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金輝商業總經理李廷兵:金輝商業的生意與初心

來源: 觀點地產網 陳玲 2021-10-26 08:54

舒爽的秋風,搖落一樹秋色,我們與李廷兵的訪談就安排在爽朗的九月。

初見金輝商業總經理李廷兵,只覺得他是個嚴肅、冷峻的領導者,但透過一個多小時的交流,一位踏實、穩重的實干家形象展現在我們面前。

今年是李廷兵涉足商業地產的第二十一個年頭。

2000年,他從重慶出發,走向西安,再到北京……不同的城市與不同的項目,讓李廷兵得到歷練,也讓他感受良多。

在他看來,做商業地產需要勇氣和耐心,勇于做一些艱難而正確的決定,耐心則是扛過所有周期。畢竟,與住宅開發不同,商業地產是一個長周期的過程。

李廷兵毫無保留地分享他對行業、對市場、對金輝商業的看法和經驗,透過這個想法獨特的商業人,我們看到了金輝商業的態度,以及其對產品、服務的執著。

談行業:復雜環境

“我做商業地產20年時間,第一次遇到這么復雜的疊加情況�!�

過去10余年,城鎮化進程的大背景,推動了中國房地產行業一路向前,也推動了商業地產的快速發展。

但近幾年,電商、直播經濟的沖擊,疊加疫情來襲,實體經濟陷入低迷,購物中心虧損、關店的消息持續傳來。如今,隨著疫情防控常態化,外部環境和政策也發生了深刻的變化,中國商業地產面臨巨大的考驗。

面對新的環境,李廷兵感慨道:“幾個問題疊加,給商業地產帶來的影響還是挺大的,接下來,還需要1-2年的時間,才能把握規律,尋找新的突破方向。”

事實上,如同龍湖、萬達一般,金輝屬于較早布局商業地產的房企之一。

1999年,福州金輝大廈開業,金輝商業誕生于一個“最好”的時代。目前,已在全國7個核心城市持有和管理商業總建筑面積超過200萬平方米。

時至今日,中國商業地產面臨著新的形勢,除了外部環境與政策的影響,在存量時代,越來越多房企搶入商業賽道,商業地產運營商面臨更大的競爭。

有數據統計,在五十強房企當中,超九成房企布局了商業地產及運營板塊。此外,2021年,全國擬開業購物中心近千座,總體量接近1億平方米。

面對新的競爭環境,金輝商業有規模焦慮嗎?對此,李廷兵不假思索:接下來,商業地產會回歸品質與服務,公司主要還是做好這兩方面。

他告訴我們,金輝商業在營商業項目9個,籌建項目13個,在持有的200萬平方米項目當中,有80萬平方米處于運營期,另外有100多萬平方米的項目正在籌備中。

“未來5年的主要任務,是把在手項目的開業工作做好;在此基礎上,我們還會獲取一些比較優質的地塊,再去增大持有的量。”

除了搶占賽道,今年以來,包括萬達商管、瑞安新天地等商管企業紛紛提前布局香港資本市場,李廷兵對此表示,每個企業的需求不同,有的企業上市,有的企業因為估值太低也選擇退市,金輝商業如果有需求也會考慮這方面,也會根據需要來做選擇。

談企業:回歸初心

“這是希望之春,這是失望之冬;人們面前應有盡有,人們面前一無所有;人們正踏上天堂之路,人們正走向地獄之門�!�

這是狄更斯筆下的時代與“雙城”,放至如今,同樣也反映著這個悲喜交加的房地產行業。

近兩年,在嚴監管政策調控下,不少開發商出現了融資難、銷售難、盈利難等問題,暴雷消息頻頻傳出。但危與機永遠并存,當行業的生存邏輯發生了本質改變,房企紛紛找尋第二曲線,于是,商業地產成為了這個時代的香餑餑,更成為了各家房企布局的主力賽道。

但在商業地產這一賽道上如何“活下去”,如何“跑更快”,都成為當下企業重點考量的問題。

在李廷兵看來,金輝商業加速奔跑的底氣源于其多重競爭力,而這些競爭力主要體現在幾個方面:其一,在營項目比較優質;其二,資金狀況良好;其三,城市綜合體能力;其四,金輝的建造能力。

觀點地產新媒體了解到,金輝商業采用“產住商一體化”的開發模式,打造高端寫字樓+購物中心+公寓+品牌酒店+住宅大社區為一體的“金輝城市綜合體”格局。

這種寫字樓、購物中心、酒店等多重業態協同的模式,也為金輝帶來了穿越周期的實力。

“多業態可以是市場的晴雨表,同時也會分攤一定的風險�!崩钔⒈嬖V我們,在疫情期間,購物中心受到的沖擊最大,很多商場都關門了,但是寫字樓是正常營業的。去年金輝商業在北京的寫字樓收入、出租率都有一定的增長,這樣可以平衡市場的一些挑戰和風險。

就購物中心而言,金輝商業打造了區域型購物中心及鄰里型商業兩條產品線。兩條產品線覆蓋了多重客群,區域型產品主打年輕家庭客群和年輕時尚的消費客群,李廷兵認為,“目前,最好做的生意還是要做年輕人的生意”。

而社區型項目主要是做周邊家庭的消費,包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費:“未來老年的消費也是挺強的,因為當我們這代人再過十幾年退休之后,消費力還是挺旺盛的,這可能是接下來的一個變化�!�

事實上,除了產品,服務和運營同樣是商業地產很重要的一步,但對于服務,李廷兵告訴我們:“要回歸初心�!�

在他看來,每一個項目的服務和運營要從最前端考慮,這里要打造什么產品,要做什么樣的定位?從最前段考慮到最后端。

短短一個小時的時間,我們從行業聊到金輝商業,從項目定位、招商聊到運營與退出,臨近尾聲,李廷兵感概道:“現在中國商業地產的成熟度和飽和度已經達到了一定的階段,所以,接下來商業地產還是要做差異化細分,要真正回歸到消費者的需求上,這才是接下來的核心�!�

以下為觀點地產新媒體對金輝商業總經理李廷兵先生的專訪實錄:

觀點地產新媒體:隨著疫情防控常態化,外部環境和政策也發生了深刻的變化,中國商業地產如何在此間尋找突破和革新?

李廷兵:我做商業地產20年時間,第一次遇到這么復雜的疊加情況。

疫情是一個方面,還有之前一直在說的線上對于實體的影響,這些都還是存在的。同時,國家為了行業的規范,也出臺了一些調控的政策,加上經濟和行業有一些重組的因素,幾個問題疊加,給商業地產帶來的影響還是挺大的。

接下來需要1-2年的時間,才能把握規律,尋找新的突破方向。

觀點地產新媒體:因為疫情,大量消費需求從海外回流國內,商業地產如何抓住這個機會?從長遠觀察,企業如何適應國內消費需求升級與改變的狀況?未來這個趨勢會怎么發展?

李廷兵:去年疫情暴發以來,出國減少,重奢的消費是有很大的增長的,海外代購、出國購買這方面一大部分都轉向了國內。但奢侈品消費之前在國內都是有的,只是業績沒有那么好,因為疫情的原因回流到國內。

從重奢的角度看,畢竟奢侈品店的開店數量還是有限的,所以我覺得這個機會可能也是有限的,并非對每個開發商來講都有機會。

另外,這部分消費對消費人群的購買力有很高要求,還有待觀察。我覺得消費升級不是說在客單價上的升級,未來的消費升級還是怎么樣提供一些品質的升級。

觀點地產新媒體:金輝商業有比較多標桿性項目,您覺得之后如果要發展分年齡段的需求,該怎么定位呢?

李廷兵:目前,最好做的生意還是年輕人的生意,所以可以看到很多購物中心的定位基本上是35歲以下的消費客群。

我們的主流產品如金輝廣場,作為城市區域級的產品,主打做年輕家庭客群,包含年輕時尚的消費客群。

社區型的金輝里項目是做周邊家庭的消費,圍繞著周邊兩三公里范圍內的家庭,他們所處的年齡階段,包含有年輕家庭、中年家庭、老年的消費。

未來老年消費也是挺強的,因為當我們這代人再過十幾年退休之后,消費力還是挺旺盛的,這可能是接下來的一個變化。

我們的布局60%-70%屬于城市區域級項目,30%-40%左右是屬于社區鄰里型商業。

觀點地產新媒體:越來越多房企加入商業賽道,金輝商業有規模焦慮嗎?

李廷兵:金輝商業目前持有項目接近200萬平方米,有80萬平方米處于運營期,另外有100多萬平方米正在籌備中。

未來5年的主要任務,是把在手項目的開業工作做好,在此基礎上,我們還會獲取一些比較優質的地塊,增大持有的量。”

新增項目主要是自己拿地在建的,收并購的模式我們會考慮�,F在在北京、上海等一線城市也在看一些綜合體項目,因為未來拿地和新建的機會越來越少了,所以收并購、城市更新,都是未來的機會。

觀點地產新媒體:在存量高競爭時代,金輝商業的核心競爭力是什么?

李廷兵:我們目前在營項目都是比較優質的,沒有不良資產,這是一個方面。

第二,金輝集團資金情況比較良好,在三道紅線方面,我們是為數不多保持三條都在綠檔的企業之一。做商業地產對資金和資金成本的要求是比較高的,我們的資金成本從去年7%下降到百分之六點幾,對于商業地產也是很大的支撐。

第三,金輝有做城市綜合體的能力。我們除了做購物中心之外,還做寫字樓和酒店,在多業態方面有競爭力。

很多開發商做商業是不碰寫字樓的,酒店也被迫在做,但是金輝很早就在北京布局了金輝大廈,現在經營情況也是比較好的。在西安、重慶都有寫字樓,在很早就進行了多業態的布局。

今后在城市的規劃、政府的要求上面,對于城市綜合體的要求會越來越高,如果有多業態的能力,我覺得是我們競爭的優勢。

第四,金輝的建造能力比較強,包含自身的建造成本控制能力也比較強。

觀點地產新媒體:除了購物中心、街區商業、底商等,公司還打造了寫字樓、酒店等多種商業形態,這些不同的業態如何發揮協同作用?

李廷兵:多業態可以反應經濟的晴雨表,同時可以分攤一定的風險。

比如說寫字樓,是To B的,通過寫字樓可以看到各個行業的經濟情況,購物中心是To C的,就可以看到消費者的一些情況,酒店To B和To C都有的,也可以反映出經濟、人員往來的情況。

在疫情期間,購物中心受到的沖擊最大,很多商場都關門了,但是寫字樓是正常營業的。去年金輝在北京的寫字樓收入、出租率都有一定的增長,這樣可以平衡市場的一些挑戰和風險。

觀點地產新媒體:金輝的商業項目基本都是持有型重資產項目,有沒有考慮過輕資產模式?

李廷兵:我們肯定會考慮輕資產,但是我認為不是每個開發商都有這個規劃或者能力去做輕資產。因為輕資產是屬于市場的管理輸出,未來會在市場上形成幾大家。

實際上,商業輕資產是這幾年才開始,原來并沒有人提。但是寫字樓的輕資產一直在做,比如說五大行,還有本地一些代理公司都在做輕資產,慢慢就會形成一個聚合的效應,形成一些比較大的輕資產服務公司。

目前房地產公司做輕資產服務,我認為是過渡期的一種形式,未來還是會走向規范化和標準化。

觀點地產新媒體:當下,大家都說商業地產最缺的就是人才,您怎么看這個觀點?

李廷兵:在一個行業越困難的時候,人才的作用才會發揮出來。

就像現在的住宅市場一樣,國家在進行一些調控和規范,之前在戰略上有些偏差的公司,它遇到的風險就比較大。

接下來這個市場會越來越規范,競爭力就體現在產品和服務上,但是產品和服務恰恰對人才的要求又是最高的。

觀點地產新媒體:消費升級、同質化競爭、電商沖擊的影響,是否增加了運營的難度?金輝商業在運營方面有哪些應對策略?

李廷兵:要做好產品和服務,前提還是要把項目定位準確,我是做哪一撥客群的生意,客群定位只要清楚了,我覺得這個產品,包含后期的服務都可以延續下來。

但是如果在前期的項目定位上出現了偏差,我覺得是談不上產品和服務的,有可能這個產品就完全不被市場所接受,更沒有后續的服務。

一個項目還是要反推到最前端,還是要回歸初心,這是第一步。第二步才是我們怎么樣去打造這個產品,怎么樣去提供服務。

也包含業態的規劃,比如說現在的超市都發生了一些變化,原來在購物中心里邊都是七八千平米,甚至有1萬平米的大超市,在疫情之后,每個商超都開展起了配送服務,所以我們的超市面積差不多都是在三四千平米的規模。

因為未來可以分級,比如說有大型的超市,有購物中心周邊配套客群的中型超市,還有社區店的配送,還有直接由倉儲直供的采購倉的方式。供應鏈的方式現在越來越多元化,在整個項目的業態規劃上,和原來也會發生一些變化。

觀點地產新媒體:金輝的項目基本布局一線城市和強二線城市,在您看來,一線城市之外,二三線,乃至三四線城市商業地產的機會在哪里?

李廷兵:三四線還是要謹慎,城市布局第一是都市圈的輻射。以長三角為例,上海、南京、蘇州對周邊的輻射是很強的,特別是高鐵又非常發達,從江蘇一些地市去到上海比較方便,所以這些地方的一些中高端消費會到上海、杭州,會流失掉,這是確確實實存在的。

第二是之前有一些開發商已經提前布局到三四線,已經占了比較好的口岸、位置,體量做得也是比較大的,他們搶占了一些先機。

第三,三四線城市的勞務輸出量還是很大的,人員外流量是比較大的,所以本地客群消費力在目前來看還是比較有限的。

基于這幾個方面,我覺得三四線城市在體量、定位上要做一些差異化,包含在產品的品質上要做一些差異化,不能做大而全,要針對每個城市、每個區位去做一些差異化的產品,包含定位、體量、空間格局,都要做一些差異化,我覺得這樣才會有競爭力。

另外,電商的沖擊對一線城市影響不是很大,但是對三四線城市的影響很大。

現在一線城市做了很多差異化,很多體驗的業態,那是當人的精神需求和經濟需求到達一定階段之后,另外一個層面的追求,如果是在剛需的三四線城市,可能還沒到達那個程度。

觀點地產新媒體:您在商業地產也做了20多年了?

李廷兵:20年,2000年初就開始做。勇氣就是要敢于做決定,耐心就是要能夠扛得過周期,不像做住宅開發,它是來快錢的,一兩年開發,一個樓盤賣完之后,掙幾個億就走了,邏輯完全不一樣。

觀點地產新媒體:回看20年時間,您覺得中國商業地產最大的變化是什么?

李廷兵:實際上,現在中國商業地產的成熟度和飽和度已經達到了一定階段,所以接下來商業地產還是要做差異化細分,要真正回歸到消費者的需求上,這才是的核心。

如果從政府端加上開發商這一端,我們都去做一些差異化的產品,思考怎么樣匹配消費者的需求,這個市場才會逐步走向規范化,而不是像現階段,還是屬于“大魚吃小魚”。

本文為聯商網經觀點地產網授權轉載,版權歸觀點地產網所有,不代表聯商網立場,如若轉載請聯系原作者。

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