日前，高力國際推出了一份關于上海物業租賃市場的分析報告，報告從寫字樓、零售物業、工業物流和產業園區四個內容維度進行了解讀。

其中關于零售物業，報告指出，2020年，為消除疫情帶來的客流量減少等負面影響，零售物業業主快速反應，積極利用國內外品牌“首店”、主題活動、展覽等形式制造熱點，吸引消費者。

得益于休閑餐飲和潮流運動品牌需求的快速回暖，以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴張，2020年下半年上海零售物業市場凈吸納量39萬平方米，空置率半年環比下降1.0%。

然受疫情影響整體市場需求未完全恢復，2020全年錄得空置率12.2%，同比增長4.2%；租金方面，2020年上海零售物業市場平均租金為人民幣33.1元每平方米每天，同比下降3.9%。

從業態來看，2020年下半年，餐飲，個人護理和生活方式的需求增長明顯。截止2020年底，餐飲業態半年環比增加200多個店鋪，占比為36%，其需求上漲對整體市場的回暖起到重要影響。餐飲類品牌尤其是快餐、休閑餐飲 （如：7分甜，Tims，松鶴樓和湊湊）和潮流運動類品牌（如：adidas，MLB和FILA）回暖速度較快。

高力國際預計2021年上海全年凈吸納量有望達到73萬平方米。北外灘來福士、前灘太古里以及位于核心區改造入市的中信泰富廣場等共約99萬平方米新增供應即將入市，全市平均租金或將下降，預計同比下降4.1%。 2022-2025年間，伴隨成熟區域項目的計劃入市，整體零售市場租金將保持平穩增長。未來5年租金平均增速或將達1.4%。

寫字樓、工業物流和產業園區三業態具體表現如下：

寫字樓供應高峰將至 內資企業成需求主力

高力國際數據顯示，2020上海寫字樓市場總供應量118.5萬平方米，空置率為22.7%，創下十年新高；平均租金為人民幣7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。2020年上半年上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯，凈吸納量錄得十年最低。進入下半年市場需求強勢反彈，凈吸納量達到25萬平方米，大幅超過2019年下半年的17萬平方米，同比上漲46%。全年數據顯示，2020年全年凈吸納量為34萬平方米，僅較上年同期下降11%。

受進一步放寬外資金融業準入限制利好，2020下半年陸家嘴區域成為市場熱點，前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區子市場全年成交亦較為活躍。各行業吸納量占比中：金融行業寫字樓需求仍最為旺盛，達24%；科技行業超越專業服務業，以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源；醫療健康行業（6%）在需求中的占比大幅提升，首次位列前六。以企業性質區分，內資企業（56%）仍為需求主力。

高力國際指出，2021-22年上海寫字樓新增供應將迎來高峰，年均有超過200萬平方米的新增供應量入市，將使市場空置率進一步上揚，租金也將承受較大壓力，“以價換量”或將成為未來兩年辦公樓租賃市場的主要策略。

冷鏈倉儲成新增長點 上海物流地產租金十年首現微幅下跌

受全球范圍內的新冠疫情影響，制造業供應鏈中斷以及全球貿易停擺，2020年全年上海物流地產凈吸納量164,400平方米，凈新增供應435,300平方米，全市物流地產整體空置率13%，租金增長率-0.9%，為十年來首次下跌，主要原因是疫情影響和電商自用倉的啟用。但是上海作為一個日益成熟的市場，未來供應持續收緊，但是需求依然強勁，預期今年租金會反彈。

上海一直是開發商和投資方青睞的物流市場，租金價格長期處于高位，預計未來5年每年租金漲幅平穩，增長率在0.6-3%。長期高位的租金和長三角日益完善的基礎設施建設，為上海需求的外溢提供了條件，我們可以預見周邊城市的租金仍有很大的增長空間。

細分領域內，目前上海地區整體高標倉庫存量較高，市場競爭日趨激烈，但未來五年仍將呈現供求相對平衡，租金小幅上升，空置率小幅下降的良好態勢。此外，冷鏈倉庫尚處于供不應求的狀態，尤其是今年在生鮮電商和生物醫藥的催化下對冷鏈倉儲空間的需求明顯增加。高力國際預計，冷鏈倉儲有望成為未來物流地產新的增長點。電商巨頭和快遞巨頭如京東、蘇寧和順豐紛紛布局冷鏈物流市場，無接觸式冷鏈物流預計將成為市場趨勢。

產業園區展強大韌性，“金色中環發展帶”成發展重點

2020年上海產業園區市場展現強大韌性。TMT、醫療健康行業逆勢增長，帶動上海產業園區租賃市場于第二季度迅速回暖，全年凈吸納量高達68萬平方米；新增供應95.8萬平方米；空置率22.8%，同比微升0.4個百分點；租金表現穩健，第一季度出現短暫下降后迅速回升，至年末已追平2019年水平，全年平均租金人民幣3.76元每平方米每天，租金增速同比下滑0.4%。產業園區各級市場表現分化明顯，核心子市場如金橋、張江、漕河涇、臨空和市北的凈吸納量在2020年下半年超過2019年下半年，達到31萬平方米，整年凈吸納量占總吸納量的比重為73%。而成熟中子市場，浦江、外高橋、紫竹、嘉定、松江、周浦和桃浦南大，在2020年下半年的凈吸納量僅相當于2019年下半年的四分之一。

線上購物、游戲、教育等行業租賃需求強勁，騰訊、字節跳動、喜馬拉雅、叮咚買菜等巨頭紛紛擴張。各行業吸納量占比中，軟件服務行業占比高達48%。此外，醫療健康、集成電路也成為新的增長點，有望帶動產業上下游的集聚和擴張，對園區的功能定位進行進一步的優化與整合。高力國際預計2021年，上海產業園區市場需求將持續回暖，推動空置率持續走低。

另外，作為“十四五”時期的發展重點，“金色中環發展帶”總投資約6240億元。其中，張江與金橋作為“金色中環發展帶”上的重要節點，將由產業園區向城市副中心的發展轉型和能級提升，助力其片區內產業創新能力再上新臺階。未來產業園區內相關物業品質預計也將進一步提升，有望吸引更多細分行業頭部企業聚集。