房地產(chǎn)調(diào)控之后,近年住宅市場漸趨冷清，商業(yè)地產(chǎn)卻迎來百家爭鳴的全盛時期。然而，隨著市場的大浪淘沙，擁有獨特商業(yè)模式的商業(yè)地產(chǎn)大咖越發(fā)表現(xiàn)出旺盛的生命力，一味模仿別人沒有獨特商業(yè)模式的企業(yè)逐漸偃旗息鼓，退出市場。商業(yè)模式?jīng)Q定商業(yè)地產(chǎn)的成敗，這一理念在市場的檢驗之下越來越多地得到企業(yè)家與業(yè)內(nèi)專家的認可。中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展要向更高的境界邁進，必須依靠商業(yè)模式的創(chuàng)新，萬達的成功便在于此。

　　打造城市綜合體，萬達歷經(jīng)三代。從2001年底進入商業(yè)地產(chǎn)領域，萬達不斷試水，艱苦摸索，努力革新超越，歷經(jīng)了“單店”商業(yè)組合店“城市綜合體”三代產(chǎn)品。最終，才成就了如今獨一無二的萬達商業(yè)模式。在商業(yè)地產(chǎn)界，萬達儼然已經(jīng)成為商業(yè)模式創(chuàng)新的扛旗者，“萬達模式”的成功正引發(fā)一場瘋狂的模仿秀。

　　商業(yè)模式分析

　　首創(chuàng)訂單模式，做商業(yè)地產(chǎn)No.1

　　“一座萬達廣場，一個城市中心”，在幾乎所有的城市的萬達廣場都能見到這句廣告語。20多年，70多個城市，100多座萬達廣場，這一國內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)模式造就了令人驚嘆的“萬達速度”。

　　作為中國商業(yè)地產(chǎn)的鼻祖，萬達在商業(yè)地產(chǎn)領域獨樹一幟的原因在哪?萬達集團董事長王健林曾毫不隱晦地表示：萬達的成功主要是商業(yè)模式的成功。

　　傳統(tǒng)的項目是“先建設后招商”，萬達反其道而行之，“先招商再投資”。萬達通過與國內(nèi)外的大型品牌商家進行戰(zhàn)略合作，打造“訂單商業(yè)”，并將“只租不售”視為運營商業(yè)地產(chǎn)的基本原則。這樣就能確保每一座萬達廣場先租后建、滿場開業(yè)、開業(yè)旺場，使得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險降到最低。

　　對于萬達的訂單商業(yè)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析評價道：“萬達在商業(yè)地產(chǎn)的殺手锏，核心就是訂單式地產(chǎn)，萬達憑借訂單式迅速在全國滾動開疆擴土。一時之間，訂單式地產(chǎn)風起云涌，邯鄲學步者眾多。萬達長期積累的，與自己產(chǎn)品類型相配套的，豐富的商戶資源，是最難復制的。如果沒有合作和信任，一家公司要圍攏這么多合作商戶，沒有幾年下不來，而幾年之后，萬達早已占得先機。因為一座城市的核心商業(yè)區(qū)位是有限的。”

　　以售養(yǎng)租，迅速回籠資金促發(fā)展

　　最近一兩年的時間，萬達集團在國內(nèi)保持每年約建設20個萬達廣場的節(jié)奏，同時連續(xù)簽約和開工了5個萬達文化旅游城，每個總投資額都在三四百億元。如此快的擴張速度，和其“以售養(yǎng)租”的資本模式分不開。用最少的資金、最快的建設速度，以銷售商鋪的模式快速回籠資金，這是萬達迅速擴張商業(yè)版圖的殺手锏。

　　王健林曾說，萬達資金來源包括企業(yè)自有資金、銀行融資、預售回款，其中，預售回款占大頭，基本可以回籠開發(fā)資金。“銷售的物業(yè)就基本把我們?nèi)f達廣場開發(fā)的錢流回來了。”王健林曾表示。

　　萬達資金構成的核心就是“以售養(yǎng)租”，通過項目銷售部分的還款平衡投資現(xiàn)金流，商業(yè)持有部分的租金較低，以達到“穩(wěn)定開發(fā)”的核心目標。萬達第三代“萬達廣場”通過租售結(jié)合，以售養(yǎng)租的形式，有效解決了資金與運營的矛盾，通過出售“城市綜合體”里的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店只租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，銷售回籠的資金亦可用于支持商鋪的持續(xù)運營，租售結(jié)合的模式使萬達廣場既能做到貨如輪轉(zhuǎn)，也可兼顧后續(xù)運營，進入良性循環(huán)的狀態(tài)。

　　專家點評

　　良好的資本運營能力是萬達成功的關鍵

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉：作為國內(nèi)最早進行大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，萬達商業(yè)地產(chǎn)品牌及其“訂單”開發(fā)模式在業(yè)界具有舉足輕重的影響，成為許多后續(xù)跟進的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商研究、學習和模仿的樣板。我們必須看到，萬達在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中所具有的獨特競爭優(yōu)勢是其他開發(fā)商所不可比的。如：超前的投資戰(zhàn)略、豐富的開發(fā)經(jīng)驗、標準化的產(chǎn)品體系、良好的政府關系、獨特的商業(yè)資源和強大的銷售能力等等。正是基于這些優(yōu)勢，萬達在商業(yè)地產(chǎn)領域才能一馬當先。

　　當前，盡管近幾年搶灘商業(yè)地產(chǎn)的住宅開發(fā)商不在少數(shù)，并且也積極與銀行、基金公司、保險資金等企業(yè)實體合作，拓展自己在商業(yè)地產(chǎn)領域的地盤。但是，在商業(yè)地產(chǎn)領域，這些商業(yè)地產(chǎn)新秀必須與萬達等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)運營大鱷博弈。雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關鍵因素。
　　（云南信息報 趙維）