通州運河區位得天獨厚的資源催促著商業項目落地，北京遠洋樂堤港就確定將落戶通州運河北源頭。

1月5日，北京商報記者了解到，該項目將包括寫字樓、購物中心等業態，預計2022年建成。遠洋樂堤港之外，通州運河商務區還擁有北京北投愛琴海購物公園、富力購物廣場、星光里等項目。

分析指出，上述大型商業項目的入駐能夠快速帶動通州商業氛圍的形成，但各大項目之間距離較為尷尬，很難形成合力或差異化發展。如果商業項目在發展中缺乏特色，難免會被其他項目分流，相應的商業規劃需進一步細化。

新項目入駐

由遠洋商業打造的商業綜合體北京遠洋樂堤港規劃內容正式公布。北京商報記者了解到，北京遠洋樂堤港位于運河核心商務區北門戶，緊鄰五河交匯源頭島。該項目總建筑面積約37萬平方米，由5A級寫字樓、購物中心組成。其中，商業面積預計為10萬平方米，預計未來商場零售業態占比37.6%，餐飲業態占比31%，主力店業態占比27%，另有4.4%的商業配套內容。

在品牌規劃方面，北京遠洋樂堤港將引入美食、潮流服飾、兒童娛樂、運動休閑等七大業態。同時，該項目會包含不同特色的街區，如貳肆坊、創客集市與兒童專區。在場景打造方面，北京商報記者獲悉，會有超高挑空空間，為消費者提供匯集休閑小憩、科技文化、藝術美學等多元化主題的空間。此外，該項目還將引入全景智慧影院、陽光泳池健身房的浮空泳池、潮流文化小劇場、時尚品質書局。

據悉，遠洋樂堤港是遠洋商業獨立開發運營的首個系列大型綜合體項目。此前遠洋與太古地產合作共同投資開發及運營了北京頤堤港、成都遠洋太古里等城市綜合體項目。

遠洋樂堤港相關負責人向北京商報記者透露，目前北京遠洋樂堤港已經在進行招商，商場定位的關鍵詞是“時尚、意趣、樂活”，預計開業時間為2022年10月。

彌補區域空白

除了遠洋商業，富力商業、愛琴海商業都看上了運河商務區的發展潛力。北京商報記者從富力商業獲悉，該集團在通州區目前有通州富力廣場和通州富力星光里兩個項目，皆位于通州運河核心商務區，定位分別為城市級綜合體和社區型綜合體。同時，北投愛琴海購物公園已進入最后的籌備階段，目前引入了一些一線品牌。

大型企業的進駐將彌補該區域的商業空白。北京商業經濟學會常務副會長賴陽指出，隨著新華大街上越來越多的項目進入改造期，運河商務區的商業不斷減少。“居住在該片區的居民以及工作的白領購物十分不便，除了最近的萬達廣場，基本沒有大型綜合體能夠滿足此類人群的日常消費需求。”

此外，賴陽指出，運河商務區的人群其實具有較強的消費需求，但通州目前的商業多為社區級別的綜合體，難以達到區域級別，所以消費者選擇的余地十分有限。

北京商報記者從邊界獵手上查閱通州運河商務區的市調報告發現，該區域周邊人口規模約110萬人，房價每平方米在5萬元左右。以北投愛琴海購物中心為例，目前周邊3公里覆蓋的小區達144個，寫字樓約為75座。同時，有公開信息顯示，運河商務核心區現已進駐各大銀行、國企，如中國銀行、招商銀行、三峽集團等56家企業。

北京市商務局發布的《北京市商業服務業設施空間布局規劃（征求意見稿）》中提到，未來要在全市重點培育通州城市副中心等5個區域級商業中心。根據通州未來規劃，運河商務區將作為發展先導區，聚焦“一個區域級商業中心+一個地區級商業中心”功能布局。由此可見，通州運河商務區對于高品質商業配套的需求十分強烈。

需完善商業規劃

眾多新銳商業項目讓運河商務區的發展已經領先通州其他區域，但北京商報記者發現，該區域的商業項目距離略微尷尬。從百度地圖上看到，北投愛琴海購物公園、北京遠洋樂堤港、富力商業旗下星光里三者間的距離一定程度上讓彼此很難相互借力，甚至還會造成分流。

全聯房地產商會商業地產工作委員會會長王永平在接受北京商報記者采訪時表示，通州運河商務區在商業項目上的布局仍需要進一步調整。類似于遠洋、愛琴海、富力等發展較為成熟的商業項目，在布局定位的時候應該有兩種可能性：一種是高度集中，扎堆形成一個大型商圈，另一種是相對分散在不同的商圈里，成為不同商圈的主力項目。不遠不近的布局可能會造成消費者逛完一個商場后仍想去另一個商場，在購買上很難下決定。

賴陽指出，該區域現有的商業設施較為分散。通州運河商務區的定位應不僅僅局限于北京副中心，更應該是北京新中心。伴隨未來該區域涌入大量的商務人群，將對商務服務、商務交流、商務支持的設施需求十分高，尤其是餐飲需求。從整體規劃來看，賴陽表示，運河商務區的餐飲業態在該區域的整個商業面積應占有比較大的比例結構，大約在10%-15%。

針對通州運河商務區及通州整體商業該如何更好地提質升級，王永平認為，通州應控制新的商業增量，需出臺一些政策鼓勵新興的業態或品牌進駐通州，并給予特殊支持政策。同時，一些好的品牌和業態在布局通州時應實現差異化，以此增強項目或品牌的吸引力。