王健林:未來(lái)文旅必須是支柱 萬(wàn)達(dá)成綜合性企業(yè)
繼哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城、南昌萬(wàn)達(dá)文化旅游城、青島東方影都之后,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在安徽合肥的萬(wàn)達(dá)文化旅游城成為2012年開(kāi)工的第四個(gè)文化旅游項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資350億元,其中僅文旅投資占到一半以上,達(dá)190億元。相比萬(wàn)達(dá)傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目幾乎無(wú)一例外將總投資的一半以上傾注于文化旅游概念,從而制造一個(gè)多層“巨無(wú)霸”漢堡的商業(yè)模式——最外層是物業(yè)單元,而夾層則是各個(gè)文旅單元,從而形成依靠強(qiáng)大附加值的文化旅游項(xiàng)目以促進(jìn)物業(yè)的銷售,再通過(guò)物業(yè)銷售回籠的資金建設(shè)自持物業(yè)的商業(yè)模式。
然而這樣一種新型業(yè)態(tài)在國(guó)內(nèi)并沒(méi)有成熟先例。因?yàn)橥顿Y規(guī)模巨大,且文旅項(xiàng)目需要一定的預(yù)熱周期,回報(bào)慢、整體風(fēng)險(xiǎn)較大,而短時(shí)間上馬多個(gè)項(xiàng)目對(duì)資金鏈來(lái)說(shuō)是一個(gè)極大的考驗(yàn),也對(duì)建設(shè)施工周期提出了非常高的要求。萬(wàn)達(dá)是否能“多快好省”地完成這樣一個(gè)戰(zhàn)略構(gòu)想?能否有效管控其中的資金風(fēng)險(xiǎn)和文化融合?
大文旅帝國(guó)揭盅
對(duì)于外界評(píng)論“萬(wàn)達(dá)是打著文化旅游的牌子來(lái)做地產(chǎn)”的質(zhì)疑,王健林則堅(jiān)稱是“用搞地產(chǎn)的錢(qián)來(lái)搞文化和旅游”。
據(jù)了解,萬(wàn)達(dá)內(nèi)部文化旅游城統(tǒng)一規(guī)劃為文化、旅游、商業(yè)、主題公園、酒店、會(huì)議中心六大內(nèi)容,以室內(nèi)項(xiàng)目為主,其中,文化項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括大型舞臺(tái)秀、電影科技娛樂(lè)、名人蠟像館、美術(shù)館、電影城等項(xiàng)目。旅游項(xiàng)目包括室內(nèi)主題公園、室內(nèi)水公園、室內(nèi)兒童科技館3個(gè)室內(nèi)項(xiàng)目和一個(gè)占地近50公頃的室外主題公園。
對(duì)于外界評(píng)論“萬(wàn)達(dá)是打著文化旅游的牌子來(lái)做地產(chǎn)”的質(zhì)疑,萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林則堅(jiān)稱是“用搞地產(chǎn)的錢(qián)來(lái)搞文化和旅游”,并且到2020年,萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的比例將降到50%以下。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)公布的2013年的業(yè)績(jī),上半年收入745.1億元,其中商業(yè)地產(chǎn)公司為567.2億元,占到70%以上。這和王健林的期望還有一段距離。
對(duì)此,王健林表示萬(wàn)達(dá)多年來(lái)把商業(yè)地產(chǎn)作為核心支柱產(chǎn)業(yè),未來(lái)文化旅游必須變成支柱產(chǎn)業(yè)以達(dá)到“雙輪驅(qū)動(dòng)”。“文化旅游不缺需求,缺有效產(chǎn)品的供給。 那時(shí)候萬(wàn)達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè),而是成為綜合性企業(yè)。”王健林對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示。
王健林的信心從何而來(lái)?記者了解到,如今各地政府在推進(jìn)“區(qū)域新城鎮(zhèn)化”,新區(qū)規(guī)劃的意向刺激了基建板塊的爆發(fā),而萬(wàn)達(dá)文旅城又恰好契合這一概念。
據(jù)記者了解,合肥項(xiàng)目建成后,最大接待量預(yù)計(jì)每日達(dá)10萬(wàn)人次,可同時(shí)容納5萬(wàn)名游客,預(yù)計(jì)年接待游客2000萬(wàn)人次,文化旅游綜合年收入預(yù)計(jì)達(dá)到50億元。
另外,由于區(qū)位選在開(kāi)發(fā)比較棘手的巢湖濕地周邊,除了輻射周邊村鎮(zhèn),萬(wàn)達(dá)也承諾會(huì)改良環(huán)境和水質(zhì)等,這對(duì)合肥而言也是極大的吸引力。記者了解到,除了拿地價(jià)格便宜,合肥政府在宣傳方面也給予了極大支持。“戶外廣告從機(jī)場(chǎng)一路做到濱湖新區(qū),你不關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目都難。沒(méi)有政府支持,萬(wàn)達(dá)自己肯定做不到。”萬(wàn)達(dá)內(nèi)部人士透露。
由于文化旅游城占地面積非常大,因此距離市中心較遠(yuǎn),例如青島的項(xiàng)目在西海岸經(jīng)濟(jì)區(qū),而合肥的項(xiàng)目則在巢湖岸邊的湖濱新區(qū)。問(wèn)題也接踵而至:如何讓綜合體中的文化旅游板塊在營(yíng)收上發(fā)力,客源問(wèn)題首當(dāng)其沖。對(duì)此,萬(wàn)達(dá)方面已經(jīng)開(kāi)始對(duì)客戶資源型的旅行社企業(yè)下手。
2013年10月10日,萬(wàn)達(dá)旅業(yè)投資公司并購(gòu)湖北新航線國(guó)旅,雙方通過(guò)成立合資公司的形式開(kāi)展業(yè)務(wù),合資公司由萬(wàn)達(dá)方面控股。其中萬(wàn)達(dá)占70%股份,新航線占30%股份。而在8天后,萬(wàn)達(dá)旅業(yè)投資公司又全資收購(gòu)了北京環(huán)行五洲旅行社。另外,廣東省龍頭旅行社廣東南湖國(guó)際旅行社與萬(wàn)達(dá)的并購(gòu)談判也在進(jìn)行中。
“旅行社的投資幾乎可以忽略不計(jì)。”王健林對(duì)記者表示,“我們急需打通旅游產(chǎn)業(yè)鏈的上下游,到時(shí)候我們不光收購(gòu)旅行社,還會(huì)涉足航空領(lǐng)域。”
對(duì)此,萬(wàn)達(dá)旅業(yè)投資公司副總經(jīng)理徐道明認(rèn)為,萬(wàn)達(dá)自己的旅行社功能是給自己的度假區(qū)、文化旅游城輸送客源,成為聯(lián)系度假區(qū)、文化旅游城的一條紐帶。
資金鏈謎題待解
文旅項(xiàng)目都是長(zhǎng)線投資,回報(bào)慢且風(fēng)險(xiǎn)較大,對(duì)此,王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售業(yè)的低。
據(jù)了解,2013年以來(lái),萬(wàn)達(dá)在全國(guó)范圍內(nèi)投資了數(shù)個(gè)萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目。上半年新發(fā)展項(xiàng)目20個(gè),包括哈爾濱、南昌兩個(gè)萬(wàn)達(dá)文化旅游城和18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。其中,哈爾濱和南昌的萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目各200億元,合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城項(xiàng)目的總投資超過(guò)300億元,無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文化旅游城總投資為300億元,青島東方影都總投資為500億元。除了上述萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目之外,旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)目前已經(jīng)開(kāi)業(yè),西雙版納國(guó)際度假區(qū)也在2013年正式開(kāi)工。
粗略計(jì)算,文化旅游項(xiàng)目投入已經(jīng)超過(guò)1500億元。如此大規(guī)模的投入,萬(wàn)達(dá)是否能hold住?對(duì)此,萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林認(rèn)為不能簡(jiǎn)單把總投資看成是當(dāng)年的投資。“比如合肥和哈爾濱兩個(gè)項(xiàng)目,我們給的經(jīng)營(yíng)期是10年,青島是12年,如果合肥總投資有400億元,分成十年,那么前幾年每年投資50億~60億元就夠了,而且企業(yè)拿出部分資金,還可以獲得貸款,而且我們還有房地產(chǎn),有預(yù)售回款,房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)提升。”王健林表示。
對(duì)于萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債率,外界屢有猜測(cè),而文旅項(xiàng)目都是長(zhǎng)線投資,回報(bào)慢且風(fēng)險(xiǎn)較大,對(duì)此,王健林表示文化旅游的收入不一定就比零售業(yè)的低。“文化旅游是一個(gè)沒(méi)有天花板的行業(yè),它的增長(zhǎng)是無(wú)極限的。”王健林表示,“一個(gè)500億元的項(xiàng)目,土地等初期投資約50億元,萬(wàn)達(dá)自有資金、銀行貸款、商戶回款等三方面構(gòu)成整個(gè)投資的主要資金來(lái)源。”
據(jù)了解,此前萬(wàn)達(dá)在南昌拿的558畝用地,以3.4億元底價(jià)成交,地價(jià)僅為914元/平方米;合肥濱湖區(qū)666畝“巨無(wú)霸”地塊,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也以7.3321億元的底價(jià)奪得,地價(jià)為1650元/平方米。
王健林認(rèn)為現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要,這也是萬(wàn)達(dá)近年步伐較快的原因,他表示萬(wàn)達(dá)前5年每年的增長(zhǎng)速度會(huì)超過(guò)35%。他透露,萬(wàn)達(dá)2013年開(kāi)工建設(shè)規(guī)模會(huì)達(dá)到4000萬(wàn)平方米,僅上半年就達(dá)到2700萬(wàn)平方米。
“萬(wàn)達(dá)需要一個(gè)概念,比如商業(yè)娛樂(lè)文化配套,促進(jìn)物業(yè)的銷售,再通過(guò)物業(yè)銷售回籠的資金建設(shè)自持物業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)模式成熟,負(fù)債率對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言不重要,重要的是要快速結(jié)項(xiàng)讓資金回流,這個(gè)是考驗(yàn)萬(wàn)達(dá)的重要方面。”業(yè)內(nèi)人士透露,“至于風(fēng)險(xiǎn),可以通過(guò)低價(jià)拿地抹平。”
來(lái)自惠譽(yù)國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限公司發(fā)布的評(píng)級(jí)報(bào)告認(rèn)為:萬(wàn)達(dá)位于中國(guó)各地的購(gòu)物中心及酒店資產(chǎn)所產(chǎn)生的強(qiáng)勁且不斷增長(zhǎng)的現(xiàn)金流為公司業(yè)績(jī)提供了強(qiáng)大的支撐,公司強(qiáng)大的品牌實(shí)力確保其能夠?yàn)樾马?xiàng)目拿到黃金地段,并且與高質(zhì)量租戶進(jìn)行合作。
轉(zhuǎn)型期的萬(wàn)達(dá)式糾結(jié)
目前令萬(wàn)達(dá)內(nèi)部比較擔(dān)憂的仍是新模式下的成本管控難題。
對(duì)房產(chǎn)行業(yè)而言,當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城市化率達(dá)到80%以上,房地產(chǎn)業(yè)就會(huì)大幅萎縮。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展20多年,是否還有下一個(gè)20年,這無(wú)疑成為行業(yè)內(nèi)共同面臨的問(wèn)題。因此,轉(zhuǎn)型就成了萬(wàn)達(dá)最為糾結(jié)的問(wèn)題。
據(jù)了解,2000年,萬(wàn)達(dá)第一次轉(zhuǎn)型由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),而2008年萬(wàn)達(dá)又由商業(yè)地產(chǎn)向文化旅游發(fā)展。而到2020年,萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的比例將降到50%以下。
“房地產(chǎn)無(wú)法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流, 萬(wàn)達(dá)要做百年企業(yè)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。7年后萬(wàn)達(dá)將不再是房地產(chǎn)企業(yè),而是成為綜合性企業(yè),那我也可以光榮退休了。”王健林表示。
然而目前令萬(wàn)達(dá)內(nèi)部比較擔(dān)憂的仍是新模式下的成本管控難題。王健林2013年上半年工作報(bào)告中曾特別提到:創(chuàng)新業(yè)務(wù)要嚴(yán)格把控成本。
據(jù)了解,由已故大師馬克·菲舍爾留下的武漢漢秀和電影樂(lè)園、西雙版納秀、汽車極限秀幾個(gè)項(xiàng)目需要用到特種設(shè)備、3D軟件等技術(shù),而武漢漢秀和電影樂(lè)園現(xiàn)在成本的預(yù)留空間已無(wú)。
“這說(shuō)明我們對(duì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的成本把控還不到位,特別是一些新的設(shè)備和軟件,目前世界上很少有控制成本的好辦法,成本控制中心要盡快建立成本測(cè)算數(shù)據(jù)模型,確保文旅項(xiàng)目成本不超支。”王健林坦言。
文化旅游項(xiàng)目好不好,開(kāi)業(yè)以后運(yùn)營(yíng)得怎么樣,關(guān)鍵在于前期創(chuàng)意、設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位。對(duì)此,王健林提出了他的設(shè)想:“每一個(gè)項(xiàng)目都獨(dú)具當(dāng)?shù)匚幕厣此篇?dú)立又相互配合,等我把十個(gè)項(xiàng)目完全布局成功以后,我們會(huì)引導(dǎo)潮流,想好一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈模式,這樣可以派生出很多盈利點(diǎn)。”
據(jù)了解,考慮到氣候和環(huán)境條件,安徽合肥的文旅項(xiàng)目與迪斯尼最大的不同在于大概60%到70%的項(xiàng)目是在室內(nèi)進(jìn)行的,王健林透露在無(wú)錫將投資更大一個(gè)項(xiàng)目,直接叫板上海迪斯尼。
“我覺(jué)得中國(guó)是可以支撐數(shù)百個(gè)主題公園這種旅游規(guī)模的,但是如何做到大家都能生存,就得差異化競(jìng)爭(zhēng)。”王健林說(shuō)。
萬(wàn)達(dá)的創(chuàng)新業(yè)態(tài)對(duì)萬(wàn)達(dá)原有的管理模式提出了挑戰(zhàn)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年摸索,招商、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)統(tǒng)一由商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。而如今的萬(wàn)達(dá)城,把室內(nèi)主題公園、秀、電影樂(lè)園及商業(yè)綜合在一起,由文化集團(tuán)建設(shè)運(yùn)營(yíng)。如何協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系,還是成立新的部門(mén)?這也給萬(wàn)達(dá)留下新的課題。
(中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 作者:楊曉音)
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