租售比是衡量業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)壓力的一個(gè)重要指標(biāo)，屈臣氏在租賃網(wǎng)點(diǎn)考慮租金時(shí)，通常將租售比控制在20%左右，同時(shí)還要考慮租賃年限。您所在業(yè)態(tài)是怎么考慮的？合理范圍是多少？

一、屈臣氏新店規(guī)劃流程

化妝品店開發(fā)規(guī)劃流程可分為以下七步：

1、店尋找，即按總公司預(yù)先確定的店標(biāo)準(zhǔn)尋找備選的店，以備篩選。

2、商圈調(diào)查，即確定備選店的商圈范圍，對(duì)商圈范圍內(nèi)可能影響未來(lái)經(jīng)營(yíng)的各項(xiàng)因素進(jìn)行全面的調(diào)查，并預(yù)測(cè)銷售額。

3、投資評(píng)估，即對(duì)各選店進(jìn)行投資預(yù)算和損益平衡回收分析，由公司決策機(jī)構(gòu)裁決。

4、店購(gòu)租，即商議店的租賃或買斷事宜，并申領(lǐng)相關(guān)營(yíng)業(yè)證件。

5、店規(guī)劃，即按標(biāo)準(zhǔn)店的規(guī)劃并結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行店設(shè)計(jì)，實(shí)施工程發(fā)包作業(yè)，同時(shí)加強(qiáng)進(jìn)度管制和工程驗(yàn)收。

6、營(yíng)業(yè)條件準(zhǔn)備，即資金、人員、商品、設(shè)備、營(yíng)業(yè)計(jì)劃等各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)要素的配合。

7、開業(yè)及開業(yè)后的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估，即開業(yè)一段時(shí)期后的營(yíng)業(yè)情況進(jìn)行評(píng)估。

二、屈臣氏化妝品連鎖的店址選擇

1、門店店址選擇

目標(biāo)顧客應(yīng)以穩(wěn)定的周邊居民為主，或以附近的企事業(yè)單位下班職工為主。選擇在商業(yè)中心或者城區(qū)開設(shè)化妝品店，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須是商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用，即“異業(yè)互補(bǔ)”。

(1)優(yōu)良立地的基本三條件是否具備：開店十年以上持續(xù)力;足夠的集客能力;進(jìn)出容易。

(2)立地條件的三要素是否具備：人口數(shù)的支持——至少支持一家店的人數(shù);道路交通工具——可抵達(dá)店購(gòu)物的方法;賣場(chǎng)面積大小——吸引顧客的能力。

(3)商圈內(nèi)客流情況。要分析把握店所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

(4)商店的核心商圈范圍一般標(biāo)準(zhǔn)是步行20—30分鐘的距離;在商圈調(diào)查分析中要注意兩點(diǎn)：一是空間障礙因素，二是競(jìng)爭(zhēng)店因素，應(yīng)將空間障礙和競(jìng)爭(zhēng)店附近的人口剔除(如競(jìng)爭(zhēng)店很小或沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力則可不剔除)。

(5)投資回收。賣場(chǎng)的投資多少，會(huì)影響損益平衡點(diǎn)、營(yíng)業(yè)額及回收年限。同一條件也會(huì)因不同的投資策略，影響日后的經(jīng)營(yíng)成本。

2、門店店址選擇的程序

選擇店位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：

(1)選擇區(qū)域、方位

選擇店店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位。

(2)制圖——找出最佳位置

在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)店，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有店結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

(3)具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí)

確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資建店。

三、屈臣氏新店開發(fā)的投資分析

(一)化妝品店開店投資的主要支出項(xiàng)目

一個(gè)化妝品店的開設(shè)前期要投入大量的資金。主要包括：

1、設(shè)備

如、空調(diào)設(shè)備、收銀機(jī)系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、水電設(shè)備、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備、賣場(chǎng)陳列設(shè)備等。

2、工程

如內(nèi)外招牌制作工程、空調(diào)工程、水電工程、等。

3、當(dāng)?shù)刈饨?

租賃網(wǎng)點(diǎn)，考慮租金時(shí)，應(yīng)為門店每平方米銷售額的20%左右，同時(shí)還要考慮租賃年限。

4、設(shè)計(jì)裝修費(fèi)用

事先要制定設(shè)備及工程投資項(xiàng)目、供應(yīng)廠商、數(shù)量及金額。

(二)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)估

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可分為固定費(fèi)用和變動(dòng)費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指與銷售額的變動(dòng)沒(méi)有直接關(guān)系的費(fèi)用，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等。變動(dòng)費(fèi)用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費(fèi)用，如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品消耗、保險(xiǎn)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等。

(三)損益平衡點(diǎn)分析

損益平衡點(diǎn)是指店收益與支出相等時(shí)的營(yíng)業(yè)額，超過(guò)此點(diǎn)，店即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。計(jì)算方法如下：

1、實(shí)際損益=稅前損益—費(fèi)用

2、稅前損益=銷售毛利—變動(dòng)費(fèi)用

3、銷售毛利：營(yíng)業(yè)收入—銷貨成本

4、損益平衡點(diǎn)的計(jì)算

5、經(jīng)營(yíng)安全率計(jì)算方法。是衡量經(jīng)營(yíng)狀況的重要指標(biāo)，一般標(biāo)準(zhǔn)為：安全率30%以上為優(yōu)秀店;20%—30%為優(yōu)良店;10—20%為一般店;5—10%以下為不良店。

（商業(yè)地產(chǎn)與電商）