放眼全國(guó)，萬達(dá)廣場(chǎng)外街淪為“鬼街”的情形不勝枚舉，更具諷刺性的是，萬達(dá)廣場(chǎng)登陸時(shí)商鋪銷售火爆，開業(yè)后的外街街鋪卻成為普為詬病的產(chǎn)品，甚至被業(yè)內(nèi)稱作“做一條死一條的商業(yè)街”。

　　萬達(dá)大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置、客流稀疏、萬達(dá)百貨虧損嚴(yán)重，因此，投資外街商鋪需長(zhǎng)一個(gè)心眼。

　　萬達(dá)金街“不產(chǎn)金”

　　何為萬達(dá)外街？萬達(dá)美其名曰：“第三代產(chǎn)品的綜合體模式”———盒子+街區(qū)+高層的組合形式，也就是說以里邊的盒子為中心，外面都是外街。萬達(dá)自持中間盒子的部位，盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，就是“金街”。

　　金街商鋪目前分有三種等級(jí)：位于金街兩側(cè)的、緊鄰大商業(yè)體的為“一類”商鋪；與“一環(huán)”鋪隔金街相對(duì)、面向大商業(yè)體的為“二類”商鋪；沿外分布就是“三類”商鋪。

　　據(jù)了解，萬達(dá)金街鋪位開盤時(shí)屢創(chuàng)短時(shí)間內(nèi)售罄的神話，售出后卻鮮有顧客問津，成為全國(guó)萬達(dá)金街的普遍現(xiàn)象，由此可見，萬達(dá)金街商鋪的銷售情形和后續(xù)經(jīng)營(yíng)的狀況是不成正比的。以廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)為例，四年期間，商鋪空置率居高不下，室外的街鋪冷冷清清，入駐的商戶流失率在30％以上，甚至連C區(qū)門面前的行人通道也因?yàn)榭土飨∈枳兂闪送＼噲?chǎng)，金街商鋪?zhàn)饨鹨彩且唤翟俳怠?/p>

　　無獨(dú)有偶，位于長(zhǎng)三角滬寧發(fā)展軸上的上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)，開業(yè)之初被預(yù)測(cè)將聚合形成全功能都會(huì)居住區(qū)、集群式超級(jí)商業(yè)區(qū)、集成式中央商務(wù)區(qū)三大主要功能區(qū)，從而引領(lǐng)并拉升西上海繁華崛起。但事與愿違，部分商鋪開業(yè)6天就停業(yè)，此后數(shù)次改造，幾次復(fù)業(yè)依然未能持久。目前，許多街鋪處于閑置狀態(tài)。

　　廣場(chǎng)商鋪“同質(zhì)化”

　　為何中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌萬達(dá)廣場(chǎng)會(huì)陷入這樣的困局呢？寧波經(jīng)濟(jì)師呂益剛分析：由于萬達(dá)金街缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，大多數(shù)萬達(dá)自持部分的業(yè)態(tài)與金街商鋪業(yè)態(tài)同質(zhì)化，從而形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。與此同時(shí)，萬達(dá)自持商業(yè)體完整的業(yè)態(tài)幾乎占據(jù)了所有的盈利點(diǎn)，卻又利用知名度提高金街店鋪的銷售價(jià)格，而購(gòu)買街鋪的業(yè)主為盈利以高租金招商，此消彼長(zhǎng)之下，進(jìn)駐的個(gè)體商戶自然沒有辦法達(dá)到預(yù)期的收益。

　　在業(yè)內(nèi)看來，萬達(dá)集團(tuán)在總體商業(yè)規(guī)劃的時(shí)候，沒有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行差異化，而是頂著“光環(huán)”吸引商家來投資，放任著后續(xù)的經(jīng)營(yíng)不管，這是極其不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，必然會(huì)對(duì)萬達(dá)的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。

　　“萬達(dá)對(duì)金街的規(guī)劃應(yīng)該在圈地時(shí)結(jié)合周邊的消費(fèi)市場(chǎng)作出更科學(xué)的布局。”市貿(mào)易系統(tǒng)有關(guān)人士表示，萬達(dá)大多選址城市副中心地段，萬達(dá)金街與自持商業(yè)體組合后的商業(yè)體量非常巨大，周邊人口消費(fèi)能力是否能夠承載，是二三線城市較容易出現(xiàn)的問題。但遺憾的是，萬達(dá)往往把整體業(yè)態(tài)的重心都放到了自持商業(yè)上，對(duì)于售出在外的金街沒有做合理的安排。”，該人士猜測(cè)，外街的存在對(duì)萬達(dá)而言，只是一個(gè)附屬品，或是一個(gè)資金回籠的工具。

　　某知名媒體報(bào)道稱，從商鋪的銷量來看，金街也許是成功的，吸金能力毋庸置疑，然而這些空置的商鋪對(duì)于資源的浪費(fèi)卻無法彌補(bǔ)。金街的后期運(yùn)營(yíng)困境已經(jīng)給萬達(dá)品牌帶來極大的負(fù)面影響，其售價(jià)之高已經(jīng)過度透支未來升值空間，這些都將成為隱患。

　　“外鋪”投資需謹(jǐn)慎

　　據(jù)悉，萬達(dá)在一年時(shí)間里，以26億美元收購(gòu)全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業(yè)，3.2億英鎊(約合30.7億元人民幣)并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，7億英鎊(近67.1億元人民幣)在倫敦核心地段建設(shè)超五星級(jí)萬達(dá)酒店，在美、俄、英三國(guó)留下擴(kuò)張足跡，投資額近72億美元(約441億元人民幣)。

　　在加速國(guó)際市場(chǎng)投資的同時(shí)，“招牌產(chǎn)品”萬達(dá)廣場(chǎng)仍在高速?gòu)?fù)制，但迅猛投資擴(kuò)張的背后，資金是懸在其頭頂?shù)囊话牙麆ΑＨf達(dá)如此高頻率的大手筆投資，不免讓人質(zhì)疑：萬達(dá)是否用頭上的“金字招牌”走馬圈地來回籠資金？金街商鋪出售正是其圈錢手段之一？極具戲劇性的是，與金街商鋪售出后門庭冷清的情形截然相反：商鋪開盤時(shí)搶購(gòu)熱潮屢見不鮮，且勢(shì)頭正猛。

　　萬達(dá)作為國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)龍頭，其商鋪市場(chǎng)認(rèn)可度極高，且依托萬達(dá)廣場(chǎng)中心再造品牌能力、8大主力店護(hù)航、萬達(dá)超70％自持商業(yè)、訂單式商業(yè)地產(chǎn)、滿場(chǎng)開業(yè)模式等，吊起投資者強(qiáng)烈的購(gòu)買欲就可理解了。也正是在這種“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的畸形默契中，萬達(dá)嘗足了甜頭。

　　其實(shí)，這種甜頭卻是以投資者盲目置業(yè)為依托的，結(jié)局可想而知：萬達(dá)猶如雪球般越滾越大，商鋪業(yè)主們卻不得標(biāo)出微薄的租金來減少損失。廣州白云萬達(dá)商鋪就是一個(gè)鮮明的例子：金街商鋪?zhàn)饨疬B跌三年，按目前行情價(jià)出租，業(yè)主需83年才可回成。易居中國(guó)克而瑞信息集團(tuán)林戈表示，高售價(jià)會(huì)令未來的租金回報(bào)率相對(duì)降低，這意味利潤(rùn)較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達(dá)到的租金水平，“也就是造成金街做一條死一條的原因”。
　　（新僑報(bào) 記者 勞劍鋒）

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