8月30日，中駿集團(tuán)舉行2021年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)，出席管理層包括主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)、執(zhí)行董事兼副總裁黃倫、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅(jiān)。

根據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，中駿集團(tuán)營業(yè)收入約203.9億元，同比增長約34.7%；毛利率為25.1%，歸母凈利潤約23.8億元，同比增長12.4%。

截止到6月30日，中駿集團(tuán)的、土地儲備達(dá)到3967萬平方米，可售貨值達(dá)到4300億元，新增地上建筑物面積557萬平方米，新增貨值為810億。 

在“一體兩翼”的“兩翼”部分，中駿集團(tuán)上半年新增6個(gè)中駿世界城購物中心，以及9個(gè)方隅長租公寓項(xiàng)目，也在7月份成功分拆旗下中駿商管在港交所主板上市。

對于今年中駿的表現(xiàn)，黃朝陽在業(yè)績會(huì)上表示：“我們未來不會(huì)片面追求規(guī)模增長，希望是15-20%的增長，但是會(huì)更注重權(quán)益的提升，這兩年權(quán)益比例會(huì)提升很多。”

回到一線和核心二線

在重點(diǎn)支撐的住宅業(yè)務(wù)領(lǐng)域，中駿集團(tuán)很早就確定了“住宅開發(fā)戰(zhàn)略聚焦在一線及二線城市，彈性進(jìn)入強(qiáng)三線城市”的打法。

在此次業(yè)績會(huì)上，黃朝陽面對投資者關(guān)心的未來拿地城市布局問題時(shí)表示：“公開市場一定回到一線和核心二線，這個(gè)是我們基本的打法。”

數(shù)據(jù)顯示，中駿集團(tuán)上半年合同銷售額以金額來計(jì)算，按城市級別劃分，一二線城市占比約68%，三四線占比32%，其中海西經(jīng)濟(jì)圈占42%，長三角經(jīng)濟(jì)圈占33%，中西部地區(qū)占12%。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占8%，粵港澳大灣區(qū)占5%。

在2021年6月30日，扣除投資型物業(yè)，中駿集團(tuán)土地儲備超過3600萬平方米，分布在五大經(jīng)濟(jì)區(qū)域，平均土地成本是4153元/平方米，總貨值超過人民幣4300億元。按區(qū)域來劃分，長三角經(jīng)濟(jì)圈土地儲備成本占35%，海峽西岸經(jīng)濟(jì)圈占25%，環(huán)渤海占20%，中西部地區(qū)占13%，粵港澳大灣區(qū)占7%。按城市等級來劃分，有超過7成土地儲備位于一二線城市。

如果以建筑面積來計(jì)算，49%來自于一線及二線城市，51%來自于三四線城市。其中，長三角經(jīng)濟(jì)圈占32%，海西經(jīng)濟(jì)圈占29%，中西部地區(qū)占25%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占8%，粵港澳大灣區(qū)占6%。

業(yè)績會(huì)上，李少波表示，收益上升主要由于物業(yè)銷售帶動(dòng)，上半年物業(yè)銷售收入為人民幣197億元，同比增長34%。其中，上半年物業(yè)銷售收入從城市分布來看，蘇州貢獻(xiàn)最大，達(dá)14%，其次是重慶、徐州及麗水，均為12%。以區(qū)域計(jì)算，長三角及中西部貢獻(xiàn)最大，分別占55%、25%。從城市分布看，一二線城市占比37%，三四線城市63%。

正如黃朝陽反復(fù)強(qiáng)調(diào)的那樣，對中駿來說，住宅加商業(yè)和公寓的三大重頭業(yè)務(wù)，仍舊是以一二線城市為動(dòng)能的最佳選擇。

“一線二線圍繞著長租公寓和購物中心去購地發(fā)展，公開市場一定回到一線和核心二線，這個(gè)是我們基本的打法。”黃朝陽透露：“未來城市數(shù)量不會(huì)擴(kuò)張非常大，基本上還是會(huì)深耕現(xiàn)有熟悉的地方。” 

商業(yè)和長租公寓

作為早早將商業(yè)和長租公寓納入主要業(yè)務(wù)的房企之一，在調(diào)控環(huán)境下，中駿集團(tuán)無疑仍將不斷加碼商業(yè)地產(chǎn)和長租公寓的發(fā)展。

根據(jù)半年報(bào)披露，在“一體兩翼”戰(zhàn)略下新增兩個(gè)中駿世界城購物中心和9個(gè)方隅長租公寓項(xiàng)目。此外，中駿集團(tuán)7月份新增購入一個(gè)中駿世界城購物中心。

對于中駿來說，這一領(lǐng)域可售比例較高，平均達(dá)到了80%。不僅如此，在中駿集團(tuán)上半年新介入的6個(gè)城市中，新增土地儲備面積權(quán)益比為81%，總土地儲備面積權(quán)益比提升到71%，這或許與中駿在商業(yè)和長租公寓領(lǐng)域的優(yōu)勢相關(guān)。 

據(jù)黃倫介紹，截止到7月底，中駿集團(tuán)已經(jīng)布局了38個(gè)中駿世界城，比去年同期19個(gè)有大幅增長，總建筑面積超過230萬平方米，目前平均超過80%招租率。

面對投資者較為關(guān)注的長租公寓品牌——方隅，黃倫透露，截至到2021年6月底，中駿集團(tuán)管理規(guī)模接近4萬間，出租率達(dá)到97%，總資產(chǎn)規(guī)模是240億元。今年上半年新增9個(gè)長租公寓項(xiàng)目，總共11209間，目前方隅在管重資產(chǎn)項(xiàng)目28個(gè)，對應(yīng)資產(chǎn)價(jià)值180億人民幣。

不同于市面上大部分房企在長租公寓領(lǐng)域主要專注于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，中駿長租公寓構(gòu)成模式更加多元，采用基金管理+開發(fā)運(yùn)營+租賃運(yùn)營及資產(chǎn)投資的模式。

基金加重資產(chǎn)的內(nèi)容組成讓中駿集團(tuán)在長租公寓領(lǐng)域有更多回轉(zhuǎn)空間和時(shí)間緩沖，業(yè)績會(huì)上，中駿透露方隅未來目標(biāo)是在2025年管理規(guī)模達(dá)到20萬間，總資產(chǎn)管理規(guī)模到1200億元。

根據(jù)黃倫所說，方隅現(xiàn)在82%布局在一二線城市，以資產(chǎn)類型計(jì)算，大約62%是集團(tuán)持有或者與基金合作持有，18%是委托管理，15%是社會(huì)返租，5%是包租資產(chǎn)，整個(gè)業(yè)務(wù)對集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債表的依賴比較少。

以下為中駿集團(tuán)控股有限公司2021年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

現(xiàn)場提問：現(xiàn)在布局了67個(gè)城市，您覺得城市數(shù)量多少才足夠？在區(qū)域是否有所調(diào)整，把管理半徑擴(kuò)大？

黃朝陽：除了海西、長三角等深耕地區(qū)以外，其他地方如果不符合我們的戰(zhàn)略，不會(huì)往三線及以下城市下沉。

一線二線主要圍繞著長租公寓和購物中心去購地發(fā)展，公開市場一定回到一線和核心二線，這個(gè)是我們基本的打法。

未來，純住宅公開市場主要在一線跟二線拿地，所以城市數(shù)量不會(huì)擴(kuò)張非常大，基本上還是會(huì)深耕現(xiàn)有熟悉的地方。

管理半徑方面，我們?nèi)ツ暌呀?jīng)從11個(gè)城市公司縮減到7個(gè)，下半年會(huì)縮減到6個(gè)。不同于一些地產(chǎn)商是三級管控，我們是2.5級管控，更扁平化，這是管理區(qū)域、管理半徑縮小。

第二，投資端，如果區(qū)域太小，投資回旋余地特別小，對于我們的戰(zhàn)略推進(jìn)是不利的，所以去年開始就已經(jīng)把區(qū)域進(jìn)行重新規(guī)劃。

現(xiàn)場提問：今年新增了6個(gè)商業(yè)，現(xiàn)在有38個(gè)，一年平均多少個(gè)才達(dá)到100個(gè)？

黃朝陽：關(guān)于購物中心發(fā)展的速度，我們目標(biāo)還是2025年100個(gè)購物中心。現(xiàn)在有38個(gè)，大概還有60個(gè)目標(biāo)，一年增加15個(gè)左右，我們會(huì)繼續(xù)按照這個(gè)目標(biāo)推進(jìn)。

現(xiàn)場提問：基于最近的市場情況，公司有沒有合同銷售和凈利潤的增長指引？

黃攸權(quán)：今年的目標(biāo)是1200億，到目前為止是671億，大概完成了56%，我們有信心今年完成1200億目標(biāo)。

其實(shí)，我們現(xiàn)在沒有把合同銷售目標(biāo)增長看得太重，主要還是看整體效益。

黃朝陽：我補(bǔ)充一下，未來不片面追求規(guī)模增長，按照我們的規(guī)模，希望是每年15-20%。我們更注重權(quán)益的提升，中駿這兩年權(quán)益比例會(huì)提升很多。

有一體兩翼戰(zhàn)略，大部分是以購地為主，我們的權(quán)益比例會(huì)不斷上升。

現(xiàn)場提問：上半年集團(tuán)毛利25%左右，現(xiàn)在還沒結(jié)算的銷售里面，毛利水平大概是多少？公司有沒有今年和明年的毛利率指引？

黃攸權(quán)：關(guān)于毛利率的情況，今年上半年是25.1%，相對來講還是比較好的水平。現(xiàn)在整體已售未結(jié)轉(zhuǎn)毛利率大體應(yīng)該是22%，所以全年毛利率應(yīng)該會(huì)維持在20-25%之間。

現(xiàn)場提問：關(guān)于方隅長租公寓，跟基金合作的進(jìn)度大概怎樣？目前有沒有別的基金打算要合作？ 

黃朝陽：長租公寓整體發(fā)展比較順利。我們公寓的商業(yè)模式不同于其他開發(fā)商，主要是資管的方向，從基金管理方向去發(fā)展，所以等于是一個(gè)重資產(chǎn)開發(fā)管理模式。

我們的商業(yè)模式，叫基金管理+開發(fā)運(yùn)營+租賃運(yùn)營+資產(chǎn)投資。

今年啟動(dòng)兩個(gè)基金，一個(gè)是收益型基金，就是過往已經(jīng)運(yùn)營的10-12個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在準(zhǔn)備推出去。預(yù)期第三期開發(fā)基金，大概規(guī)模是8-10億美元左右。

同時(shí)，我們還是跟境外美元基金開展單一項(xiàng)目投資，基金層面對方隅公寓的模式反饋都比較正面，長租公寓去年就開始盈利了，今年盈利也會(huì)上升。