又近年關歲末，一年的收成幾成定局。對房企而言，2020年的收成有著更多意味。新冠肺炎疫情、“三道紅線”重壓下，業績已經不止是決定來年吃肉還是喝湯的問題，更折射長遠發展的營運能力。

整體來看，今年房企業績完成情況不及去年，且分化明顯。克而瑞數據顯示，截至11月底，近6成房企達成年度銷售目標的90%以上，而去年同期達到此等完成率的房企近7成。近3成房企目標完成率在85%-90%之間，更有少數房企目標完成率仍不及85%。

盡管這是壓力空前的一年，還是有不少房企提早收倉、搶先豐收，如濱江集團、越秀地產、中國恒大、時代中國、中國金茂等五家房企用11個月時間提前完成全年目標，目標完成率分別為118.4%、106.0%、105.5%、101.6%、100.2%。

億翰智庫認為，無論是行政性政策的調整，還是融資政策的嚴控，都在有效地引導資源和流量向頭部企業集中。當前環境下，“三道紅線”政策已然成為制約企業快速成長的最大因素，留給企業的時間越來越少。對房企而言，規模競爭時間緊、任務重，否則可能錯失企業成長的最后一波機會。

TOP3房企格局生變

通過幾乎貫穿全年的打折促銷，年初即開啟搶收戰的中國恒大有望打破“碧萬恒”的龍頭房企格局。

根據克而瑞數據，以前11月全口徑銷售額看，恒大以6855.9億元位居第二，打破近年來“碧萬恒”的TOP3房企排序。排名第一、第三的碧桂園、萬科的全口徑銷售額分別為7703.1億元、6025.0億元。

2017年以來，碧桂園穩居流量/全口徑銷售金額榜首，恒大和萬科的榜眼之爭一直持續，在年度內個別月份出現反轉，但到了年底，萬科還是能成功守住行業第二的地位。但鑒于目前兩者間較為懸殊的業績差距，今年二者座次或出現更迭。

從權益金額看，恒大則繼續穩居行業第一的寶座，前11月累計實現權益銷售6520億元。碧桂園、萬科則分別以5587.5億元、3916.3億元分列行業第二、第三，而這樣的排名也基本是2017年以來的常態。

從11月單月銷售增速來看，恒大明顯跑得更快。11月單月，恒大實現合約銷售460.7億元，較去年同期增長約24.3%；萬科實現合約銷售575.4億元，同比增長5.5%；碧桂園則實現歸屬股東權益的合同銷售金額約571.4億元，同比減少5%。

恒大的搶跑與其“降負債”的新發展戰略相關。截至2019年底，恒大凈負債率為159.3%。今年年初，其提出降低2020年到2022年有息負債總額的計劃。

促進業績高增長是恒大降負債的底氣。因此，從年初開始，恒大便率先開啟網上銷售，同時大幅讓利，當月銷售逆市增長，同比增長108%。9月起，恒大又以“全線7折”打響“金九銀十”搶收戰， 9-10月實現銷售1819.7億元。

與恒大在銷售上的高調相比，碧桂園、萬科則頗為平靜。這或與其債務壓力不大有關。年報數據顯示，截至2019年末，碧桂園、萬科的凈負債率分別為46.3%、33.9%，均處于行業低位。

而值得注意的是，碧桂園、萬科近幾個月的同比增速在放緩。7-9月，碧桂園分別較去年同期增加27.52%、30.10%、25.30%。10月份以來，其同比增速開始出現負增長，其中10月同比減少5.02%、11月同比減少5%。

7至10月，萬科合同銷售額均錄得兩位數的增長，同比分別增長22.47%、33.06%、10.65%、20.6%。11月份，該數據將至個位數，11月單月合同銷售金額575.4億元，同比僅增長5.5%。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，這是三家企業從自身戰略需求出發做出的主動選擇。“萬科是運行相對穩健、對市場敏感度非常高的企業，在行業進入下行期或未來不太明朗的時候，儲備糧草、放慢推盤速度、減少開支是它一貫的策略。碧桂園前幾年周轉速度很高、負債率也很高。為了企業財務安全和運行的平穩，尤其為了符合‘三條紅線’的監管要求，碧桂園有意識地降低周轉速度，近兩個月同比負增長也是主動調整的結果。”

中小房企：我還有機會嗎？

今年，TOP3房企各有各的焦慮：碧桂園忙著區域調整，恒大急著降負債，萬科急于“討好”90后。不管座次如何微調，穩坐前三的它們還是在規模戰中相對從容。今年上半年，TOP3房企的市場占有率為11.8%，較上年同期的10.6%提升1.2個百分點。

“房地產行業的規模之爭，主要是為了在拿地、融資等資源獲取方面占據優勢。TOP3房企的排位對其拿地和融資等影響都不大。”柏文喜稱。顯然，隨著行業集中度不斷提升，對還在路上的房企來說，規模之爭、努力沖刺2020年業績目標還是須臾不能放松。

至11月底，還有近3成房企目標完成率在85%-90%之間，中南建設、榮盛發展、遠洋完成率還不到85%，富力、首創置業則低于80%，業績完成率分別為77.2%、75.1%。

在疫情可能反彈的陰影及市場轉冷的影響下，前11月業績完成度較低的房企或難完成目標，返鄉置業也較難成為其做最后沖刺的助力。克而瑞認為，11月以來市場全面轉冷，購房者觀望情緒愈加濃重，普遍預期房價將轉跌，購房決策周期明顯拉長、對價格異常敏感，房企扎推的板塊去化壓力則不斷加劇。

“多數三、四線城市市場需求及購買力瓶頸盡顯，疫情更是加劇市場下行壓力，即使年底供應放量增長，成交也實難恢復至年內高位。基于疫后居民收入預期大概率將有所下滑，我們認為今年三四線城市返鄉置業行情或將整體弱于往年，市場走弱的趨勢較難根本性扭轉。”

除已提前完成業績目標的5家企業外，業績完成率超90%的房企也相對從容。前11月，弘陽地產、禹洲集團、招商蛇口、龍湖集團、美的置業等房企的業績目標完成度均已超過90%。億翰智庫稱：“對于這些房企而言，如無外部不確定因素沖擊，企業在業績目標基礎上實現增量是大概率事件。”

億翰智庫還認為，前11月完成率90%成為分割線，將導致企業決策兩極化。“倘若業績目標無法順利實現，企業的現金流量和投資決策可能都會受到一定影響，特別是在‘三道紅線’重壓之下，外部融資環境趨緊，渠道受限，若銷售業績釋放不暢，企業現金回流受阻，投資決策也將相應受到限制。”

因此，銷售業績目標完成度的差異將造成企業當前和未來一段時間行為決策的分化。基本完成全年銷售業績目標的企業，已有足夠的余地將資源和精力用于土地資源的獲取，已掌握先發優勢，能夠更快實現資源的優化與升級，并不斷鞏固于核心城市的優勢地位。而對于完成全年業績目標仍有壓力的企業而言，后續的重心仍將集中于貨值的去化上，更大力度推動全年銷售業績目標的逐步實現。

千帆競渡，百舸爭流。對于房企而言，賽跑不止關乎自身年度目標，更關乎存亡。1-11月，TOP30房企集中度由2019年末的49%提升至52%，TOP50房企的集中度較2019年末提高4個百分點、達64%。億翰智庫認為，“三道紅線”決定了行業成長的空間，行業的競爭強度將愈演愈烈、行業集中度將再度提升，并最終穩定在一定水平。在有限的空間中，留給企業的時間越來越少。