聯(lián)商網(wǎng)消息：近年來，無論從商服地塊成交量及商用用房銷售額上看，還是從集中商業(yè)項目開業(yè)情況上看，北京商業(yè)地產(chǎn)市場整體相對穩(wěn)定，但近郊、遠郊的商業(yè)發(fā)展較為活躍。

業(yè)內(nèi)人士表示，盡管北京城市中心商業(yè)物業(yè)相對集中，但經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)成熟，舊項目迎來改建升級并且城市副中心日臻完善，多中心的特征日益明顯。商業(yè)物業(yè)依然有廣闊的發(fā)展空間，仍是眾多大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和品牌零售商的布局重點。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計，北京2020年計劃新開20個商業(yè)項目(單體商業(yè)建筑面積2萬平方米以上，不含專業(yè)市場、酒店及寫字樓)，新增商業(yè)體量高達201.48萬方，單體商業(yè)面積新增約10萬方。

且主要以購物中心、商業(yè)綜合體類型為主，包括東壩萬達廣場、龍湖北京麗澤天街、大悅春風里、龍湖北京首開熙悅天街、延慶萬達廣場、中曌體育廣場等知名項目。

一、實際開業(yè)量或再縮減

按照往年情況看，實際開業(yè)量還會低于計劃開業(yè)量，且今年受疫情影響，企業(yè)復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計了2019年全國開業(yè)的商業(yè)項目顯示，北京全年實際開出的商業(yè)項目為8個，而在2019年年初統(tǒng)計的數(shù)據(jù)里，北京2019年擬定開業(yè)的商業(yè)項目數(shù)量達到了22個。

可以發(fā)現(xiàn)，超過了一半的的項目未能按計劃開出，或建設(shè)工程進度較慢、或招商不順、或企業(yè)自身戰(zhàn)略衡量，不得不被迫延期。

在上述統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，2020年擬開業(yè)的名單中，中曌體育廣場、富力運河十號、明發(fā)廣場、恒大生活廣場、中弘廣場等項目都是2019年擬開業(yè)項目中延期下來的。

二、規(guī)模以5-10萬方為主

就規(guī)模而言，北京的發(fā)展與行業(yè)整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規(guī)模，同時經(jīng)濟、商業(yè)高速發(fā)展后的北京，城市市級商業(yè)發(fā)展相對完善，開始逐步朝區(qū)域、社區(qū)型購物中心發(fā)展。

數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，具體占比約40％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約30％；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約15％；15萬方以上（含15萬方）占比約15％。

從體量規(guī)模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業(yè)中心是目前常見的模式，這些項目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費需求，也引入了劇院、娛樂會所、電影院、動物館等體驗性業(yè)態(tài)，又有足夠的空間可供活動營銷，往往受到很多開發(fā)商青睞。

三、近半數(shù)集中在下半年開業(yè) 

開業(yè)時間上看，2020年北京擬開的20個商業(yè)項目中，除1個項目月份未明外，有16個項目的開業(yè)時間擬定在下半年，占比超80％，尤以9至12月為高峰期。

商業(yè)項目開業(yè)節(jié)點的選擇往往與假日相關(guān)，下半年一直是國內(nèi)節(jié)日最多的階段，中秋、國慶、圣誕、元旦等重要節(jié)日集中，很多項目都會選擇在這些節(jié)日前后幾天開業(yè)。一來能借助節(jié)假日，有利于購物中心開展各種開業(yè)營銷活動；二來選擇在假日開業(yè)，更容易聚攏人氣，達到理想的開業(yè)目標。

四、各大開發(fā)商/運營商全面開花

從開發(fā)商和運營商的企業(yè)背景上看，龍湖、萬達等全國性巨頭均有項目入市，龍湖2020年將在北京一口氣開出兩個項目，分別是麗澤天街和首開熙悅天街，商業(yè)體量共計22.2萬方；萬達2020年也計劃在北京投入2個萬達廣場項目，分別是延慶萬達廣場和東壩萬達廣場，商業(yè)體量共計25.28萬方。

傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)似乎也在2020年迎來了一個小高潮，恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等傳統(tǒng)房企均有項目入市。

五、特色創(chuàng)新以沖出重圍

存量時代，如何沖出重圍是各大開發(fā)商苦思冥想的難點，做到創(chuàng)新才能引流創(chuàng)收，比如想方設(shè)法的從建筑設(shè)計上特立獨行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網(wǎng)紅品牌吸引消費者；再如各大IP、主題運營引入，提升商場的活躍度和體驗性等等。

綜合來看，2020年北京擬開業(yè)的購物中心各出奇招，特色創(chuàng)新。比如大興大悅春風里是大悅城控股孵化的第二條產(chǎn)品線大悅春風里開業(yè)的首個項目，這是大悅城控股面對中產(chǎn)客群不斷提升的精神文化訴求，以高頻理想生活需求為導向的區(qū)域型時尚生活中心。

據(jù)悉，項目采用“盒子+街區(qū)”建筑形態(tài)，將“漫步式場景”、“注氧式空間”、“稀缺性公共景觀”、“泛生活業(yè)態(tài)”、“無感式服務(wù)”與“啟發(fā)性營銷”等共性特點融入其中，打造中產(chǎn)理想生活標桿。

除了大興大悅春風里外，近兩年內(nèi)，北京豐臺和蘇州兩個大悅春風里也將面世。

又如計劃開業(yè)的東壩萬達廣場有個很顯著的標簽“新一代萬達廣場”。據(jù)悉，該項目被重新賦予了定義，增加文化內(nèi)容，突出體驗消費，線上線下融合，是一個有意思的社交中心。定位為北京東部時尚生活中心，是融合科技、文體、娛樂、美食、購物各業(yè)態(tài)的社交生活體驗中心，全場體驗業(yè)態(tài)占比預計超過70%，這是前所未有的革新之舉。

該項目總建筑面積23.4萬平方米，包含兩棟酒店和兩棟寫字樓，其中商業(yè)面積18.18萬平方米，分地上六層，地下四層，將于2020年12月24日開業(yè)。

（出品：聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心 文/陳寧輝）