出品/聯商專欄

撰文/王瑋

最近一段時間收到較多的騷擾電話就是推銷產權商鋪的，由此也可以推斷這些開發商真的有點急了。

對于商鋪關鍵是“商”,所以作為一個常年從事商業的人我是不會相信任何保底或回報之類的承諾的。第一這種承諾回報根本沒有法律保障，第二完全違背商業發展規律，因為他們根本都不知道租金其實都是靠最終的銷售額實現的。

如果你再進一步的和他說散售商鋪管理失控也限制了未來調整和增值的機會則更是對牛彈琴。不過我還是要對不少有計劃購買商鋪并且預期肯定都不低的人們多說兩句。

中國有句老話“一鋪養三代”，其實這是源于古代傳統市鎮中心的街鋪之于當時其所覆蓋的商圈人口而言的，由于歷代統治者對商業資源的控制和中國實際上大多數時期都是貧窮的供不應求的供給經濟，所以誰要是擁有一個商鋪（通常是街鋪）自然是可以提供對其所涵蓋區域（現在叫商圈）的有效輻射，而且因為稀缺和供不應求也會常年穩定，所以“一鋪養三代”的諺語得以流傳并根植于人們的腦海中。

一鋪養三代諺語形成的年代沒有百貨公司，也沒有現代超市，更沒有亞馬遜和阿里巴巴等，所以其零售作用更加突出。現代社會的發展有了公路、汽車、百貨公司、超市和購物中心，互聯網和移動互聯網正在進一步的改變人們的消費習慣和模式。這些都極大地提供和提升了各種有效的商業供給。

更應該注意的是，今天的商業地產大躍進正在制造大批過量甚至是驚人的無效商業供給。從地方政府無序規劃的土地批發到大批開發商的無知接盤。數量上供過于求已經是不爭的事實，如果算上現有商業包括傳統百貨、步行街和購物中心加上所有在建和擬建的所謂城市綜合體，我們一個城市的人均商業面積超過３到４平米已經非常普遍，有的甚至達到兩位數以上。

需要知道的是，如果按我國2019年人均可支配收入的中位數2.75萬元計算，我們每一個城鎮人所能夠支撐的商業面積也就2平米左右，因為你還要支付住房、汽車、交通、教育和醫療保險等這些占你收入中很大比例的費用，所以你最終能夠劃在吃穿用零售上的錢不會超過2萬元，而對于任何類型的實體商業無論是百貨、購物中心還是商鋪，如果年銷售額達不到1萬元，這個商業實體是沒有辦法維系生存的。

上面只是說了一個數量上的過量問題，還有質量上的無效問題，目前接盤商業地產的開發商當中90%之前沒有任何商業或商業地產從業經驗，他們以住宅地產的慣性做法將商鋪切割出售，這種“殺雞取卵、飲鴆止渴”的做法完全背離了商業運作需要統一管理和不斷調整的基本規律，也將商業地產原本應有的資產增值的金融屬性第一天就扼殺在襁褓中。所提供的商鋪幾乎都是永遠租不出去的無效供給。所以當你投資了這種既是過量的又是無效的商鋪，結果自然是可想而知的。

今天我想再給大家把問題說得更加的具體透徹，日前一位想在青島投資商鋪的博友來征求我的意見，我們談到了每天每平米3到4元的日租金，這位博友說“不能這么低吧？”，我著實一驚并問他的預期是多少？我相信他確實是被8%之類的承諾誤導了。

我首先告訴他300個萬達廣場的有著空調的、沒有風吹日曬雨淋之憂的內鋪的日租金率也就是3-4元。并進一步解釋假設面對一個供需基本平衡的市場，我指人均商業面積不超過2平米的情況，按每平米1萬元的銷售額計，你也就能倒推獲得約10%的租金即1000元左右，每天約為2.7元不到3元。無論是商品類和服務類業態10%已經是偏樂觀的估計了。

所以市場的最大潛力其實已經就在這里，即3元左右，還要供需平衡的情況。我很簡單地告訴他對于一個3元預期的日租金回報，按靜態計算，如果你想在15年內收回投資，則你的買價每平米不能超過1.5萬。

如果別人忽悠你可以得到更高的，比如百分之幾的回報承諾之類的，先不說如我之前分析的實際已經超出了市場潛力，即6元一天甚至更高，即通過所謂承諾倒算出來的其實不現實的租金，我告訴他每天6元的日租率實際上要對應一個年坪效2萬元的銷售額，這談何容易，一般如果你不是可以稱得上品牌的零售商是做不到的，而對于品牌零售商對這種產權商鋪根本就不待見。

不客氣地說，都是商鋪開發商在忽悠，更不能相信所謂的升值，因為對于任何經營不善的商鋪絕無升值空間可談。所以對于這些假設還有市場空間的可以日租率達到6元的商鋪,其實差不多就是空中樓閣了，如果你還想投并且還要期待回報的話，則按３元日租對應于1.5萬售價的比例這個６元預期的商鋪的售價不應超過每平米3萬。

切記不要相信任何數字的承諾回報，就像沒有人可以擔保零售的銷售額的道理是一樣的，可就是很多人不明白這個簡單道理。到這里我也可以是說了“一鋪養三代”對現代人在現在情勢下的誤導。

下面我要說一下“三代養一鋪”的現實。對于所有的投資超過均價每平米1.5萬元而收不到3元日租金的投資人幾乎都會落入這個巨大的陷阱。因為供需失衡只要超一倍達到人均4平米（很多的二三線城市都已經是了），我之前的分析租金潛力就要稀釋一倍，即潛力變成1.5元或更低。

對于一個花了3萬元收不到1.5元日租金的，你就是三代人40年一起干也收不回本。而這就是未來一個嚴酷的事實。千萬不要以為好城市好地段就行，北京的SOHO三里屯算得上是北京最頂級的商圈了吧，不夸張地說是北京除王府井和西單外的第三購物目標地，SOHO的設計和建設也是大手筆的。小業主均價８萬元一平米購買的商鋪，二三四層幾乎都是空的，一層６元的底租還空了一半租不出去。大家可以很簡單地算一下，40年能回收嗎？所以這就叫“三代養一鋪”的現實。

日前到東莞聽說那里的萬達商鋪都買到一平米10萬元了，真是瘋了。我真的很想知道。就像投資了萬達金街商鋪的小業主們到現在有一個賺錢了嗎？

萬達金街的“金”是對王健林而言的，當然你們的貢獻支撐了這300個萬達廣場的建立，也對拉動GDP和提高就業率有間接的貢獻，我覺得應該叫你們“萬達雷鋒”。因為現在還有誰會做這種只付出而不求回報的事情。

所以提醒所有的商鋪投資人，你現在投資商鋪就和投資股票一樣要做大盤和個股分析，大盤之前已經說的很清楚了，個股實在是要考研你的商業功力。

我也不是一棍子全部打死，在總體供給過剩而有效需求不足的情況下，也許還有那么不到10％的商鋪還是有點機會的，但一定要做好滲透率分析。