9月28日，由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、知了殼聯(lián)合達(dá)志騰商管共同舉辦的2021華東商業(yè)峰會(huì)在蘇州隆重啟幕。

本次大會(huì)以“融合·升華”為主題，邀請(qǐng)到了各界政府領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)高管、行業(yè)精英、專家學(xué)者以及主流媒體近500余人齊聚一堂，共襄盛舉。

會(huì)上，聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)顧問(wèn)、睿之新企業(yè)管理公司董事長(zhǎng)蘇杰分享《2021華東商業(yè)發(fā)展報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）。報(bào)告共分為是三個(gè)部分，上篇主要涉及宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)形勢(shì)，中篇主要是對(duì)華東2021年新開商業(yè)體進(jìn)行分析，下篇主要涵蓋發(fā)展態(tài)勢(shì)和對(duì)策建議。

▲聯(lián)商網(wǎng)商業(yè)顧問(wèn)、睿之新企業(yè)管理公司董事長(zhǎng)蘇杰

以下為分享全文（經(jīng)聯(lián)商網(wǎng)編輯）：

華東占據(jù)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的半壁江山，在六省一市（上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、山東）中，有中國(guó)最大的樞紐城市上海，經(jīng)濟(jì)第一方陣的江蘇、浙江、山東。另外，還有三個(gè)非常具有發(fā)展?jié)摿Φ氖》荩＝ā不蘸徒鳌?/p>

華東商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一直是商業(yè)兵家必爭(zhēng)之地，也是整個(gè)行業(yè)最前沿的變化所在。

從宏觀形勢(shì)上看，市場(chǎng)紅利方面，整個(gè)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)是房住不炒，經(jīng)歷過(guò)往高速發(fā)展和城鎮(zhèn)化趨勢(shì)放緩之后，商業(yè)發(fā)展迎來(lái)壓力；商業(yè)供給方面，華東商業(yè)人均面積已經(jīng)到0.3平方米，快要達(dá)到預(yù)警。今年7月份，江蘇省率先出臺(tái)了商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃控制辦法和配套措施，也提出要控制大型商業(yè)綜合體，減少同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。

疫情改變了很多，改變了市場(chǎng)，也給了市場(chǎng)更多發(fā)展機(jī)會(huì)。從產(chǎn)業(yè)來(lái)講，開店越來(lái)越難，開業(yè)紅利越來(lái)越短。

前面兩項(xiàng)主要針對(duì)存量市場(chǎng)，增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)發(fā)生了肉搏戰(zhàn)。由于疫情和線上全渠道的推進(jìn)，我們發(fā)現(xiàn)，對(duì)于商家來(lái)講，多了很多選擇和替代性，市場(chǎng)越來(lái)越成為買方的市場(chǎng)。

我們回顧2021年上半年所發(fā)生的事情，再看一下2021年下半年即將發(fā)生的事情。整個(gè)上半年華東地區(qū)新開74個(gè)商業(yè)體，因?yàn)橐咔橛绊懀ツ晟习肽瓿霈F(xiàn)了購(gòu)物中心開業(yè)的低谷。從近四年來(lái)看，2018年整個(gè)華東地區(qū)開業(yè)97個(gè)購(gòu)物中心，2019年這一數(shù)字為94個(gè)，2021年相比前兩年開業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)了下降，商家開店更加謹(jǐn)慎。從體量來(lái)看，最集中體量空間還是5-10萬(wàn)方，這是非常經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的購(gòu)物中心面積區(qū)間，這些體量的購(gòu)物中心涵蓋吃喝玩樂(lè)購(gòu)空間，也富含了一定場(chǎng)景應(yīng)用。

隨著消費(fèi)升級(jí)和整個(gè)零售邊界擴(kuò)大，我們發(fā)現(xiàn)了一些做的非常棒的新業(yè)態(tài)，如兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，體育業(yè)態(tài)，強(qiáng)社交、重體驗(yàn)的密室等。從上半年新開購(gòu)物中心來(lái)看，5-15萬(wàn)方是主流，占比接近64%，三分之二的購(gòu)物中心在5-15萬(wàn)方區(qū)間。

當(dāng)然也有一些小的5萬(wàn)方以下小而精的購(gòu)物中心，背后的原因是一方面因?yàn)槌杀緯?huì)加大，另外三四線社區(qū)商業(yè)不需要更大體量。同時(shí)20萬(wàn)方以上的商業(yè)，有的是地標(biāo)型，有的是文旅型等。

從上半年華東開發(fā)商來(lái)看，排名前三的是華潤(rùn)、萬(wàn)達(dá)和龍湖。今年上半年華東有兩家日本運(yùn)營(yíng)商，都有著非常好的作品。一個(gè)是日本的三井不動(dòng)產(chǎn)，一個(gè)是日本阪急百貨。從上榜城市來(lái)看，兩家為三線，在今年上半年排在前端除了菏澤和宿州基本上都是新一線、二線城市，整個(gè)商業(yè)發(fā)展還是和城市經(jīng)濟(jì)活力保持著非常強(qiáng)烈的正相關(guān)關(guān)系。

一二線城市的代表性開發(fā)商，包括印力、華潤(rùn)和萬(wàn)達(dá)，它們上半年推出了一批代表性項(xiàng)目。同時(shí)，我們也看到以寶龍、新城為代表的渠道下沉，在整個(gè)三四線城市也在做拓展。

從項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，寧波阪急把整個(gè)城市空間做了很好應(yīng)用，寧波也是阪急第一個(gè)海外項(xiàng)目，11.6萬(wàn)方百貨式購(gòu)物中心，同樣延續(xù)了整個(gè)阪急標(biāo)志性的業(yè)態(tài)組合。啦啦寶都是以高達(dá)為代表的日系商品和體驗(yàn)結(jié)合店。寧波萬(wàn)象城是全國(guó)第23座萬(wàn)象城，也是浙江第三座萬(wàn)象城，同樣也是28萬(wàn)方的商業(yè)體，有400多家品牌，多元化主題業(yè)態(tài)和摩天輪游樂(lè)混搭。

今年下半年，華東購(gòu)物中心迎來(lái)了開店高峰，開店數(shù)量達(dá)到197個(gè)，總商業(yè)面積超過(guò)1700萬(wàn)方。其中，江蘇數(shù)量最多，達(dá)到57家，山東是31家。從城市來(lái)講，排名靠前是上海和南京。同時(shí)，我們看到了蘇州也開出了大悅春風(fēng)里。

從體量來(lái)看，和上半年一樣，5-15萬(wàn)方差不多占據(jù)了整個(gè)市場(chǎng)分布的三分之二。從新增商業(yè)面積來(lái)講，江蘇一枝獨(dú)秀，增加了550萬(wàn)方，而山東有300萬(wàn)方。雖然江西只有130萬(wàn)方，但江西市場(chǎng)也在發(fā)生大變化。

從整個(gè)商業(yè)開發(fā)商來(lái)看，排名靠前的有新城、寶龍、愛琴海等。寶龍制定了以上海為中心，深耕長(zhǎng)三角的發(fā)展戰(zhàn)略，下半年9個(gè)項(xiàng)目中有8個(gè)座落在浙江，全年有13個(gè)項(xiàng)目在浙江，在浙江實(shí)現(xiàn)了非常有效的地理分布。

下半年值得推薦的項(xiàng)目中，第一個(gè)是前灘太古里，一定是一個(gè)商業(yè)地標(biāo)級(jí)的重新呈現(xiàn)，為浦東新橋和陸家嘴集團(tuán)合作。第二個(gè)是溫州印象城MEGA，印力集團(tuán)在大體量商業(yè)空間上有非常好的心得。剛剛開業(yè)的上海瑞虹天地太陽(yáng)宮，完整打造了瑞虹新城和北外灘的完整集合。還有上海泰富廣場(chǎng)改造，值得大家對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有更多期待。

上海大寧久光中心，也是九光繼靜安項(xiàng)目之后第二家店，預(yù)計(jì)今年年底開業(yè)。印力匯德隆杭州奧體印象城，號(hào)稱是整個(gè)錢江新城杭州亞運(yùn)門面擔(dān)當(dāng)，面積達(dá)到20萬(wàn)方。建鄴吾悅廣場(chǎng)打造了旗艦級(jí)的A級(jí)店，中秋期間人流和業(yè)績(jī)都取得了非常好的反響。

簡(jiǎn)單回顧一下2021年上半年市場(chǎng)，我們看到下半年將開業(yè)的項(xiàng)目后，大概對(duì)整個(gè)發(fā)展態(tài)勢(shì)會(huì)有一個(gè)基礎(chǔ)判斷。

第一個(gè)是繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角。在上海，我們看到很多優(yōu)質(zhì)開發(fā)商做了很多頭部項(xiàng)目，這種項(xiàng)目是在幫助行業(yè)進(jìn)行整體迭代更新，也在不斷推動(dòng)行業(yè)往前沿發(fā)展，同樣以寶龍、新城為代表的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商也在積極做渠道下沉，擴(kuò)大商業(yè)規(guī)模。

第二個(gè)是進(jìn)行消費(fèi)升級(jí)。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商推出的大體量商業(yè)能夠凝聚優(yōu)勢(shì)，為更多場(chǎng)景應(yīng)用提供空間。同樣，我們也看到了行業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，整個(gè)市場(chǎng)有更大集中度，再有就是首店經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。

在具體的對(duì)策上，第一是要回歸到可持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利模式。當(dāng)開發(fā)收益持續(xù)下降時(shí)候，實(shí)有收益會(huì)變得更加重要。通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)有效體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)值，是未來(lái)商業(yè)一個(gè)很重要的路徑。

第二是通過(guò)零售經(jīng)營(yíng)技術(shù)深耕細(xì)作，拋卻很多外在東西，更多去關(guān)注到零售本身內(nèi)核和內(nèi)涵。

第三是更貼近市場(chǎng)。讀懂市場(chǎng)、理解需求、精準(zhǔn)定位、極致體驗(yàn)。

第四是消費(fèi)驅(qū)動(dòng)需要關(guān)注生活需求和技術(shù)變革。任何商業(yè)都不單單是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，也是一個(gè)生活場(chǎng)所，不僅僅是一個(gè)消費(fèi)升級(jí)，也在引領(lǐng)整個(gè)生活品質(zhì)、文化品類的升級(jí)。

第五是零售邊界在不斷突破。零售可以附加更多內(nèi)容，同樣在內(nèi)容附加之后也會(huì)有很多業(yè)態(tài)創(chuàng)新、業(yè)態(tài)細(xì)分，還有核心競(jìng)爭(zhēng)力的養(yǎng)成與策略經(jīng)營(yíng)的實(shí)施，最后一定要做到持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

實(shí)體商業(yè)在精細(xì)化運(yùn)作中創(chuàng)造價(jià)值，要進(jìn)行數(shù)字化布局與改造，離開數(shù)字化改造就缺乏整個(gè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。我們所有場(chǎng)景都是為了銷售和服務(wù)，我們的服務(wù)是為了強(qiáng)化體驗(yàn)。最終回到全渠道。全數(shù)字化是全渠道的基礎(chǔ)，但是全渠道不是數(shù)字化全部?jī)?nèi)容。要想做到全渠道一定以數(shù)字化為基礎(chǔ)，有工具，有技術(shù)，有數(shù)字化，有觸達(dá)轉(zhuǎn)化配送手段，才能更好做到全渠道整合和運(yùn)作的精細(xì)化。