8月30日，中駿集團舉行2021年中期業績發布會，出席管理層包括主席兼執行政裁黃朝陽、執行董事兼執行總裁黃攸權、執行董事兼副總裁黃倫、財務總監兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅。

根據半年報數據，中駿集團營業收入約203.9億元，同比增長約34.7%；毛利率為25.1%，歸母凈利潤約23.8億元，同比增長12.4%。

截止到6月30日，中駿集團的、土地儲備達到3967萬平方米，可售貨值達到4300億元，新增地上建筑物面積557萬平方米，新增貨值為810億。 

在“一體兩翼”的“兩翼”部分，中駿集團上半年新增6個中駿世界城購物中心，以及9個方隅長租公寓項目，也在7月份成功分拆旗下中駿商管在港交所主板上市。

對于今年中駿的表現，黃朝陽在業績會上表示：“我們未來不會片面追求規模增長，希望是15-20%的增長，但是會更注重權益的提升，這兩年權益比例會提升很多。”

回到一線和核心二線

在重點支撐的住宅業務領域，中駿集團很早就確定了“住宅開發戰略聚焦在一線及二線城市，彈性進入強三線城市”的打法。

在此次業績會上，黃朝陽面對投資者關心的未來拿地城市布局問題時表示：“公開市場一定回到一線和核心二線，這個是我們基本的打法。”

數據顯示，中駿集團上半年合同銷售額以金額來計算，按城市級別劃分，一二線城市占比約68%，三四線占比32%，其中海西經濟圈占42%，長三角經濟圈占33%，中西部地區占12%。環渤海經濟圈占8%，粵港澳大灣區占5%。

在2021年6月30日，扣除投資型物業，中駿集團土地儲備超過3600萬平方米，分布在五大經濟區域，平均土地成本是4153元/平方米，總貨值超過人民幣4300億元。按區域來劃分，長三角經濟圈土地儲備成本占35%，海峽西岸經濟圈占25%，環渤海占20%，中西部地區占13%，粵港澳大灣區占7%。按城市等級來劃分，有超過7成土地儲備位于一二線城市。

如果以建筑面積來計算，49%來自于一線及二線城市，51%來自于三四線城市。其中，長三角經濟圈占32%，海西經濟圈占29%，中西部地區占25%，環渤海經濟圈占8%，粵港澳大灣區占6%。

業績會上，李少波表示，收益上升主要由于物業銷售帶動，上半年物業銷售收入為人民幣197億元，同比增長34%。其中，上半年物業銷售收入從城市分布來看，蘇州貢獻最大，達14%，其次是重慶、徐州及麗水，均為12%。以區域計算，長三角及中西部貢獻最大，分別占55%、25%。從城市分布看，一二線城市占比37%，三四線城市63%。

正如黃朝陽反復強調的那樣，對中駿來說，住宅加商業和公寓的三大重頭業務，仍舊是以一二線城市為動能的最佳選擇。

“一線二線圍繞著長租公寓和購物中心去購地發展，公開市場一定回到一線和核心二線，這個是我們基本的打法。”黃朝陽透露：“未來城市數量不會擴張非常大，基本上還是會深耕現有熟悉的地方。” 

商業和長租公寓

作為早早將商業和長租公寓納入主要業務的房企之一，在調控環境下，中駿集團無疑仍將不斷加碼商業地產和長租公寓的發展。

根據半年報披露，在“一體兩翼”戰略下新增兩個中駿世界城購物中心和9個方隅長租公寓項目。此外，中駿集團7月份新增購入一個中駿世界城購物中心。

對于中駿來說，這一領域可售比例較高，平均達到了80%。不僅如此，在中駿集團上半年新介入的6個城市中，新增土地儲備面積權益比為81%，總土地儲備面積權益比提升到71%，這或許與中駿在商業和長租公寓領域的優勢相關。 

據黃倫介紹，截止到7月底，中駿集團已經布局了38個中駿世界城，比去年同期19個有大幅增長，總建筑面積超過230萬平方米，目前平均超過80%招租率。

面對投資者較為關注的長租公寓品牌——方隅，黃倫透露，截至到2021年6月底，中駿集團管理規模接近4萬間，出租率達到97%，總資產規模是240億元。今年上半年新增9個長租公寓項目，總共11209間，目前方隅在管重資產項目28個，對應資產價值180億人民幣。

不同于市面上大部分房企在長租公寓領域主要專注于輕資產轉型，中駿長租公寓構成模式更加多元，采用基金管理+開發運營+租賃運營及資產投資的模式。

基金加重資產的內容組成讓中駿集團在長租公寓領域有更多回轉空間和時間緩沖，業績會上，中駿透露方隅未來目標是在2025年管理規模達到20萬間，總資產管理規模到1200億元。

根據黃倫所說，方隅現在82%布局在一二線城市，以資產類型計算，大約62%是集團持有或者與基金合作持有，18%是委托管理，15%是社會返租，5%是包租資產，整個業務對集團資產負債表的依賴比較少。

以下為中駿集團控股有限公司2021年中期業績發布會問答實錄：

現場提問：現在布局了67個城市，您覺得城市數量多少才足夠？在區域是否有所調整，把管理半徑擴大？

黃朝陽：除了海西、長三角等深耕地區以外，其他地方如果不符合我們的戰略，不會往三線及以下城市下沉。

一線二線主要圍繞著長租公寓和購物中心去購地發展，公開市場一定回到一線和核心二線，這個是我們基本的打法。

未來，純住宅公開市場主要在一線跟二線拿地，所以城市數量不會擴張非常大，基本上還是會深耕現有熟悉的地方。

管理半徑方面，我們去年已經從11個城市公司縮減到7個，下半年會縮減到6個。不同于一些地產商是三級管控，我們是2.5級管控，更扁平化，這是管理區域、管理半徑縮小。

第二，投資端，如果區域太小，投資回旋余地特別小，對于我們的戰略推進是不利的，所以去年開始就已經把區域進行重新規劃。

現場提問：今年新增了6個商業，現在有38個，一年平均多少個才達到100個？

黃朝陽：關于購物中心發展的速度，我們目標還是2025年100個購物中心。現在有38個，大概還有60個目標，一年增加15個左右，我們會繼續按照這個目標推進。

現場提問：基于最近的市場情況，公司有沒有合同銷售和凈利潤的增長指引？

黃攸權：今年的目標是1200億，到目前為止是671億，大概完成了56%，我們有信心今年完成1200億目標。

其實，我們現在沒有把合同銷售目標增長看得太重，主要還是看整體效益。

黃朝陽：我補充一下，未來不片面追求規模增長，按照我們的規模，希望是每年15-20%。我們更注重權益的提升，中駿這兩年權益比例會提升很多。

有一體兩翼戰略，大部分是以購地為主，我們的權益比例會不斷上升。

現場提問：上半年集團毛利25%左右，現在還沒結算的銷售里面，毛利水平大概是多少？公司有沒有今年和明年的毛利率指引？

黃攸權：關于毛利率的情況，今年上半年是25.1%，相對來講還是比較好的水平。現在整體已售未結轉毛利率大體應該是22%，所以全年毛利率應該會維持在20-25%之間。

現場提問：關于方隅長租公寓，跟基金合作的進度大概怎樣？目前有沒有別的基金打算要合作？ 

黃朝陽：長租公寓整體發展比較順利。我們公寓的商業模式不同于其他開發商，主要是資管的方向，從基金管理方向去發展，所以等于是一個重資產開發管理模式。

我們的商業模式，叫基金管理+開發運營+租賃運營+資產投資。

今年啟動兩個基金，一個是收益型基金，就是過往已經運營的10-12個項目，現在準備推出去。預期第三期開發基金，大概規模是8-10億美元左右。

同時，我們還是跟境外美元基金開展單一項目投資，基金層面對方隅公寓的模式反饋都比較正面，長租公寓去年就開始盈利了，今年盈利也會上升。