中國最大的奧特萊斯綜合運(yùn)營商，也未能擺脫被擺上“貨架”的命運(yùn)。

3月29日，首創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）公告稱，擬轉(zhuǎn)讓全部奧特萊斯業(yè)務(wù)予首創(chuàng)集團(tuán)，包括從事綜合奧特萊斯物業(yè)項(xiàng)目的首創(chuàng)鉅大及首創(chuàng)置業(yè)其他奧特萊斯項(xiàng)目。首創(chuàng)集團(tuán)是首創(chuàng)置業(yè)控股股東，持有其56.7%股權(quán)。

至此，與首創(chuàng)置業(yè)“結(jié)緣”10余年的奧萊業(yè)務(wù)走到盡頭，等待的是國有資產(chǎn)評(píng)估、獲得相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)、董事會(huì)及獨(dú)立股東的批準(zhǔn)。

古語云，子不嫌母丑、家貧。但現(xiàn)實(shí)相反，首創(chuàng)置業(yè)已不是第一次“賣子”奧萊。5年前，首創(chuàng)置業(yè)就以23.72億價(jià)格將北京、昆山、湖州3個(gè)奧萊項(xiàng)目賣予首創(chuàng)鉅大。

首創(chuàng)鉅大（01329.HK）是中國唯一以奧萊為核心主業(yè)的上市公司，被定位為首創(chuàng)置業(yè)旗下唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，其前身是成立于2011年的首創(chuàng)置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展事業(yè)部。在股權(quán)關(guān)系上，首創(chuàng)置業(yè)持有首創(chuàng)鉅大72.94%股權(quán)。

目前，國內(nèi)已開業(yè)的13家首創(chuàng)奧萊，均在首創(chuàng)鉅大旗下運(yùn)營，它已然成為中國運(yùn)營奧萊項(xiàng)目最大的企業(yè)。

披奧萊“外衣”賣住宅

10多年前，首創(chuàng)置業(yè)打造以“住宅+奧特萊斯”為核心的奧萊商業(yè)地產(chǎn)，通過奧萊品牌價(jià)值帶動(dòng)周邊住宅價(jià)值。

彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)原董事長劉曉光曾提出，以“芭蕾雨”作為首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)奧特萊斯商場的品牌，成為公司快速擴(kuò)張、低成本拿地的武器。

顧名思義，芭蕾雨，是在大城市周邊或者城際之間打造的“以奧特萊斯名牌折扣店”為龍頭、集奧特萊斯商業(yè)集群、休閑度假、文娛與居住為一體的城市新中心。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前參與奧特萊斯商業(yè)模式運(yùn)營的房產(chǎn)、零售企業(yè)一般采取“雙補(bǔ)”形式進(jìn)行資金運(yùn)作，一方面以主營業(yè)務(wù)作為資本增值的工具，將利潤投入奧特萊斯商業(yè)模式；另一方面，再以奧特萊斯商業(yè)周邊的住宅地產(chǎn)、附屬產(chǎn)業(yè)進(jìn)行資金反哺，此后長效的租金回流將促使資金鏈安全。

然而，這一模式飽受“圈地”質(zhì)疑。彼時(shí)，有業(yè)內(nèi)人士稱，“奧特萊斯運(yùn)作的前提，必須是其為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)品，而不是借由奧特萊斯帶動(dòng)住宅銷售。” “一為賣住宅，二為圈地圈錢，本質(zhì)是類金融游戲。”

放到現(xiàn)實(shí)中，劉曉光口中的“芭蕾雨”項(xiàng)目就包含房山首創(chuàng)奧萊。

2010年，首創(chuàng)置業(yè)以9.26億元競得北京房山長陽鎮(zhèn)住宅、商業(yè)（奧特萊斯）混合地塊，樓面價(jià)僅3000元/平米；同期，萬科在長陽拿下的地塊樓面價(jià)逼近6000元/平米。

資料顯示，首創(chuàng)奧萊房山項(xiàng)目中，住宅部分首創(chuàng)芭蕾雨悅都面積約17萬平方米，奧特萊斯及其它商業(yè)約為15萬平方米，是一個(gè)集世界名牌折扣中心、休閑娛樂體系和居住體系的大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

不止房山項(xiàng)目，樂居財(cái)經(jīng)財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，首創(chuàng)置業(yè)還有海南萬寧、浙江湖州、江蘇昆山等項(xiàng)目均采用“住宅+奧萊”芭蕾雨這一模式。

“賣子”減重

公布重組奧萊業(yè)務(wù)的同時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)還發(fā)布了2020年度業(yè)績公告。期內(nèi)，它累計(jì)簽約金額708.6億元，同比減少12.31%；營業(yè)利潤18.01億元，同比減少49%；歸屬母公司股東凈利潤9.82億元，同比減少54%。

值得注意的是，在首創(chuàng)置業(yè)的主要業(yè)務(wù)中，投資物業(yè)租賃收入約為7.72億元，僅占總收入約3.63%。

按照2020年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，首創(chuàng)置業(yè)踩中兩條“紅線”，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.3%，凈負(fù)債率為127%，現(xiàn)金短債比1.13。

擺在首創(chuàng)置業(yè)眼前的，是降負(fù)債。首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)范書斌表示，公司已經(jīng)啟動(dòng)了減債計(jì)劃，全力降低杠桿水平，嚴(yán)格控制債務(wù)規(guī)模。

眼下，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來說，出售首創(chuàng)鉅大等奧萊業(yè)務(wù)，也不為一個(gè)及時(shí)止損的方法。

關(guān)于重組奧萊業(yè)務(wù)，首創(chuàng)置業(yè)總裁鐘北辰認(rèn)為，“奧萊業(yè)務(wù)還處于培育期，公司將首創(chuàng)鉅大資產(chǎn)包出售給首創(chuàng)集團(tuán)……把回籠資金用于償還債務(wù)，降低杠桿，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保障業(yè)務(wù)的穩(wěn)健運(yùn)營。”

一邊是，母公司業(yè)績“頹勢”；另一邊，首創(chuàng)鉅大業(yè)績持續(xù)虧損。

2020年，首創(chuàng)鉅大營收10.24億元，同比大降45.8％；毛利率約為33.77％，同比下滑28.31%。同期，首創(chuàng)鉅大的年度虧損高達(dá)3.2億元，大增43%。

反觀首創(chuàng)鉅大2015年-2019年，營收分別為6.90億元、9.98億元、5.12億元、12.24億元、18.65億元；同期，凈利潤分別為3.37億元、2.27億元、1.13億元、-1.98億、-2.24億元。

“對(duì)于首創(chuàng)鉅大來說，鉅大為首創(chuàng)集團(tuán)持有，有利于鉅大爭取非房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)定，減少業(yè)務(wù)運(yùn)營，資本運(yùn)作和資金融資方面的政策限制，有利于鉅大的信用業(yè)務(wù)等方面獲得首創(chuàng)集團(tuán)的更強(qiáng)支持，從而更好的開展業(yè)務(wù)的發(fā)展。”鐘北辰稱。

夢破奧萊20城

從2013年第一個(gè)首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目開業(yè)至今，首創(chuàng)奧萊雖經(jīng)歷了快速發(fā)展，但運(yùn)營商首創(chuàng)鉅大同樣受到過首創(chuàng)置業(yè)的限制。

2014年，首創(chuàng)鉅大受與首創(chuàng)置業(yè)訂立不競爭契據(jù)影響，約束在17個(gè)城市；直到4年后，雙方才取消地理劃分的安排。

由于過去幾年的同業(yè)競爭限制，首創(chuàng)鉅大在項(xiàng)目選址與布局上也十分局限。打破區(qū)域“禁錮”后，首創(chuàng)鉅大奧萊接連在杭州、南昌、武漢等城市開業(yè)。

2015年，首創(chuàng)鉅大定下“五年二十城”的目標(biāo)，預(yù)計(jì)到2020年，20家首創(chuàng)奧特萊斯全部開業(yè)運(yùn)營。

而今，根據(jù)官網(wǎng)信息顯示，算上建設(shè)中、已開業(yè)首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目，合計(jì)共17個(gè)項(xiàng)目。換言之，首創(chuàng)鉅大20城“奧萊夢”夢破。

反觀首創(chuàng)置業(yè)，旗下奧萊業(yè)務(wù)的開局也似乎并不是那么順利。

2010年，首創(chuàng)置業(yè)加入到奧萊的掘金潮。同年，首創(chuàng)置業(yè)發(fā)力房山陽奧萊項(xiàng)目。

好景不長，在2011年底就傳出首創(chuàng)置業(yè)和合作方、主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商的中國基建“合作不順”及“商談分手”。9月底，隨著首創(chuàng)全面退出雙方合作的第一個(gè)項(xiàng)目廣東佛山奧萊，雙方正式“分手”。

后期，房山奧萊招商則由首創(chuàng)置業(yè)全面負(fù)責(zé)，然而首創(chuàng)置業(yè)團(tuán)隊(duì)缺乏商業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資源，增加了招商的難度。

彼時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)雖未承諾房山奧萊何時(shí)開業(yè)，但當(dāng)時(shí)有業(yè)主稱，當(dāng)初買房時(shí)銷售稱首創(chuàng)奧萊的開業(yè)時(shí)間是2011年底。

此后，房山首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目一直推遲到2013年5月才開業(yè)。

除此之外，全國首創(chuàng)奧萊質(zhì)量問題頻發(fā)，據(jù)網(wǎng)友爆料，名品少且多數(shù)款式老舊。海南萬寧首創(chuàng)奧萊還曾曝光賣假名牌，服裝商標(biāo)似山寨。此外，央視還曝出萬寧首創(chuàng)奧萊國際珠寶城在游客購物中和旅行社互相勾結(jié)欺詐游客。

據(jù)杭州、武漢、昆山等地的網(wǎng)友爆料，首創(chuàng)奧特萊斯的商品存在不同程度的商品質(zhì)量問題，并且售后服務(wù)不達(dá)標(biāo)。2018年，合肥首創(chuàng)奧萊工地上一處電纜橋架突然倒塌，導(dǎo)致5名工人不同程度受傷。