聯(lián)商網(wǎng)消息：為應(yīng)對日趨激烈的競爭，近五年來，上海全市數(shù)以百計的大中型商業(yè)項目完成了大面積的升級改造。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，上海目前已開始改造或計劃啟動改造的存量商業(yè)項目超過60個，其中2018年內(nèi)有望正式營業(yè)或局部試營業(yè)的項目將近30個。

2018上海商業(yè)改造項目清單↓↓ 

改造大軍中，不乏脫胎換骨徹底重來的項目，涌現(xiàn)出了諸如藝術(shù)主題購物中心K11、城市奧萊百盛優(yōu)客、薈聚各國特色的美羅城、精致購物中心百聯(lián)淮海755、由日本事務(wù)所重金設(shè)計改裝的百盛淮海店、形象環(huán)境再次升級的頂奢購物中心恒隆廣場、改頭換面煥然一新的大寧國際……這些項目的改造堪稱成功，但也有不少項目改造后未能獲得新生，依然繼續(xù)沉淪。

改造對于項目自身而言頗有一種壯士斷腕的決心和魄力，同時這批存量資產(chǎn)的改造也是整個商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上濃墨重彩的一筆，改造成功者的經(jīng)驗尤其值得同行借鑒。依據(jù)開發(fā)商背景及商圈潛力，首期“鏘鏘三人行”商業(yè)點評從中選出最受關(guān)注的十個改造項目，進行逐一評點。

這十個系出名門的舊改項目分別是（排名不分先后）：一百商業(yè)中心、上海世茂廣場、瑞安廣場、港匯恒隆廣場、長風大悅城、華潤時代廣場、淮海南豐薈、UMAX悠邁生活廣場、三林信城印象匯、百聯(lián)曲陽購物中心。其中7個項目位于市級重點商圈，3個位于區(qū)級商圈；6個為大型購物中心，4個為中小型項目；7個將于今年全面營業(yè)，3個則在2019年開幕。

1、一百商業(yè)中心

一百老樓率先調(diào)整完成，走復(fù)古路線獲取了老一輩消費者的共鳴，但從奈雪の茶等品牌的引進，也預(yù)示著商場似乎不止想做中老年客群；另一方面，C館新樓原東方商廈上周已開業(yè)，這部分倒是實打?qū)嵉哪贻p潮流定位，但目前來看只是半成品。

“鏗鏘三人行”認為，所謂年輕定位，并不是招一些時尚潮流運動品牌就足夠，更需要運營層面的逐漸完善。這些時尚品牌，年輕人在其他商場甚至線上也能購買到，商場如何從本質(zhì)上獲得年輕人的共鳴，更重要的是商場自身這個品牌。

其十樓與SMG合作的文商互動體驗式樂園或?qū)Q定項目的人氣，這與靜安大悅城屋頂摩天輪成為項目點睛之筆類似。SMG文創(chuàng)樂園同時與對門世茂廣場三麗鷗打造的上海灘主題Hello Kitty樂園相映成趣，世茂與一百聯(lián)手打造的南京東路新門戶引人遐想的空間頗多。

一百堪稱當年亞洲頂尖商業(yè)水平四大百貨公司之一留下的老古董項目了，如今更多的客群其實是來自游客及老一輩的消費者，之前的閉店在社會上引起廣泛關(guān)注。老牌國企怎么結(jié)合行業(yè)發(fā)展趨勢及消費習慣的更新迭代，以創(chuàng)新思維的角度打造一代人眼中的情懷項目，這是個長期工程，大家覺得呢？東京大阪多家老牌百貨店改造其實是有許多值得借鑒的地方啊，你們?nèi)ス溥^了嗎？ 

聯(lián)想項目：大阪阪急百貨、東京銀座伊勢丹、東京銀座GINZA SIX、首爾樂天百貨總店、曼谷 Central World 、臺北信義新光天地、杭州大廈

2、上海世茂廣場

可能是南京東路步行街上唯一一家優(yōu)質(zhì)購物中心，是今年最值得關(guān)注的改造項目之一。其亮點在于由負責K11改造的設(shè)計師Andrea Destefanis進行建筑再造，需要盡可能規(guī)避該項目之前內(nèi)部的結(jié)構(gòu)動線問題。在消費者越來越注重舒適體驗感時，放眼整個南京東路卻幾乎找不到一家集合多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)體，世茂廣場能否補上這個空缺？類似香港項目，世茂廣場樓層較多，高區(qū)可學習香港朗豪坊或希慎廣場經(jīng)驗進行導流，如改造順利，世茂、新一百與來福士將共同推動西藏路商業(yè)街的復(fù)興。

從目前的情況來看，除了全球最高規(guī)格Nike旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、絲芙蘭亞洲旗艦店，和國內(nèi)首家Hello Kitty上海灘主題館以外，上海世茂廣場最新吸納了包括LEGO中國首家直營購物中心店、高端設(shè)計師品牌ICICLE上海首家概念店、西西弗全國首家旅行主題書店、美食類第一大號《日食記》首家線下體驗店、零售潮牌集合店YOHO Store上海首家blue系列體驗店等品牌，涵蓋吃、喝、玩、樂、購等生活方方面面，力圖打造魔都潮流新樞紐。

“鏗鏘三人行”認為，高規(guī)格旗艦店合作對該項目而言具有強引流作用，興業(yè)太古匯的星巴克烘焙工坊就是最好的例子，同時商場需要在自身的舒適體驗方面給到消費者一個完美解決方案。

聯(lián)想項目：香港銅鑼灣希慎廣場、香港尖沙咀iSQUARE、香港朗豪坊、香港The ONE、香港旺角MOKO新世紀廣場、東京晴空塔天空城、新加坡 313@somerset

3、瑞安廣場

瑞安集團第一個真正意義上在核心商圈的盒狀商業(yè)項目。作為非常優(yōu)質(zhì)的港資開發(fā)商，瑞安雖然在上海擁有眾多項目，但在競爭量級上除了新天地，相對落后于新鴻基、嘉里、太古等幾個標桿項目。虹橋天地、瑞虹天地月亮灣等都有良好口碑，但礙于位置遠離核心商圈，未能盡情釋放能量。

瑞安廣場將整個新天地輻射擴張至淮海中路，新天地街區(qū)由此獲得淮海中路入口，還包攬黃陂南路與新天地兩個地鐵站，直接與K11短兵相接。“鏗鏘三人行”認為，這個項目將是瑞安證明自己的一個舞臺，希望瑞安廣場可以和K11形成互動，打造屬于淮海中路的爆點。

據(jù)悉項目定位會結(jié)合文創(chuàng)類，瑞安對原有結(jié)構(gòu)徹底改造，通過大露臺及通透空間形成交互的創(chuàng)意空間，讓其成為城中全新的創(chuàng)意體驗與時尚之地。3萬平方米的體量與K11門當戶對，預(yù)計會吸引到大量時尚女性偏好的輕奢體驗品牌與特色餐飲。B2層直接與地鐵站及K11相聯(lián)，且看瑞安是否會模仿凱德打造客流大站的地下商業(yè)。

瑞安廣場量身定制的主題年后即將揭曉，究竟是女性時尚主題還是科技時尚主題，抑或其他新興主題，拭目以待。

聯(lián)想項目：東京新宿LUMINE、東京新宿NEWoMan、上海K11、臺北微風廣場

4、港匯恒隆廣場

去年完成史上最大改造的南西恒隆廣場零售額飆升26%，租金上漲22%，被稱為國內(nèi)最具代表性的頂奢商場是當之無愧的。恒隆系今年的聚焦點無疑輪到開業(yè)至今最大工程優(yōu)化的港匯廣場，設(shè)計亮點多多。諸如大臺階改成超大廣場藝術(shù)空間，地鐵9號線的連通及相應(yīng)商業(yè)空間的擴大，據(jù)悉，工程改造期將持續(xù)至2019年。

港匯今年的改造計劃是年中完成新翼部分的改造然后交付。其他還有不少細節(jié)的優(yōu)化完善工程，包括連廊連接主樓，動線變得更為豐富。新翼未來會擁有更多的設(shè)計師品牌店和潮流生活店鋪，也包括非常有吸引力的電影院和OLE精品超市升級重開。

港匯廣場作為上海最具代表性的傳統(tǒng)高端購物中心，在未來將面臨ITC強有力的競爭。“鏗鏘三人行”認為，商場需要調(diào)整的除了常規(guī)業(yè)態(tài)組合外，一個更舒適更適合現(xiàn)代年輕人以及家庭消費者青睞的空間環(huán)境，可能是商場更需要做的，畢竟ifc和iapm已經(jīng)證明了，在商業(yè)環(huán)境上，新鴻基很有一手，這是對恒隆突破自身風格的考驗。

雖然閔行大量新項目開業(yè)，分流了西南區(qū)域原有客流，但徐家匯無疑是未來核心區(qū)最令人期待的商圈。itc的酷炫視頻和六百匯金合體改造效果圖相信好多人都看過了吧？美羅城其實現(xiàn)在調(diào)改的很好，雖然物業(yè)條件實在不忍直視，但是人氣旺、品牌豐富啊。因此，港匯的調(diào)整也是勢在必行，畢竟那么強大的商業(yè)競爭對手近在眼前。

整個商圈的連廊也已動工，港匯開業(yè)至今也快滿20年了，不得不承認，港資出品的東西，建筑設(shè)計上還是比較耐得住歲月的侵蝕。

就商圈潛力與發(fā)展商資質(zhì)來看，蛻變升級后的港匯恒隆與蓄勢待發(fā)的itc有望構(gòu)成像成都春熙ifs與遠洋太古里一般，兩個頂級商場面對面競合的雙贏局面。同樣是兩大港資對陣，只是由春熙的九龍倉vs太古，變?yōu)樾旒覅R的新鴻基vs恒隆，期待下徐家匯商圈的未來吧。

聯(lián)想項目：香港金鐘太古廣場、香港又一城、香港圓方、新加坡ION Orchard 、東京中城

5、長風大悅城

堪稱最值得關(guān)注的改造樣本，從收購長風景畔起到去年掛牌就備受行業(yè)關(guān)注。大悅城制造話題、街區(qū)打造的能力毋庸置疑。

從目前公開的資料來看，長風大悅城也將在屋頂打造全上海獨一無二粉色景觀跑道，也會稱為繼靜安大悅城屋頂摩天輪及摩坊166之后上海又一個屋頂?shù)貥恕３休d的主題運動街區(qū)也值得期待。屆時，魔都時尚達人，又會有一個炫酷的運動新選擇。

配合“時尚女主”的品牌定位，室內(nèi)也將打造滬上獨家的女性主題街區(qū)，精致女性、藝術(shù)氛圍都將成為醒目特色鮮明的標簽。“鏗鏘三人行”認為，在“城市微度假”的功能定位指引下，加上長風大悅城有公園、水族館、樂高樂園等剛需，之后將有地鐵連通，改造助力后，難說不會成為品質(zhì)家庭消費的一大熱門選擇。

長風板塊一直是普陀的一張名片，真如不給力只能靠長風來補，其實長風板塊的位置很好，周邊不缺辦公及居住人口，中糧的強勢入駐已經(jīng)讓這個老項目有了起色。長風大悅城地下室的率先問世也極具大悅城范兒，年輕、有活力，強勢導流，至少在目前的B1已經(jīng)看到未來會火起來的苗頭了，所以，真的不是缺項目，而是缺好的操盤者。

聯(lián)想項目：北京朝陽大悅城、成都大悅城、香港Yoho Mall形點、香港荃灣DPARK、川崎LAZONA、東京灣Lalaport、新加坡怡豐城、馬尼拉Trinoma

6、華潤時代廣場

這是多年來華潤在大上海唯一一個運營中的項目，1993年由華潤與上海華聯(lián)商廈合資設(shè)立的全國首批外資商業(yè)，最初為百貨業(yè)態(tài)構(gòu)架，與對街的第一八佰伴共同構(gòu)成新上海商業(yè)城的門戶。

熟悉浦東商業(yè)的朋友一定不會陌生，時代廣場由于定位的不清晰，交通的硬傷，以及來自馬路對面八佰伴的強勢沖擊，也是“沉淪”多年，如果不說，大概很多人很難把這個項目和萬象城產(chǎn)品系列聯(lián)想在一起吧？

這家店是華潤旗下全國第一個購物中心，但從一開始做的高檔定位就稍顯水土不服，內(nèi)部的動線規(guī)劃也讓其缺乏活力，如今市場變化，隨著深圳、杭州、南寧等地萬象城已成為業(yè)界標桿，此番全館封場改造也屬正常。

華潤此次調(diào)整更是請到爆改曼谷SiamDiscovery購物中心大獲成功的日本設(shè)計大師佐藤大進行再造。在商業(yè)內(nèi)容已經(jīng)非常飽和的當下，設(shè)計可能會成為勝負手，這家店以及陸家嘴中心的建成勢必會帶動八佰伴所在商圈的消費環(huán)境提升。

“鏗鏘三人行”認為，華潤時代+八佰伴+陸家嘴中心形成的張楊路金三角，由百聯(lián)世紀+世紀匯+96廣場構(gòu)成的世紀大道金三角，正大+ifc+尚悅灣形成的小陸家嘴金三角，三個金三角的博弈競爭與互補將極大改變浦東的商業(yè)格局。

據(jù)悉項目區(qū)別于按品牌、品類做為零售空間布局的傳統(tǒng)方式，設(shè)計師圍繞設(shè)計核心理念“The Beauty Theater”，開創(chuàng)大型零售空間與藝術(shù)及生活空間體驗感相結(jié)合的氛圍，重新打造為顧客提供一系列生活體驗的“生活方式實驗室”，例如數(shù)碼實驗室、街頭實驗室、創(chuàng)意實驗室以及游戲?qū)嶒炇业?13 個主題空間。

聯(lián)想項目：曼谷SiamDiscovery、曼谷The Em Quartier、大阪GrandFront、北京僑福芳草地

7、淮海南豐薈

香港南豐集團改造虹橋南豐城大獲成功后，移師淮海中路原香港瑞興百貨地盤，打造精致購物中心“淮海南豐薈”。隨著南豐薈進駐和瑞安廣場及新鴻基中環(huán)廣場翻建，九龍倉大上海時代廣場、新世界K11、香港廣場、力寶廣場七大港資商業(yè)云集，將如何改變淮海中路東段，拭目以待。

南豐城在打造親子業(yè)態(tài)方面已經(jīng)做到了業(yè)內(nèi)標桿，成為上海以家庭親子為主的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目之一；南豐薈作為市中心改造項目，不論從硬件風格還是客觀定位而言都是完全不一樣的類型。

“鏗鏘三人行”認為，從外立面現(xiàn)狀來看，可能會走小而美的精致走向（例如去年開幕的小而美典范凱德星貿(mào)），但沒有交通樞紐大客流是劣勢，具體如何運營會是個有趣的觀察點。

那么多年了，在這片被稱為“淮海路東段商業(yè)百慕大”的區(qū)域，幾個項目其實一直做得半死不活。

南豐薈所在樓改造前大部分是餐飲租戶，涵蓋當年的一些網(wǎng)紅餐廳，比如傣妹還有某火鍋。但硬傷較多，比如缺乏停車位以及整體面積過小。南豐接這個小項目也是比較符合他們在行業(yè)里一貫的低調(diào)作風。

改造期間其實還鬧出不少“故事”，著過大火，拉過橫幅，但最終呈現(xiàn)的外立面效果還是相當驚艷的，至少逼格是到位了，taste也很好。頂層的退臺應(yīng)該可以打造出一些比較有亮點的餐廳吧，靜等花開。

聯(lián)想項目：香港金鐘廊、新加坡bugis、菲律賓馬尼拉Makati商圈德Greenbelt與Glorietta購物中心、東京六本木之丘

8、UMAX悠邁生活廣場

百聯(lián)的第一家城市奧萊由五角場東方商廈轉(zhuǎn)型而來，青浦奧萊的成功讓其在這家店的打造上不乏資源，同時也符合五角場商圈的客群定位。

百聯(lián)將“品質(zhì)+折扣+人氣集合店”的復(fù)合概念引入UMAX悠邁生活廣場，通過引進跨界經(jīng)營集合店、深受年輕人喜愛的時尚潮牌和流行品牌，搭建年輕人的社交平臺，引領(lǐng)時尚生活的獨特空間。比如當當書店旗下文創(chuàng)商城當當小鎮(zhèn)的全國首店就是其亮點品牌之一。

“鏗鏘三人行”認為，城市奧萊需要營造的是那種“喧囂氛圍”，讓人釋放內(nèi)心的消費欲，畢竟從商業(yè)體的環(huán)境舒適度等各方面來講，消費者有更多的選擇，顧客來奧萊，主要目的無疑是購買行為，而這點似乎是百聯(lián)在運營上所欠缺的，從實際情況看，悠邁生活廣場有借鑒百盛優(yōu)客的念想，但尚未營造出那種感覺。

值得一提的是，UMAX門前五角場下沉式廣場是上海客流量最高的路口，但UMAX由于是五個角中商業(yè)體量最小的商場，故門前客流量在五個路口中最低。隨著UMAX、太平洋森活、大學路下壹站相繼揭幕，五角場只剩下UMAX旁邊的藍天劇場地塊尚待開發(fā)，該地塊如能與UMAX聯(lián)動，則五角場五個角有望形成勢均力敵的態(tài)勢。

聯(lián)想項目：上海百盛優(yōu)客、首爾站樂天奧特萊斯、紐約Century 21折扣百貨

9、三林信城印象匯

相距僅1.5公里的中型購物中心三林中房金誼廣場，如今人氣旺盛悶聲發(fā)大財。

“鏗鏘三人行”認為，浦東三林有足夠的現(xiàn)成客群支撐一個更大型的一站式購物中心，但需要配以現(xiàn)代的商業(yè)理念改造提升來獲取周邊客群的青睞。

之前三林城市商業(yè)廣場老項目的失敗，更多是無商業(yè)邏輯的建筑設(shè)計和隨意的出租操盤所致，如今由萬科印力打造，商業(yè)理念當然會有所不同。但值得一提的是，即使以前寶大祥和第一食品也難以獲得該區(qū)域消費者的青睞，如今印象匯將如何打造此類商圈相對剛需的餐飲、兒童家庭體驗業(yè)態(tài)，值得關(guān)注。

奇幻生活體驗樂園，結(jié)合三林廟會文化的4000方美食市集，帶SphereX球幕以及4DX特效影廳的4000方浦東首家CGV影院，將玩具游樂、科普實踐、職業(yè)體驗、藝術(shù)早教、卡通動漫、家庭親子等內(nèi)容科學融合的2000方主題兒童樂園，1000方文創(chuàng)書店，1500方健身會所……靜待萬科印力繼七寶萬科之后在滬第二座大型購物中心的表現(xiàn)。

聯(lián)想項目：上海七寶萬科、杭州西溪印象城、香港屯門vcity、香港將軍澳popcorn、新加坡Jurong point、新加坡JEM與 Westgate

10、百聯(lián)曲陽購物中心

上海商務(wù)中心徹底翻建，百聯(lián)集團的又一改造項目。該集團去年的幾個百貨調(diào)改項目幾乎都沒有質(zhì)變，但購物中心方面頗有建樹，百聯(lián)又一城是百聯(lián)的旗艦項目，百聯(lián)西郊、百聯(lián)中環(huán)也有不錯的人氣。

百聯(lián)世博源和百聯(lián)世紀類似，雖然難免遇到購物中心常見的瓶頸，但總體而言已經(jīng)屬于最符合主流購物中心操盤模式的項目；百聯(lián)曲陽是否能在此基礎(chǔ)上更進一步？

“鏗鏘三人行”認為，該項目所在的大柏樹曲陽商圈周邊居民密集，且無近距離競爭對手，問題是緊鄰高架，以及原有外立面等設(shè)計方面缺乏亮點，因此因地制宜地迎合周邊客群需求、接地氣是關(guān)鍵。

其原先用于展覽的罕有層高優(yōu)勢：1-5樓層高6米，6樓層高10米如何有效利用值得關(guān)注。期待大柏樹成為北區(qū)繼五角場、大寧、虹口足球場、瑞虹、控江路之后又一重要商圈。

聯(lián)想項目：上海百聯(lián)又一城、上海百聯(lián)中環(huán)、上海百聯(lián)西郊、新加坡Northpoint City納福城、香港觀塘apm、香港葵芳新都會、香港港鐵德福廣場

其他重點商業(yè)舊改項目：外灘中央、淮海中路新鴻基中環(huán)廣場、南京西路818廣場、城開YOYO原匯民商廈、城隍廟廣場、協(xié)和城1期、浦江鎮(zhèn)新田360原華僑城OMALL、星寶購物中心原易買得STARMALL、彩生活時代廣場原億豐家具城……

特別案例：外灘中央

該項目幾乎是徹底推倒重建（僅保留了外墻），而非僅僅內(nèi)部改造。先期的幾個運動品牌沿街店已經(jīng)初顯定位，內(nèi)部有全新優(yōu)質(zhì)硬件條件，林肯爵士樂上海中心更是全國首店。此項目最大的問題是如何吸引到南京東路去外灘的客流。

聯(lián)想項目：香港1881 Heritage 、上海新天地、上海思南公館、上海外灘源

由廠房園區(qū)改造的配套商業(yè)的項目也可圈可點，例如：越界世博園、寶山新業(yè)坊·源創(chuàng)3期、金地商置三鄰橋社區(qū)生活中心、靜安新業(yè)坊尚影國際、游悉谷…… 

下期，“鏗鏘三人行”將聚焦“2018二十大最受關(guān)注的新開業(yè)項目”，敬請期待！歡迎留言提供信息~

說明：

1、“鏘鏘三人行”商業(yè)點評團隊簡稱“鏗鏘三人行”，由聯(lián)商網(wǎng)上海商業(yè)情報官郭歆曄特邀魔都商業(yè)圖報/商業(yè)咔博主kaga及二分之一說博主林小蕾組成，三人將主要針對上海購物中心作觀察點評，剖析商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展肌理。

2、文中“聯(lián)想項目”僅指點評團隊在討論時思想碰撞所聯(lián)想到的有部分關(guān)聯(lián)的項目，隨想而并非建議參考學習對象。

（來源：聯(lián)商網(wǎng)郭歆曄，聯(lián)商網(wǎng)專欄作者kaga、二分之一說博主林小蕾對本文亦有貢獻，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載！）