租售比是衡量業態經營壓力的一個重要指標，屈臣氏在租賃網點考慮租金時，通常將租售比控制在20%左右，同時還要考慮租賃年限。您所在業態是怎么考慮的？合理范圍是多少？

一、屈臣氏新店規劃流程

化妝品店開發規劃流程可分為以下七步：

1、店尋找，即按總公司預先確定的店標準尋找備選的店，以備篩選。

2、商圈調查，即確定備選店的商圈范圍，對商圈范圍內可能影響未來經營的各項因素進行全面的調查，并預測銷售額。

3、投資評估，即對各選店進行投資預算和損益平衡回收分析，由公司決策機構裁決。

4、店購租，即商議店的租賃或買斷事宜，并申領相關營業證件。

5、店規劃，即按標準店的規劃并結合實際情況進行店設計，實施工程發包作業，同時加強進度管制和工程驗收。

6、營業條件準備，即資金、人員、商品、設備、營業計劃等各項經營要素的配合。

7、開業及開業后的業績評估，即開業一段時期后的營業情況進行評估。

二、屈臣氏化妝品連鎖的店址選擇

1、門店店址選擇

目標顧客應以穩定的周邊居民為主，或以附近的企事業單位下班職工為主。選擇在商業中心或者城區開設化妝品店，其經營內容必須是商業街上其它業態的店的經營內容有一個互補作用，即“異業互補”。

(1)優良立地的基本三條件是否具備：開店十年以上持續力;足夠的集客能力;進出容易。

(2)立地條件的三要素是否具備：人口數的支持——至少支持一家店的人數;道路交通工具——可抵達店購物的方法;賣場面積大小——吸引顧客的能力。

(3)商圈內客流情況。要分析把握店所在地的客流量、客流的狀態、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。

(4)商店的核心商圈范圍一般標準是步行20—30分鐘的距離;在商圈調查分析中要注意兩點：一是空間障礙因素，二是競爭店因素，應將空間障礙和競爭店附近的人口剔除(如競爭店很小或沒有競爭力則可不剔除)。

(5)投資回收。賣場的投資多少，會影響損益平衡點、營業額及回收年限。同一條件也會因不同的投資策略，影響日后的經營成本。

2、門店店址選擇的程序

選擇店位置，一般可按以下步驟依次進行：

(1)選擇區域、方位

選擇店店址，先要找出目標市場、找準服務對象，然后再根據目標市場、服務對象選擇店址設置的區域。另一方面，要根據企業的經營規模和檔次，測算企業投資回收率，在此基礎上認真加以選擇，確定方位。

(2)制圖——找出最佳位置

在確定店址后，應繪制出該區域的簡圖，并標出該地區現有的商業網點，包括競爭對手和互補店，還應標出現有店結構、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性。

(3)具體實施方案的制訂和落實

確定店址的具體位置后，需要抓緊時機投資建店。

三、屈臣氏新店開發的投資分析

(一)化妝品店開店投資的主要支出項目

一個化妝品店的開設前期要投入大量的資金。主要包括：

1、設備

如、空調設備、收銀機系統、防盜系統、水電設備、倉儲設備、賣場陳列設備等。

2、工程

如內外招牌制作工程、空調工程、水電工程、等。

3、當地租金

租賃網點，考慮租金時，應為門店每平方米銷售額的20%左右，同時還要考慮租賃年限。

4、設計裝修費用

事先要制定設備及工程投資項目、供應廠商、數量及金額。

(二)經營費用項估

經營費用可分為固定費用和變動費用兩類。固定費用是指與銷售額的變動沒有直接關系的費用，如工資、福利費、折舊費、水電費、管理費等。變動費用是指隨著商品銷售額的變化而變化的費用，如運雜費、保管費、包裝費、商品消耗、保險費、營業稅等。

(三)損益平衡點分析

損益平衡點是指店收益與支出相等時的營業額，超過此點，店即有盈利，低于此點即表示虧損。計算方法如下：

1、實際損益=稅前損益—費用

2、稅前損益=銷售毛利—變動費用

3、銷售毛利：營業收入—銷貨成本

4、損益平衡點的計算

5、經營安全率計算方法。是衡量經營狀況的重要指標，一般標準為：安全率30%以上為優秀店;20%—30%為優良店;10—20%為一般店;5—10%以下為不良店。

（商業地產與電商）