固守河南20多年的建業地產，終于邁出走出河南的重要一步。

首站選擇距離鄭州500公里的西安，擬收購榮華集團過半股權，迅速切入西安房地產市場。

建業地產出走河南，既有戰略擴張的長遠考慮，更有業績增長的焦慮。2020年，公司合約銷售額增速放緩、首次出現增收不增利。

曾篤定要在河南干一輩子的胡葆森，不得已向外找新的市場。

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跑步邁出河南

喊了兩年要走出河南，建業地產（00832.HK）終于有了實質性進展。

6月28日，公司公告披露，擬通過全資子公司建業住宅集團收購西安地產商榮華集團過半股權。

早在2018年，建業地產就制定走出河南戰略。次年，公司董事長胡葆森提出以鄭州為原點，以300公里為半徑，以輕資產模式向外拓展。到了2021年，戰略擴張半徑提高至500公里。

走出河南的首站，選在距離鄭州500公里的西安，是“老朋友”之間的聯手。

據報道，建業、榮華均為中城聯盟股東，雙方頗多交集。2019年8月，建業地產旗下中原建業與榮華集團在康養、地產等方面合作；在去年4月和今年3月，榮華集團曾向建業地產股權質押融資。

自1992年創立建業地產以來，胡葆森和建業地產幾乎沒有離開過河南。因為胡葆森有著樸素的理想，就是“讓河南人民都住上好房子”。他曾在2015年一次公開活動中稱，建業的藍海就是河南這一億人口，“河南那么多縣市、鄉鎮，你做到死也做不完。”

不過，建業地產還是低估了外部風險。隨著房企巨頭密集落地河南，本土競爭加劇，胡葆森再也坐不住了。

他的焦慮在于，一方面，建業地產躍居千億房企陣營后需要新的業績增長，同時，隨著棚改紅利逐漸消失以及本土房企正商集團、永威地產等崛起，建業地產的江湖地位岌岌可危。

公司業績正在遭遇考驗，2020年即出現增收不增利的局面。當年，營業收入、歸母凈利潤分別為433.04億元和18.02億元，同比分別增長40.75%和-10.60%。

同時，公司規模增長大幅放緩，2019年-2020年，分別實現合約銷售金額1011.50億元和1026.42億元，同比分別增長39.8%和1.5%。

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鄭州市場失守

建業地產此次走出河南，并不意味著收入結構短期會有大的改變。由于公司大部分土地儲備分散在河南省內100多個縣城市場，這些低線城市仍會是建業地產的依靠。

建業地產覆蓋縣城市場戰略始于2010年，直到2019年底才完成。期間，緊隨河南新型城鎮化快速發展的時機，公司下沉到縣城市場收獲了大量土地儲備。

2018年至2020年，建業地產在鄭州之外的河南縣級市場土地儲備（建筑面積）分別為1456.20萬平方米、3665.35萬平方米和4018.47萬平方米，在公司總土儲中所占比重分別為68.4%、71.97%和74.26%。

相比之下，在房企必爭的鄭州市場，建業的根基未能進一步鞏固。上述3年，公司在鄭州土地儲備（建筑面積）分別為1367.87萬平方米、1371.47萬平方米和1336.36萬平方米，在公司總土地儲備中所占比重分別為29.7%、26.9%和24.7%。

值得注意的是，來自鄭州市場的銷售貢獻也在下滑。2018年至2020年，其合同銷售額分別為137.99億元、160.29億元和153.02億元，在公司合約銷售額占比分別為19.07%、15.85%和14.91%。同期，合同銷售建筑面積分別為125.4萬平方米、109.7萬平方米和111.2萬平方米，分別占比16.87%、11.93%和12.50%。

據克而瑞數據，2018年，建業地產以121.12億元權益銷售金額位列大鄭州區域第二，在此之后，公司連續兩年（2019年和2020年）均屈居第六位。

最近3年，按照合同金額計算，建業地產在河南市場的占有率分別為9%、7.97%和7.24%。

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陷入增長瓶頸

今年前5個月，建業地產完成合約銷售額215.36億元，同比減少1.8%，僅完成全年銷售目標（1200億元）的17.95%。

在2019年越過千億門檻后，建業地產突然陷入瓶頸，引起公司高度重視。

今年1月，胡葆森將未來三年定位戰略鞏固期，降本、提質和增效成為關鍵詞。

公司確實需要反思下了，為在2020年保住千億銷售規模，其銷售成本同比增長52.5%，為347.08億元，另外融資成本從2019年的3.95億元增長221.8%至12.72億元，這兩項指標直接影響盈利水平，毛利率降至26.02%，同比減少6.17個百分點，凈利率更是降到歷史低位，為4.85%。

值得注意的是，公司已連續兩年資產負債率保持90%以上，為千億房企所罕見。