足商業地產開發，目的就是打破單一經營模式，通過多業態經營以增加利潤新增長點、尋找穩定的收入來源。但是從零售業到商業地產領域，畢竟是轉型到一個復雜的行業，從團隊構成到操作模式沃爾瑪都面臨全新的搭建，諸如招商資源的積淀、中國購物中心面臨過剩的風險、商業地產項目投入資金大、培養期長等都考驗沃爾瑪的掌控和平衡決策。“沃爾瑪能否憑借自有的經營理念做足本土化、屬地化，站穩腳跟，還需時間來檢驗。”

　　在商業地產“大躍進”的當下，各個城市都在大建購物中心、商業綜合體，中購聯購物中心年會發布的數據顯示，2013年上半年，國內商業地產總的投資額已超過5000億元，同比增長26%，遠超過全國的GDP水平，也超過社會商品零售總額的增長幅度。截至目前，中國的購物中心數量已達3100家，同質化率已達60%。  

　　分階段開發社區型購物中心

　　不過，目前看來，沃爾瑪并不擔心中國商業地產的“過剩”或者“泡沫”。

　　夏必得認為，當前中國購物中心供大于求的現象在于中國商業地產的開發普遍在陷入規模求大的誤區。“中國購物中心開發項目的規模沒有與當地社區居民的需求相匹配，而是一次性地將零售空間全部推向市場，因此造成供大于求。”

　　在國際上，購物中心的發展其實是一個根據需求、銷售業績以及購物中心表現分階段規劃開發、逐年擴建的過程。夏必得表示，沃爾瑪將以新的思路、新的模式來尋找中國購物中心市場的發展空間，比如在規模體量上就將“棄大選小”，主打社區型購物中心。

　　“沃爾瑪即將開業的購物中心相對其他購物中心來說，比一般的規模都要小。”夏必得稱，“沃爾瑪將從小規模的購物中心項目做起，追求購物中心的面積和租戶的數量及類型都更加與社區相匹配，最后根據消費需求、業績銷售等情況分階段逐步開發擴大規模。

　　在購物中心業態配比上，夏必得強調，沃爾瑪購物中心將30%-35%的業態規劃為餐飲租戶，用以滿足消費者新的需求。而由于當前購物中心的新思維是越來越成為一個新的公共場所，消費者越來越愿意在購物中心消費、休閑娛樂，因此，沃爾瑪在購物中心的規劃及設計上，將非常關注公共服務的設計理念，以便消費者在購物中心里享受非常好的休閑以及消費時光；甚至停車場的設計，夏必得也強調會融入更為人性化的設計。

　　夏必得透露，沃爾瑪的購物中心將強調做成一個“清楚了解消費者的需求，關注消費者的需求和變化，關注影響消費者行為的新技術”的專業的購物鏈場所，將是囊括最新的融合電子商務和移動商務等有效工具的“未來型購物中心”。

　　潘麗君也透露，在沃爾瑪亞洲不動產項目開發中特別關注兩個詞：全渠道零售和綠色環保。“沃爾瑪今年開始涉足購物中心開發，購物中心將有兩到三年的開發周期，因此研發未來型購物中心是沃爾瑪目前做的事。”潘麗君表示，沃爾瑪在設計其購物中心時，是希望能讓消費者在全渠道的轉換中能夠便捷、無縫地轉換。

　　實際上，此前零售業同行的失敗在前并不能阻擋沃爾瑪對于商業地產的“野心”。

　　去年9月，在TESCO（樂購）中國購物中心計劃遭遇緊急叫停驚動行業之時，當時為沃爾瑪亞洲不動產地產戰略和地產開發高級總監的李立新在ICSC（全球購物中心）的大連論壇上公開表示，沃爾瑪已從TESCO身上汲取經驗和教訓，沃爾瑪要做掘金中國二三四線城市商業地產的先行者，但不要做先驅者。

　　中購聯購物中心產業資訊中心主任郭增利在接受中國商報記者采訪時透露，與TESCO的中國商業地產團隊從團購構建、領導力、提供的人才培訓都存在問題，購物中心項目本身又不能滿足除主力店外的其他租戶的要求，導致大量購物中心招商難、空置率非常高不同的是，目前沃爾瑪商業地產團隊構成都是外資專業地產背景出身，是按國際專業的購物中心模式在操作。而就目前沃爾瑪做區域型購物中心綜合體的定位而言，也是符合當下生活化的、融入本地社區生活、社會屬性的購物中心主流，戰略布局層面來看目前是正確的。

　　對于商業地產投資規模較大，銷售和經營周期較長需要長線資金的風險，沃爾瑪也并不過分擔心。業內人士表示，除沃爾瑪賣場能提供穩定現金流外，在國外，商業地產開發大多數都是靠基金支持運作，沃爾瑪有望接軌國際購物中心基金融資模式，如果采用成熟的商業地產基金運作則會大大減少地產金融風險。而目前沃爾瑪亞洲不動產的團隊都深諳商業地產基金融資。

　　不過，惟一的問題可能是，小型購物中心的定位或許難以滿足地方政府追求政績的“大胃口”，按沃爾瑪分階段開發理念的購物中心也難以切合中國地方政府五年一屆的政績考核速度，沃爾瑪對選址的嚴苛會要求是當地核心的商業地段，但這對地方政府而言，僅僅三到五層的購物中心存在巨大的土地浪費，這就意味著沃爾瑪在購地方面與地方政府的議價能力不高，沃爾瑪將越來越難從地方政府手中拿到低價的商業用地。
 　　（中國商報 記者  顏菊陽 圖片：記者 王越）