出品/聯商專欄

撰文/王瑋博士

日前看到群里轉發的一篇關于“輕資產”的文章（點擊可直接閱讀：輕重模式之辯：冒風險吃有限的肉還是憑實力喝多家的湯？）。關于輕資產，本文在此不做評論。不過看到這家頭部證券公司對2025年國內購物中心的租金收入可以高達1.6萬億元的預測確實嚇了一跳。

我仔細看了一下他們的推算邏輯是到2025年社零總額可以達到73萬億元，購物中心占社零總額的比例為15%，租金與購物中心銷售額的租售比也是15%，所以的得出了這個1.6萬億元的數字。但是該證券公司的計算忽略了4點：

01

忽略2019年的基準

既然以2019年為起點，但卻完全忽略了2019年國內購物中心的銷售額的基數僅為 3.5 萬億元，占社零總額的比例僅約為8.5%；

02

無視2020年疫情的影響

2020年面對疫情沖擊，雖然社零總額依然保持了適度的增長，但購物中心受到的沖擊影響首當其沖，致使銷售額下降40%以上到2萬億元左右，占當年社零總額的比例僅為5%。

03

忽略2021年到目前為止的市場實際走勢

2021年至今雖然相對2019年已經恢復了80～90%的情況，但到年底達不到2019年的水準已成定局。

04

用頭部市場和頭部企業的數據推算全國

用國內的頭部的上海市場和頭部企業華潤和龍湖等的15%的滲透率和租售比推斷全國市場實在太過樂觀。比通常線性思維的銷售額與規模成正比的推算還要過分。

所以，綜合上面的4點判斷，即使沿襲該文作者的思路，以2020年2.8萬億元的基數（按90的恢復程度）和6%的年增長，到2025年國內購物中心的總銷售額僅為3.8萬億元，租金收入0.38萬億元（必須按10%的租售比）。所以這個頭部證券公司的分析比實際已經是很樂觀的市場預測更是放大了4.2倍。（計算為3.8=2.8x(1+6%)^5)

該文章的數據得到了一些專業平臺和咨詢公司的轉摘和引用，但筆者覺得有必要給以最基本的專業澄清。也是給所有“輕資產”和“重資產”的經理人和投資人提個醒。