通州月亮河商圈里一家經營了五年的電影院——東融國際影城大門緊閉，陷入一場糾紛。

8月8日，北京商報記者調查發現，東融國際影城月亮河店大門緊閉，在影城租賃店鋪的商家也被迫一同停業。事件起因則是影城與房東北京凱瑞房地產開發有限公司（以下簡稱“凱瑞地產”）存在錢款糾紛，雙方各執一詞。

作為月亮河度假村內唯一的一家影院，月亮河商圈內的居民對其有著較強的需求，長期停業對消費訴求的滿足存在一定影響，會導致消費者尋找其他可替代的影城。

爭端：影城與房東各執一詞

東融國際影城月亮河店已經關閉7天，8月1日夜間影城大門被凱瑞地產焊死，截至記者發稿，被焊死的大門依舊沒有打開的跡象。影城門口貼著《致東融影院廣大會員及合作商戶的告知書》、《解除合同通知書》和《東融國際影城會員告知書》。

東融國際影城月亮河店與凱瑞地產陷入了難以調和的矛盾中，雙方各執一詞，在錢款上難以達成和解。凱瑞地產在《解除合同通知書》中表示，影城共計拖欠1885.3多萬元，包括租金538.8787萬元，滯納金895.4434萬元、違約金450.9732萬元。

對于凱瑞地產的說法，北京東融樂華國際影院管理有限公司給出了不同的說法。東融國際影城稱，大門被焊死后，影城按照此前的協商結果，交給房東150萬元，但錢轉過去后影城大門仍未解封。

凱瑞地產強調，焊死影城大門前，凱瑞地產多次書面通知，要求影城方還錢，但影城并沒有支付相關金額。東融國際影城則表示，影城大門焊死前并未收到關于房租、違約金等任何公告和書面通知。目前雙方已訴諸法律解決此事。

針對東融國際影城欠租相關事宜，北京商報記者從東融國際影城月亮河店吳姓負責人處了解到，合同規定2020年東融國際影城的全年租金為450萬元。吳姓負責人解釋稱，受疫情影響，影城并未全年營業。北京商報記者了解到，東融國際影城曾與凱瑞房地產實際控制人就2020年和2021年的租金進行協商溝通，但協商沒有達成一致。

北京商報記者了解到，東融國際影城在北京共有5家門店。不僅只有通州月亮城東融國際影城無法經營。草橋店東融國際影城也已關門，該吳姓負責人稱，因疫情等不可抗力因素，影城并未盈利，無法支付房租，“是被迫閉店的”。

專家：違約金不合理

記者通過凱瑞地產與影城所簽訂的房屋租賃發現，東融國際影城月亮河店的租賃期限為2016年3月1日至2031年10月31日。2019年3月1日至2020年2月28日，東融國際影城需要向凱瑞地產每年支付人民幣450萬元的租金。

除此之外，按照《解除合同通知書》，收取租賃保證金100萬元，費用支付方式為季付，季度開始10日之前一次性支付。如承租方（即東融國際影城月亮河店）未在規定期限內繳費，出租方（即凱瑞地產）有權按照房屋租賃合同約定的日千分之五收取相應的滯納金。凱瑞公司提出影城的滯納金為895萬元。

承租方逾期繳納本合同約定的租金或能源等其他各項費用超過15日的，出租方有權解除本合同，且保證金100萬元不予退還。承租方還需繳納當年全年租金總數的違約金，2020年即為450萬元。

按照凱瑞公司提出的895萬元滯納金、450萬元違約金計算，兩者合計1345萬元，其所要的滯納金和違約金，超過了法律條文中的違約金不得超過欠款總租金30%的規定。

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條第二款對違約金規定了一個一般性參考標準，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。本事件中，損失的金額即為拖欠的房租。

海南省預防犯罪研究會法律顧問處主任郭培員稱，違約金的數額雙方依據公平原則合理約定，根據《民法典》的規定，如果約定的違約金、滯納金等總數額超過實際損失的30%，一般認為是過分的、不合理偏高，可以協商減低或者請求人民法院調整。

郭培員認為，雖然疫情屬于不可抗力，因不可抗力造成的違約行為各方不承擔違約責任，其中最重要的系不可抗力與違約行為具有因果關系。但對于房屋租賃的雙方而言，出租人提供了租賃物之后，承租方的義務是支付租金。在疫情期間交付租金行為仍然可以通過網銀等方式支付，故而不交付租金與疫情不具有因果關系，承租人不能因此拒交租金。疫情給各方造成了重大損失，各方可以協商對疫情期間的房租租金進行調整。

影響：消費者將另尋替代品

東融國際影城的關閉，對周圍消費者與商戶的影響不容小覷，甚至對月亮河商圈的影響也難以忽視，據悉，該影院有5萬會員和11家餐飲商鋪。8月6日，北京商報記者在東融國際影城門口看到了7位在影城內餐飲區開店的老板。

一位在影城內開了三年店的商家向北京商報記者稱，當初以押一付一的形式向影城租賃了一家店鋪，每天店鋪的流水將近2萬元，“店里的冰箱存著生鮮品。如果影城再不正常營業，貨就全賠進去了”。另一位商家稱，店鋪周六日的營業額5000-6000元，工作日基本上在3000-4000元，“7天不能營業期間，耗損達到4萬元”。

據北京商報記者了解，商戶并非是直接和凱瑞公司簽訂的房屋租賃合同，而是和影院簽訂的合同。商戶按月向影城交租金，8月租金15日才到期，影院向商家收取了押金。影院無法營業，商鋪的損失何時能得到賠償，即便是想繼續開店，但與何人續約也成了問題。

凱瑞相關物業人員表示，愿意與影城里的餐飲商鋪直簽合同，但前提是需要影院方歸還告示中的欠款。吳姓負責人則強調，“影院突然被焊門是突發事件，如果影院可以正常營業，相應問題能得到解決”。

影城門口不斷有前來詢問情況的消費者，王女士稱，當初300元辦了一張卡，現在卡里還剩280元，但影城卻關了。

《東融國際影城會員告知書》未提及退款問題。影城吳姓負責人稱，會員可以去其他門店，但所有設備包括服務器都被鎖在了影城內，目前無法核實會員的身份和金額。記者詢問西小口店東融影城得知，客服人員稱是單店經營、獨立核算，其他影城會員卡不能在該店使用。

北京商報記者走訪調查時發現，北京東融國際影城是月亮河度假村唯一的一座影城，同時也是北京第二大影城，對月亮河度假村乃至月亮河商圈的重要性可想而知。在月亮河度假村內有大量的餐廳，比如譚家食府、湖景咖啡廳等，還有KTV、大型桑拿廣場和中醫保健按摩等業態，但電影院僅此一家。

在高德地圖App上，距離月亮河度假區2.1公里有一家華聯影院，距離月亮城3公里有一家納美國際影城，都在營業中。居住在月亮城附近且在東融國際影城辦卡的王女士稱，之所以選擇東融國際影城辦卡觀影，是由于其離家比較近，而且環境不錯，“納美國際影城是后建的，華聯影院錄像廳又相對較小”。

此外，月亮河度假村周圍有近30個居民小區，比如京貿國際城、河畔麗景等，對電影院有訴求的消費者不在少數。

“影城不是絕對唯一帶動周邊經濟的因素。”北京商業經濟學會常務副會長賴陽稱，現在的出行很少是專程購物，更多的是休閑文化娛樂的體驗。影城是其中重要的一項選擇內容，對消費者有很大的吸引力，但并不是絕對作用，密室、劇本殺等也能帶動客流。

上海金融與法律研究院劉遠舉稱，一個商圈的影城突然不營業了，為滿足消費需求，消費者會盡快尋找其他影城進行替代。