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撰文/牧之

導(dǎo)語(yǔ)：經(jīng)過(guò)前期的野蠻生長(zhǎng)到后來(lái)的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語(yǔ)權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

在商業(yè)地產(chǎn)江湖，龍湖可謂一個(gè)特別的存在。

從2000年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來(lái)，龍湖的發(fā)展戰(zhàn)略，可謂保守，亦可謂穩(wěn)健。前十年時(shí)間，龍湖僅僅運(yùn)營(yíng)了五個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。在“先質(zhì)量再規(guī)模”的原則之下，龍湖偏執(zhí)地追求單個(gè)項(xiàng)目的成功與盈利。

誠(chéng)然，規(guī)模化對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，既是自身實(shí)力的直觀體現(xiàn)，又是行業(yè)地位的決定因素，還是講好故事的絕佳資本。不過(guò)，沒有質(zhì)量的數(shù)量，沒有任何意義。

正是在這種堅(jiān)持之下，龍湖的購(gòu)物中心開一個(gè)火一個(gè)，基本沒有冷清的項(xiàng)目，一幕幕“天街現(xiàn)象”不斷上演。這也使得龍湖的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，在業(yè)內(nèi)積累了極佳的口碑。

近年來(lái)，龍湖在“網(wǎng)格化布局”戰(zhàn)略加持之下加快了發(fā)展步伐，保持每年超過(guò)十座購(gòu)物中心開業(yè)的拓展節(jié)奏。

截至目前，龍湖全國(guó)開業(yè)購(gòu)物中心達(dá)54座，已布局全國(guó)28城，覆蓋華西、華東、環(huán)渤海、華南、華中五大區(qū)域，擁有項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)，成為商業(yè)地產(chǎn)江湖一支不容忽視的力量。

三大商業(yè)地產(chǎn)品牌

進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域九年之后，龍湖于2009年正式發(fā)布“天街”“星悅薈”“家悅薈”三大商業(yè)業(yè)態(tài)品牌。

天街，作為龍湖集團(tuán)持有的主要商業(yè)地產(chǎn)品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區(qū)域型購(gòu)物中心，為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)綜合體。天街系列也是近年來(lái)龍湖的主要拓展方向，截至目前，全國(guó)已開業(yè)天街項(xiàng)目達(dá)45個(gè)。

星悅薈，是龍湖在全國(guó)布局的第二大商業(yè)地產(chǎn)品牌，以地域特色為依托，體量以3-5萬(wàn)平方米為主，提供靈活多樣的商業(yè)配搭，滿足社區(qū)居民、商務(wù)白領(lǐng)或周邊人群的生活購(gòu)物需求。不過(guò)近年來(lái)，星悅薈項(xiàng)目拓展緩慢，全國(guó)僅有8個(gè)項(xiàng)目。2020年12月18日，成都武侯星悅薈亮相，成為龍湖在成都的街區(qū)商業(yè)體首發(fā)力作。

家悅薈，是龍湖持有的定位為中高端家居生活購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)品牌。不過(guò)，這一產(chǎn)品線似乎已經(jīng)被龍湖放棄，自2010年9月開業(yè)的重慶MOCO之后，十余年的時(shí)間，龍湖再未拓展該系列的新項(xiàng)目。重慶MOCO也成為龍湖家悅薈這一地產(chǎn)品牌的獨(dú)苗。

在過(guò)去的2020年，龍湖商業(yè)在成都、重慶、南京、蘇州、西安、濟(jì)南等6個(gè)城市完成了10個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)。進(jìn)入2021年，龍湖商業(yè)加速布局速度，上半年已有北京麗澤天街、蘇州獅山天街Ⅱ期、武漢江宸天街、長(zhǎng)沙洋湖天街、成都錦宸天街等5個(gè)項(xiàng)目開業(yè)；下半年，首開龍湖北京熙悅天街、龍湖重慶公園天街、龍湖杭州江東天街、龍湖杭州丁橋天街、龍湖南京河西天街、龍湖蘇州東吳天街等6個(gè)項(xiàng)目也將正式亮相。

租金收入是試金石

2020年，在疫情的影響之下，不少商業(yè)項(xiàng)目都面臨著品牌關(guān)店或終止租約的經(jīng)營(yíng)困境，出租率下降成為普遍現(xiàn)象，甚至瀕臨警戒線的也不在少數(shù)。

不過(guò)，運(yùn)營(yíng)能力扎實(shí)且極富應(yīng)變能力的龍湖，直面挑戰(zhàn)積極帶領(lǐng)商戶展開自救，借力模式創(chuàng)新、空間創(chuàng)新以及多元化場(chǎng)景體驗(yàn)，迅速恢復(fù)客流與銷售。截至2020年末，龍湖在全國(guó)已開業(yè)的49家購(gòu)物中心的平均出租率高達(dá)97%，租金收入達(dá)58.2億元，同比增長(zhǎng)23%；總銷售額305億元，同比增長(zhǎng)14%。

2021年，龍湖商業(yè)的發(fā)展目標(biāo)：計(jì)劃開業(yè)購(gòu)物中心11個(gè)，租金收入達(dá)到85億元。今年上半年，龍湖新開5個(gè)購(gòu)物中心，幾乎完成開業(yè)計(jì)劃的一半。按照龍湖的穩(wěn)健節(jié)奏，完成開業(yè)計(jì)劃幾乎板上釘釘，租金收入達(dá)到85億元難度也不大。

在任何不確定因素的影響下，旗下商業(yè)項(xiàng)目都享有租金與銷售鑄成的壓艙石，這是龍湖經(jīng)過(guò)20年淬煉所擁有的底氣，也是眾多品牌商戶選擇與龍湖合作的原因。

截至目前，龍湖的合作品牌商戶超5000家，戰(zhàn)略合作品牌超340家，其已躋身商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域第一梯隊(duì)。

啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式

眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期資金投入巨大，回報(bào)緩慢且周期長(zhǎng)，正如龍湖集團(tuán)CEO邵明曉所言，商業(yè)地產(chǎn)是資本成本的游戲。所以，在追求規(guī)模化的道路上，“變輕”是必然趨勢(shì)。

2021年3月9日，龍湖商業(yè)宣布全面啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式。龍湖給出的解釋是：“幾年前就被客戶推著進(jìn)行，但那時(shí)運(yùn)營(yíng)實(shí)力和效率還夠輸出，如今準(zhǔn)備了兩三年，已經(jīng)可以去幫助客戶提高資產(chǎn)利用率，是吻合龍湖集團(tuán)價(jià)值觀的一件事。”

在隨后的幾個(gè)月內(nèi)，龍湖相繼在杭州和重慶兩地簽約三個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，將官宣落到實(shí)處。

其實(shí)在此之前，龍湖為了保持商業(yè)開發(fā)節(jié)奏，每年把銷售物業(yè)回款的10%作為上限支持商業(yè)發(fā)展，同時(shí)也會(huì)把商業(yè)項(xiàng)目的一些股權(quán)分出去，籌集資金繼續(xù)開發(fā)拓展新項(xiàng)目。這是龍湖拓展商業(yè)項(xiàng)目的核心資金策略。

不過(guò)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的微妙變化，龍湖選擇啟動(dòng)輕資產(chǎn)模式以維持規(guī)模化發(fā)展也在意料之中。畢竟，商業(yè)地產(chǎn)從持有運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)模式向以輸出運(yùn)營(yíng)服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型是必然趨勢(shì)。輕資產(chǎn)模式可以使得商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)組合，并不斷釋放商管運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

當(dāng)然，輕資產(chǎn)模式也有受制于合作方、管理成本提高、運(yùn)營(yíng)效率降低等風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)還是需要根據(jù)自身情況做出理性判斷及階段性選擇。

龍湖的輕資產(chǎn)之路前景如何，仍需等待時(shí)間的檢驗(yàn)。

龍湖已開業(yè)購(gòu)物中心盤點(diǎn)及2020年租金收入一覽：