不難發現，資質較為優質的房企，融資渠道更為豐富和順暢。

12月7日，華潤置地有限公司發布公告稱，公司作為借款人分別就10億人民幣、15億港幣及2億美元的3筆貸款融資與銀行訂立貸款融資協議。其中，前兩筆貸款融資為自提款日起計為期五年，后者為自提款日起計為期一年。

12月8日，華潤置地官方微信公眾號即披露，華潤置地在前一日（12月7日）與中國建設銀行股份有限公司香港分行、星展銀行有限公司香港分行分別辦理了15億元港幣、10億元人民幣（約合12億元港幣）的ESG貸款，合計總額為27億港元。

由此，房企融資環境回暖的信號再次增強。

Wind數據顯示，11月房企債務融資工具發行金額285億元、環比增長128%，其中保利、中海等發布百億融資計劃。進入12月以來，碧桂園、龍湖等融資也開啟實質性進展，涉及中期票據、CMBS、供應鏈ABS等。另一邊，合生創展、龍光、世茂、融創中國等房企則計劃采用配股融資的方式，加大境外融資力度。

值得一提的是，上述融資主體背景雖有國資、民營之分，但可以觀察到的是，他們都具有一個共同特點，即被市場評估為“優質企業”，評估標準則重點圍繞財務安全、償債能力、業績承壓能力等。

天風證券分析師鮑榮富認為，近期保利發展、招商蛇口等優質房企公開市場融資順暢，頭部房企和央企有望繼續受益于再融資的定向寬松。

ESG融資

“此次成功辦理ESG貸款，體現了金融機構對華潤置地ESG工作的認可，未來華潤置地將持續提升ESG管理水平，并積極攜手國內外金融機構，共同推動雙碳目標實現。”華潤置地首席財務官、助理總裁郭世清如是評價上述27億港元ESG融資。

實際上，隨著國外熱門的ESG投資邏輯逐步走入國內，房企也紛紛加大了對ESG的重視。此前，包括新城控股、遠洋集團、龍光集團等房企皆有相關綠色債券發行計劃。

查詢相關資料得知，ESG理念起源于社會責任投資，但并非全部是企業社會責任（CSR），而是一整套可量化的投資方法，區別于傳統財務指標。ESG將環境（Environment）、社會（Social）、公司治理（Corporate Governance）三個指標納入投資分析，以此來評估企業運營的可持續性、環境影響和社會影響。

其中，環境因素（E）是以政府監管政策為標尺，著眼于企業對環境的作用，包括資源能源高效循環使用、對生態圈的保護以及碳排放量等指標。

以華潤置地為例，據其官微披露，公司今年成立了跨部門聯合專項工作組，在綠色建筑、裝配式住宅、能源管理、綠色融資等方面積極開展工作。在2021年上半年，公司每百萬營業收入綜合能耗同比下降22.1%，獲取綠建認證面積590萬平方米，累計超5000萬平方米。此外，杭州亞運技術官員村等4個項目獲綠建三星級認證。

在ESG另外兩個評估指標中，社會因素（S）關注的是企業與其利益相關者之間的關系協調和平衡，涉及對員工、供應鏈、客戶、社區、產品、社會公益等的作用或管理。治理因素（G）則是聚焦企業管理和行為層面，如信息披露、董事會獨立性、高管薪酬等公司治理角度指標，反腐敗和賄賂、舉報制度等商業道德規范指標，以及公司負面輿情事件等。

相關機構統計表示，在全球目前已經有2萬億美元的資金按照ESG方法進行投資。據媒體11月9日報道，花旗集團稱今年為亞太客戶籌得創紀錄的400億美元，用于資助可持續發展項目，比2020年增加6倍。

市場人士分析表示，在投資方或是放款單位看來，在意環境生態、社會責任、公司治理的企業，相對不容易出現重大產品缺失、引發社會反抗或是觸犯法規等風險，因此有機會以更好的條件取得資金，包括低息利率。另外，許多政府也有針對永續企業提供低利貸款。

目前，最青睞ESG投資的是養老金、共同基金等長線機構投資者，目的是要獲得穩定的長期收益。例如，挪威銀行投資管理、法國巴黎銀行、ING荷蘭國際集團、安大略教師養老基金、投資銀行旗下資產管理機構Arcano、摩根士丹利、荷寶投資管理集團(Robeco) 等國際投資機構。

在這種趨勢下，新一代熱門公司在IPO進程已開始強調ESG標準。例如，運動鞋履品牌Allbirds在IPO公告中表示，已為IPO建立了一種新的“可持續股票公開發行”框架。

盡管過去幾十年，歐盟等國家已建立了較為詳盡的ESG標準，但國內還在起步階段。例如，香港交易所在2015年時已經在施行上市公司ESG披露要求，其中在地產建筑行業設置包括資源使用、環境及天然資源、氣候變化、健康與安全、產品責任、反貪污等議題。

華潤置地表示，公司在2020年根據港交所《ESG指引》，結合自身業務實際，編制了行業首本《ESG管理手冊》，建立和完善ESG管理架構和工作流程，明確ESG信息的指標及釋義、匯報及審核、考核與評價，填補了房地產行業ESG信息量化統計的標準空白。

觀點地產新媒體從華潤置地方面得知，2021年，華潤置地入選恒生可持續發展企業指數成份股（30家）、恒生ESG 50指數成份股，在MSCI明晟可持續發展指數評級晉升BBB級，連續五年獲GRESB全球房地產可持續發展評估指標四星評級，連續八年蟬聯中國社科院房地產企業社會責任發展指數第一名。

房企融資回暖

可以發現，房企境內外融資環境正在逐步回暖。此次華潤置地27億元ESG貸款的成功辦理，也為行業融資注入了更多信心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，從9月央行提出“維護房地產市場的健康發展、維護住房消費者的合法權益”，到10月銀監會表態“貸款首付比例和利率支持首套房購房者”以來，房企融資已呈現由緊至松趨勢。

隨后，在中國銀行間市場交易商協會舉行的房地產企業代表座談會上，招商蛇口、保利發展、碧桂園、龍湖集團、美的置業等房企均表示近期計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。

據觀點地產新媒體此前報道，11月19日，保利發展成功發行20億元的2021年度第四期中期票據，同月再次公告擬計劃發行100億租賃住房資產支持證券化產品。與此同時，中海在成功發行29億元公司債后，再擬注冊發行三期總計100億元中期票據。

Wind數據顯示，11月房企債務融資工具發行金額285億元、環比增長128%。

進入12月以來，多家規模性民營房企開始釋放融資信號。12月1日，碧桂園及龍湖境內主體公司均有相關融資進展，二者注冊金額50億元的中期票據顯示已進入“預評中”環節。12月5日，金地集團“長城證券-金地集團2021年一期2號資產支持專項計劃”獲準發行，擬于2022年初上市。12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動CMBS、供應鏈ABS等資產支持類證券化產品的發行工作。

境外融資方面，12月7日-9日，世茂集團、龍光集團、合生創展集團公告稱，分別計劃配售并發行1.45億、1.72億股股份及2.5億美元的可換股債券，預計募資凈額分別約為11.72億港元、11.69億港元、2.475億美元。

有市場人士就此指出，目前來看，房企融資“有松又有緊”，存在明顯的不對稱性。宏觀上，相關部門強調支持房企的合理融資，也有相關動作落地，央行降準釋放資金也將改善融資環境。但微觀上，發行企業主體仍然有限，就近期發行的融資用途來看，不是用于償還舊債，更多是用于營運資金。

但也要看到，房企債務壓力仍然不小。 

中銀證券報告指出，經估算在當前融資和銷售環境沒有改善情況下，預計2022年房企債券和信托月度凈償還量平均在600億元左右，平均每月凈償還量/預計銷售回款在9.5%-14.3%之間，說明房企未來一年剛性兌付的債務壓力不斷走高。

此外，近日則有市場消息稱，招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會注冊發行并購票據，募集資金用于房地產項目的兼并收購。

對此，有市場人士認為，支持優質房地產企業發行債券用于兼并收購，有利于推動行業整合，增強房地產企業的資產流動性。行業收并購既能提升出險房企的償債能力，同時也能妥善安置這部分資產的后續建設和交付，有望成為化解此輪信用風險的主要路徑。此外，頭部房企和央企有望繼續受益于再融資的定向寬松。

以招商蛇口為例，2021年1-11月招商蛇口累計實現簽約銷售面積1242.77萬平方米、銷售金額2827.97億元，同比增加16.09%、15.21%。三季度末，公司有息負債1714億元，同比增長10.1%，其中長期借款占比60.6%。據不完全統計，今年以來公司共發行債券(中票、公司債、ABS、超短期融資券等)規模235.39億元，平均融資成本3.09%。

而就華潤置地的ESG融資方式來看，未來房企在ESG上的表現對于一級、二級市場的影響也將逐步展現。

有跡可循的是，今年5月7日，中國證券監督管理委員會發布關于上市公司年報和半年報披露內容和格式準則的征求意見稿，意味著A股也將進入強制上市公司環境、社會信息披露的時代。 

實際上，對于房地產行業而言，即便融資開閘，但部分房企資金鏈壓力仍得不到緩解，流動性危機尚存，而可持續發展能力在房企能“走多遠”中發揮的作用將更顯重要。