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撰文/陳寧輝

頭圖/寧波海曙印象城

華東區是全國商業最密集、最繁華、最活躍的區域之一，歷年來一直都是新增供應市場增長最快的區域。

港企如恒隆地產、香港置地、新鴻基、九龍倉、瑞安、新世界等，央企或國企如華潤置地、大悅城、招商蛇口、保利等，內資如萬達、龍湖、寶龍、印力、新城控股等知名商業地產開發商依然將華東視為重鎮，紛紛加大布局。

特殊的2020年上半年，全國供應市場疲軟，華東仍然以24個開業量領跑全國，諸如龍湖南京龍灣天街、蘇州昆山萬達廣場、寧波1872花園坊等多知名商業項目入市。

按照慣例，下半年是全國商業供應市場的活躍期，企業集中放量、知名項目扎堆開業。但受疫情影響，不確定性因素增加，有多少新的商業項目將開業，是我們極為關注的。

據聯商網零售研究中心統計，2020年下半年華東擬開業的商業項目數量126個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥5萬方）。新增GFA商業建筑面積1273.83萬方，平均單體建筑面積10.19萬方。

不過，諸如商業面積5萬方以下的上海百聯臨港購物中心、南京樂基廣場、上海ESP電競文化體驗中心等，以及福州宜家家居、寧德紅星美凱龍、蕪湖紅星美凱龍等家居商場未在統計中。

區域情況：數量、體量貢獻江蘇均領跑

從開業數量上看，江蘇以36個領跑區域，計劃開業的項目數量也明顯高于其他省市；浙江以25個緊隨其后，福建、安徽、江西三省15分并列第三。其他山東10個、上海10個。

從開業體量上看，江蘇以405.36萬方領跑區域，比第二高的浙江多了近200萬方，安徽、山東、江西、福建、上海依次排序。

上海：相比往年，上海今年低調了許多，下半年計劃有10個商業項目開業，計算上上半年開業的2個項目，全年開業量最多12個，而2019年上海就開出了51個商業體。

浙江：杭州、寧波、溫州向來是浙江的三個頭部城市，素來有“杭甬溫”之稱，也是企業戰略布局的重點城市。下半年計劃開業名單中，杭州、寧波、溫州就貢獻了19個，其他紹興、嘉興、金華、湖州都有項目計劃開業。

江蘇：江蘇下半年計劃開業量最多，但貢獻率最大的除了集中在南京，徐州、南通等經濟強市外，三線城市鹽城以6個開業量緊隨南京之后，可見三線城市的潛力。

山東：山東是下半年計劃開業量中最少的省份，但城市的分布較廣，濟南、青島、泰安、淄博、濟寧、威海、菏澤都有項目計劃開出。

福建：福州計劃開業6個、泉州3個、廈門和莆田分別2個、南平和漳州各1個。

安徽：安徽的情況與江蘇類似，宿州的擬開業量最多，展現了城市下沉的趨勢，合肥、阜陽、滁州、蚌埠、亳州、銅陵、六安等城市有項目開業。

江西：江西全省的分布較為平衡、南昌、九江、贛州、上饒、吉安的擬開業量都在兩個以上，宜春和撫州也有項目開業。

從單個城市分布情況上看，前三分別是上海、杭州、南京，其中上海和杭州以10個開業量領跑城市榜。TOP10榜單（開業數量≥3個，其中9個城市并列第10）中，多為經濟發達的城市和省會城市，如全國經濟中心上海、浙江省會杭州、江蘇省會南京、福建省會福州、山東省會濟南。

體量情況：中型購物中心為主

下半年華東計劃開業的項目中，體量發展與行業整體趨勢一致，符合當下投運購物中心的理想規模，同時在一些經濟發達、商業起步早和成熟的城市，城市市級商業發展相對完善，開始逐步朝區域、社區型購物中心發展。

結果顯示，規模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，具體占比約50％；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約35％；15萬方以上（含15萬方）占比約15％。

超20萬方的巨型購物中心有上海南翔印象城MEGA、杭州天目里、寧波華僑城歡樂海岸、龍湖南京江北天街、蘇州高鐵吾悅廣場、菏澤佳和城。

企業情況：“三巨頭”實力角逐

在下半年華東市場，全國性開發企業仍然是“主角”，萬達、印力、龍湖集團、新城控股、華潤置地、寶龍商業、銀泰置地、華地國際、金地商置、砂之船等企業都有項目開業。

具體來看，呈現出萬達集團、新城控股和寶龍商業“三巨頭”角逐的格局。

萬達集團就將有13個萬達廣場開業，按照萬達的開業節奏，有望按時開業。

比萬達更猛的還數新城控股，下半年在華東計劃投入17個吾悅廣場，同萬達一樣，新城吾悅廣場的開業也將“言出必行”。

另一個“大神”是寶龍商業，深耕長三角的寶龍，下半年在華東將有8個寶龍廣場開業，分布杭州、紹興、金華、鹽城、泉州和漳州。

▲寶龍商業在上海布局情況

另外，龍湖、砂之船、萬科等企業在計劃開業數量也超過了2個。

實際開業量或縮減

根據國家商務部委托中國連鎖經營協會編制的《中國購物中心發展指數》顯示，近年來，因存在階段性供應過剩的風險，平均每年有近50％的購物中心會延期開業。

以江蘇為例，從我們近幾年統計的結果發現，2018年江蘇擬開業近百個，實際開業38個，開業率接近40%；2019年江蘇擬開業163，實際開業66個，開業率40%左右。可以發現，近一半的的項目沒能按計劃開出，或建設工程進度較慢、或招商不順、或企業自身戰略衡量，不得不被迫延期。

在華東的下半年擬開業名單中，杭州高德置地廣場、寧波恒一城市廣場、溫州瑞安新湖廣場等項目都是在延期下來的項目。可見，按照往年情況看，實際開業量還會低于擬開業量，且今年受疫情影響，企業復工延遲、建筑施工延緩、商家困難或影響招商等因素下，實際入市情況還有待后期觀察。

存量物業優化升級

隨著部分重點城市商業地產發展漸趨成熟，不少在過往行業競爭中被淘汰的存量資產，也往往因為占據核心商圈、地鐵等優勢被其他開發商看上，歷經升級改造或者更名更換運營商之后重新回歸。

聯商網零售研究中心此前統計結果的顯示，2020年上半年存量改造的商業項目（包括超市和百貨轉型、更名重開、調整升級等模式）有8個，占比高達13%，與2019年同期相比，占比量（2019年存量改造項目占比6%）有所增加。

下半年擬開業項目中，仍然有不少是存量改造物業重新升級后開業的，比如上海廣場、上海浦東云匯天地、鹽城八佰伴等等。

▲上海廣場內部實景圖

隨著中國城市規模的不斷擴大，城市更新已經成為城市發展過程中一個極為重要的階段。如何盤活存量市場是商業地產商們需要思考的問題。

特色創新以沖出重圍

存量時代，如何沖出重圍是各大開發商苦思冥想的難點，做到創新才能引流創收，比如想方設法的從建筑設計上特立獨行，以顏值取勝；又如招首店品牌、網紅品牌吸引消費者；再如各大IP、主題運營引入，提升商場的活躍度和體驗性等等。

華東下半年計劃開業的商業項目中，單從建筑形態上仍然以盒子式的購物中心為主，但也有諸如上海青浦東渡蛙城這樣的特色主題街區式商業，即便是購物中心模式，也在積極創新。

如印力集團下半年重點推出的上海南翔印象城MEGA為例，34萬方的巨型商業做到了真正的“大有內涵”，項目外部打造了上海罕見的形似大阪難波公園的退臺花園，在跨樓層設置生態植物園，將森林、濕地、高山等自然景觀融入建筑和商業中，為消費者塑造一個游離于城市之上的自然綠洲。同時，以“鶴旅南翔”為文化脈絡，設置了三個主題中庭，分別以“鶴舞”、“鶴鳴”、“鶴棲”命名，巧妙融合了城市文化屬性與商業功能特性。

▲南翔印象城MEGA生態植物園

附：下半年華東擬開業購物中心名單

由聯商網、搜鋪網、萬商俱樂部主辦的2020中國(長三角)商業地產高峰論壇暨招商對接會將于8月21日在杭州啟幕。

目前，包括萬達集團、龍湖集團、印力集團、寶龍商業、蘇寧置地、愛琴海集團、香港置地、開元商業、寶龍星匯以及海底撈、外婆家、喜茶、Tims咖啡、李寧、太平鳥、西西弗書店、蔚來汽車、LJL夾機占、薈品倉、蘇寧紅孩子等上百家開發商和品牌已經確認參加，歡迎掃碼報名參與對接！