聯商網消息：為應對日趨激烈的競爭，近五年來，上海全市數以百計的大中型商業項目完成了大面積的升級改造。

據聯商網數據中心統計，上海目前已開始改造或計劃啟動改造的存量商業項目超過60個，其中2018年內有望正式營業或局部試營業的項目將近30個。

2018上海商業改造項目清單↓↓ 

改造大軍中，不乏脫胎換骨徹底重來的項目，涌現出了諸如藝術主題購物中心K11、城市奧萊百盛優客、薈聚各國特色的美羅城、精致購物中心百聯淮海755、由日本事務所重金設計改裝的百盛淮海店、形象環境再次升級的頂奢購物中心恒隆廣場、改頭換面煥然一新的大寧國際……這些項目的改造堪稱成功，但也有不少項目改造后未能獲得新生，依然繼續沉淪。

改造對于項目自身而言頗有一種壯士斷腕的決心和魄力，同時這批存量資產的改造也是整個商業地產發展史上濃墨重彩的一筆，改造成功者的經驗尤其值得同行借鑒。依據開發商背景及商圈潛力，首期“鏘鏘三人行”商業點評從中選出最受關注的十個改造項目，進行逐一評點。

這十個系出名門的舊改項目分別是（排名不分先后）：一百商業中心、上海世茂廣場、瑞安廣場、港匯恒隆廣場、長風大悅城、華潤時代廣場、淮海南豐薈、UMAX悠邁生活廣場、三林信城印象匯、百聯曲陽購物中心。其中7個項目位于市級重點商圈，3個位于區級商圈；6個為大型購物中心，4個為中小型項目；7個將于今年全面營業，3個則在2019年開幕。

1、一百商業中心

一百老樓率先調整完成，走復古路線獲取了老一輩消費者的共鳴，但從奈雪の茶等品牌的引進，也預示著商場似乎不止想做中老年客群；另一方面，C館新樓原東方商廈上周已開業，這部分倒是實打實的年輕潮流定位，但目前來看只是半成品。

“鏗鏘三人行”認為，所謂年輕定位，并不是招一些時尚潮流運動品牌就足夠，更需要運營層面的逐漸完善。這些時尚品牌，年輕人在其他商場甚至線上也能購買到，商場如何從本質上獲得年輕人的共鳴，更重要的是商場自身這個品牌。

其十樓與SMG合作的文商互動體驗式樂園或將決定項目的人氣，這與靜安大悅城屋頂摩天輪成為項目點睛之筆類似。SMG文創樂園同時與對門世茂廣場三麗鷗打造的上海灘主題Hello Kitty樂園相映成趣，世茂與一百聯手打造的南京東路新門戶引人遐想的空間頗多。

一百堪稱當年亞洲頂尖商業水平四大百貨公司之一留下的老古董項目了，如今更多的客群其實是來自游客及老一輩的消費者，之前的閉店在社會上引起廣泛關注。老牌國企怎么結合行業發展趨勢及消費習慣的更新迭代，以創新思維的角度打造一代人眼中的情懷項目，這是個長期工程，大家覺得呢？東京大阪多家老牌百貨店改造其實是有許多值得借鑒的地方啊，你們去逛過了嗎？ 

聯想項目：大阪阪急百貨、東京銀座伊勢丹、東京銀座GINZA SIX、首爾樂天百貨總店、曼谷 Central World 、臺北信義新光天地、杭州大廈

2、上海世茂廣場

可能是南京東路步行街上唯一一家優質購物中心，是今年最值得關注的改造項目之一。其亮點在于由負責K11改造的設計師Andrea Destefanis進行建筑再造，需要盡可能規避該項目之前內部的結構動線問題。在消費者越來越注重舒適體驗感時，放眼整個南京東路卻幾乎找不到一家集合多業態的一站式商業體，世茂廣場能否補上這個空缺？類似香港項目，世茂廣場樓層較多，高區可學習香港朗豪坊或希慎廣場經驗進行導流，如改造順利，世茂、新一百與來福士將共同推動西藏路商業街的復興。

從目前的情況來看，除了全球最高規格Nike旗艦店、M豆巧克力世界亞洲唯一旗艦店、絲芙蘭亞洲旗艦店，和國內首家Hello Kitty上海灘主題館以外，上海世茂廣場最新吸納了包括LEGO中國首家直營購物中心店、高端設計師品牌ICICLE上海首家概念店、西西弗全國首家旅行主題書店、美食類第一大號《日食記》首家線下體驗店、零售潮牌集合店YOHO Store上海首家blue系列體驗店等品牌，涵蓋吃、喝、玩、樂、購等生活方方面面，力圖打造魔都潮流新樞紐。

“鏗鏘三人行”認為，高規格旗艦店合作對該項目而言具有強引流作用，興業太古匯的星巴克烘焙工坊就是最好的例子，同時商場需要在自身的舒適體驗方面給到消費者一個完美解決方案。

聯想項目：香港銅鑼灣希慎廣場、香港尖沙咀iSQUARE、香港朗豪坊、香港The ONE、香港旺角MOKO新世紀廣場、東京晴空塔天空城、新加坡 313@somerset

3、瑞安廣場

瑞安集團第一個真正意義上在核心商圈的盒狀商業項目。作為非常優質的港資開發商，瑞安雖然在上海擁有眾多項目，但在競爭量級上除了新天地，相對落后于新鴻基、嘉里、太古等幾個標桿項目。虹橋天地、瑞虹天地月亮灣等都有良好口碑，但礙于位置遠離核心商圈，未能盡情釋放能量。

瑞安廣場將整個新天地輻射擴張至淮海中路，新天地街區由此獲得淮海中路入口，還包攬黃陂南路與新天地兩個地鐵站，直接與K11短兵相接。“鏗鏘三人行”認為，這個項目將是瑞安證明自己的一個舞臺，希望瑞安廣場可以和K11形成互動，打造屬于淮海中路的爆點。

據悉項目定位會結合文創類，瑞安對原有結構徹底改造，通過大露臺及通透空間形成交互的創意空間，讓其成為城中全新的創意體驗與時尚之地。3萬平方米的體量與K11門當戶對，預計會吸引到大量時尚女性偏好的輕奢體驗品牌與特色餐飲。B2層直接與地鐵站及K11相聯，且看瑞安是否會模仿凱德打造客流大站的地下商業。

瑞安廣場量身定制的主題年后即將揭曉，究竟是女性時尚主題還是科技時尚主題，抑或其他新興主題，拭目以待。

聯想項目：東京新宿LUMINE、東京新宿NEWoMan、上海K11、臺北微風廣場

4、港匯恒隆廣場

去年完成史上最大改造的南西恒隆廣場零售額飆升26%，租金上漲22%，被稱為國內最具代表性的頂奢商場是當之無愧的。恒隆系今年的聚焦點無疑輪到開業至今最大工程優化的港匯廣場，設計亮點多多。諸如大臺階改成超大廣場藝術空間，地鐵9號線的連通及相應商業空間的擴大，據悉，工程改造期將持續至2019年。

港匯今年的改造計劃是年中完成新翼部分的改造然后交付。其他還有不少細節的優化完善工程，包括連廊連接主樓，動線變得更為豐富。新翼未來會擁有更多的設計師品牌店和潮流生活店鋪，也包括非常有吸引力的電影院和OLE精品超市升級重開。

港匯廣場作為上海最具代表性的傳統高端購物中心，在未來將面臨ITC強有力的競爭。“鏗鏘三人行”認為，商場需要調整的除了常規業態組合外，一個更舒適更適合現代年輕人以及家庭消費者青睞的空間環境，可能是商場更需要做的，畢竟ifc和iapm已經證明了，在商業環境上，新鴻基很有一手，這是對恒隆突破自身風格的考驗。

雖然閔行大量新項目開業，分流了西南區域原有客流，但徐家匯無疑是未來核心區最令人期待的商圈。itc的酷炫視頻和六百匯金合體改造效果圖相信好多人都看過了吧？美羅城其實現在調改的很好，雖然物業條件實在不忍直視，但是人氣旺、品牌豐富啊。因此，港匯的調整也是勢在必行，畢竟那么強大的商業競爭對手近在眼前。

整個商圈的連廊也已動工，港匯開業至今也快滿20年了，不得不承認，港資出品的東西，建筑設計上還是比較耐得住歲月的侵蝕。

就商圈潛力與發展商資質來看，蛻變升級后的港匯恒隆與蓄勢待發的itc有望構成像成都春熙ifs與遠洋太古里一般，兩個頂級商場面對面競合的雙贏局面。同樣是兩大港資對陣，只是由春熙的九龍倉vs太古，變為徐家匯的新鴻基vs恒隆，期待下徐家匯商圈的未來吧。

聯想項目：香港金鐘太古廣場、香港又一城、香港圓方、新加坡ION Orchard 、東京中城

5、長風大悅城

堪稱最值得關注的改造樣本，從收購長風景畔起到去年掛牌就備受行業關注。大悅城制造話題、街區打造的能力毋庸置疑。

從目前公開的資料來看，長風大悅城也將在屋頂打造全上海獨一無二粉色景觀跑道，也會稱為繼靜安大悅城屋頂摩天輪及摩坊166之后上海又一個屋頂地標。承載的主題運動街區也值得期待。屆時，魔都時尚達人，又會有一個炫酷的運動新選擇。

配合“時尚女主”的品牌定位，室內也將打造滬上獨家的女性主題街區，精致女性、藝術氛圍都將成為醒目特色鮮明的標簽。“鏗鏘三人行”認為，在“城市微度假”的功能定位指引下，加上長風大悅城有公園、水族館、樂高樂園等剛需，之后將有地鐵連通，改造助力后，難說不會成為品質家庭消費的一大熱門選擇。

長風板塊一直是普陀的一張名片，真如不給力只能靠長風來補，其實長風板塊的位置很好，周邊不缺辦公及居住人口，中糧的強勢入駐已經讓這個老項目有了起色。長風大悅城地下室的率先問世也極具大悅城范兒，年輕、有活力，強勢導流，至少在目前的B1已經看到未來會火起來的苗頭了，所以，真的不是缺項目，而是缺好的操盤者。

聯想項目：北京朝陽大悅城、成都大悅城、香港Yoho Mall形點、香港荃灣DPARK、川崎LAZONA、東京灣Lalaport、新加坡怡豐城、馬尼拉Trinoma

6、華潤時代廣場

這是多年來華潤在大上海唯一一個運營中的項目，1993年由華潤與上海華聯商廈合資設立的全國首批外資商業，最初為百貨業態構架，與對街的第一八佰伴共同構成新上海商業城的門戶。

熟悉浦東商業的朋友一定不會陌生，時代廣場由于定位的不清晰，交通的硬傷，以及來自馬路對面八佰伴的強勢沖擊，也是“沉淪”多年，如果不說，大概很多人很難把這個項目和萬象城產品系列聯想在一起吧？

這家店是華潤旗下全國第一個購物中心，但從一開始做的高檔定位就稍顯水土不服，內部的動線規劃也讓其缺乏活力，如今市場變化，隨著深圳、杭州、南寧等地萬象城已成為業界標桿，此番全館封場改造也屬正常。

華潤此次調整更是請到爆改曼谷SiamDiscovery購物中心大獲成功的日本設計大師佐藤大進行再造。在商業內容已經非常飽和的當下，設計可能會成為勝負手，這家店以及陸家嘴中心的建成勢必會帶動八佰伴所在商圈的消費環境提升。

“鏗鏘三人行”認為，華潤時代+八佰伴+陸家嘴中心形成的張楊路金三角，由百聯世紀+世紀匯+96廣場構成的世紀大道金三角，正大+ifc+尚悅灣形成的小陸家嘴金三角，三個金三角的博弈競爭與互補將極大改變浦東的商業格局。

據悉項目區別于按品牌、品類做為零售空間布局的傳統方式，設計師圍繞設計核心理念“The Beauty Theater”，開創大型零售空間與藝術及生活空間體驗感相結合的氛圍，重新打造為顧客提供一系列生活體驗的“生活方式實驗室”，例如數碼實驗室、街頭實驗室、創意實驗室以及游戲實驗室等 13 個主題空間。

聯想項目：曼谷SiamDiscovery、曼谷The Em Quartier、大阪GrandFront、北京僑福芳草地

7、淮海南豐薈

香港南豐集團改造虹橋南豐城大獲成功后，移師淮海中路原香港瑞興百貨地盤，打造精致購物中心“淮海南豐薈”。隨著南豐薈進駐和瑞安廣場及新鴻基中環廣場翻建，九龍倉大上海時代廣場、新世界K11、香港廣場、力寶廣場七大港資商業云集，將如何改變淮海中路東段，拭目以待。

南豐城在打造親子業態方面已經做到了業內標桿，成為上海以家庭親子為主的優質商業項目之一；南豐薈作為市中心改造項目，不論從硬件風格還是客觀定位而言都是完全不一樣的類型。

“鏗鏘三人行”認為，從外立面現狀來看，可能會走小而美的精致走向（例如去年開幕的小而美典范凱德星貿），但沒有交通樞紐大客流是劣勢，具體如何運營會是個有趣的觀察點。

那么多年了，在這片被稱為“淮海路東段商業百慕大”的區域，幾個項目其實一直做得半死不活。

南豐薈所在樓改造前大部分是餐飲租戶，涵蓋當年的一些網紅餐廳，比如傣妹還有某火鍋。但硬傷較多，比如缺乏停車位以及整體面積過小。南豐接這個小項目也是比較符合他們在行業里一貫的低調作風。

改造期間其實還鬧出不少“故事”，著過大火，拉過橫幅，但最終呈現的外立面效果還是相當驚艷的，至少逼格是到位了，taste也很好。頂層的退臺應該可以打造出一些比較有亮點的餐廳吧，靜等花開。

聯想項目：香港金鐘廊、新加坡bugis、菲律賓馬尼拉Makati商圈德Greenbelt與Glorietta購物中心、東京六本木之丘

8、UMAX悠邁生活廣場

百聯的第一家城市奧萊由五角場東方商廈轉型而來，青浦奧萊的成功讓其在這家店的打造上不乏資源，同時也符合五角場商圈的客群定位。

百聯將“品質+折扣+人氣集合店”的復合概念引入UMAX悠邁生活廣場，通過引進跨界經營集合店、深受年輕人喜愛的時尚潮牌和流行品牌，搭建年輕人的社交平臺，引領時尚生活的獨特空間。比如當當書店旗下文創商城當當小鎮的全國首店就是其亮點品牌之一。

“鏗鏘三人行”認為，城市奧萊需要營造的是那種“喧囂氛圍”，讓人釋放內心的消費欲，畢竟從商業體的環境舒適度等各方面來講，消費者有更多的選擇，顧客來奧萊，主要目的無疑是購買行為，而這點似乎是百聯在運營上所欠缺的，從實際情況看，悠邁生活廣場有借鑒百盛優客的念想，但尚未營造出那種感覺。

值得一提的是，UMAX門前五角場下沉式廣場是上海客流量最高的路口，但UMAX由于是五個角中商業體量最小的商場，故門前客流量在五個路口中最低。隨著UMAX、太平洋森活、大學路下壹站相繼揭幕，五角場只剩下UMAX旁邊的藍天劇場地塊尚待開發，該地塊如能與UMAX聯動，則五角場五個角有望形成勢均力敵的態勢。

聯想項目：上海百盛優客、首爾站樂天奧特萊斯、紐約Century 21折扣百貨

9、三林信城印象匯

相距僅1.5公里的中型購物中心三林中房金誼廣場，如今人氣旺盛悶聲發大財。

“鏗鏘三人行”認為，浦東三林有足夠的現成客群支撐一個更大型的一站式購物中心，但需要配以現代的商業理念改造提升來獲取周邊客群的青睞。

之前三林城市商業廣場老項目的失敗，更多是無商業邏輯的建筑設計和隨意的出租操盤所致，如今由萬科印力打造，商業理念當然會有所不同。但值得一提的是，即使以前寶大祥和第一食品也難以獲得該區域消費者的青睞，如今印象匯將如何打造此類商圈相對剛需的餐飲、兒童家庭體驗業態，值得關注。

奇幻生活體驗樂園，結合三林廟會文化的4000方美食市集，帶SphereX球幕以及4DX特效影廳的4000方浦東首家CGV影院，將玩具游樂、科普實踐、職業體驗、藝術早教、卡通動漫、家庭親子等內容科學融合的2000方主題兒童樂園，1000方文創書店，1500方健身會所……靜待萬科印力繼七寶萬科之后在滬第二座大型購物中心的表現。

聯想項目：上海七寶萬科、杭州西溪印象城、香港屯門vcity、香港將軍澳popcorn、新加坡Jurong point、新加坡JEM與 Westgate

10、百聯曲陽購物中心

上海商務中心徹底翻建，百聯集團的又一改造項目。該集團去年的幾個百貨調改項目幾乎都沒有質變，但購物中心方面頗有建樹，百聯又一城是百聯的旗艦項目，百聯西郊、百聯中環也有不錯的人氣。

百聯世博源和百聯世紀類似，雖然難免遇到購物中心常見的瓶頸，但總體而言已經屬于最符合主流購物中心操盤模式的項目；百聯曲陽是否能在此基礎上更進一步？

“鏗鏘三人行”認為，該項目所在的大柏樹曲陽商圈周邊居民密集，且無近距離競爭對手，問題是緊鄰高架，以及原有外立面等設計方面缺乏亮點，因此因地制宜地迎合周邊客群需求、接地氣是關鍵。

其原先用于展覽的罕有層高優勢：1-5樓層高6米，6樓層高10米如何有效利用值得關注。期待大柏樹成為北區繼五角場、大寧、虹口足球場、瑞虹、控江路之后又一重要商圈。

聯想項目：上海百聯又一城、上海百聯中環、上海百聯西郊、新加坡Northpoint City納福城、香港觀塘apm、香港葵芳新都會、香港港鐵德福廣場

其他重點商業舊改項目：外灘中央、淮海中路新鴻基中環廣場、南京西路818廣場、城開YOYO原匯民商廈、城隍廟廣場、協和城1期、浦江鎮新田360原華僑城OMALL、星寶購物中心原易買得STARMALL、彩生活時代廣場原億豐家具城……

特別案例：外灘中央

該項目幾乎是徹底推倒重建（僅保留了外墻），而非僅僅內部改造。先期的幾個運動品牌沿街店已經初顯定位，內部有全新優質硬件條件，林肯爵士樂上海中心更是全國首店。此項目最大的問題是如何吸引到南京東路去外灘的客流。

聯想項目：香港1881 Heritage 、上海新天地、上海思南公館、上海外灘源

由廠房園區改造的配套商業的項目也可圈可點，例如：越界世博園、寶山新業坊·源創3期、金地商置三鄰橋社區生活中心、靜安新業坊尚影國際、游悉谷…… 

下期，“鏗鏘三人行”將聚焦“2018二十大最受關注的新開業項目”，敬請期待！歡迎留言提供信息~

說明：

1、“鏘鏘三人行”商業點評團隊簡稱“鏗鏘三人行”，由聯商網上海商業情報官郭歆曄特邀魔都商業圖報/商業咔博主kaga及二分之一說博主林小蕾組成，三人將主要針對上海購物中心作觀察點評，剖析商業地產發展肌理。

2、文中“聯想項目”僅指點評團隊在討論時思想碰撞所聯想到的有部分關聯的項目，隨想而并非建議參考學習對象。

（來源：聯商網郭歆曄，聯商網專欄作者kaga、二分之一說博主林小蕾對本文亦有貢獻，未經授權，不得轉載！）