8月11日，華潤56.08億元斬獲東莞CBD一宗14.41萬平方米商住綜合體地塊，樓面價約6690元/平方米。此次成交金額也成為東莞截止目前賣地總價第二高。

作為廣深周邊的重要城市，東莞樓市的火熱顯而易見，這座一腳踏入第三個常住人口1000萬以上人口的城市，吸引了眾多房企的注意力。僅在近期，包括碧桂園、招商蛇口、保利、華僑城、中海、旭輝等大型房企便紛紛在東莞新增拿地。

其中，在幾天前的8月6日，招商蛇口以5.52億元拿下東莞南城2021WG005的商務金融地塊，建筑最大高度為200米。這也是東莞CBD掛牌的第四宗規(guī)劃超過200米高度的地塊。

而200米+的余熱未散之際，499米的新地標也姍姍走來了。根據規(guī)劃，華潤置地所獲地塊規(guī)劃最大建設高度達到499米，這將成為東莞第一高紀錄。同時在近期國家發(fā)改委明文要求不得新建500米以上超高層建筑的環(huán)境下，華潤地塊已觸及合規(guī)范圍內的最大高度。

在這背后，華潤置地布局東莞的速度也在加快。根據中原統(tǒng)計數(shù)據，華潤置地去年網簽金額增速達92.8%，已躍升至東莞前三位置。

東莞總價第二高

據觀點地產新媒體了解，早在2019年3月，華潤置地便與東莞就國際商務區(qū)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作涉及在商務區(qū)等區(qū)域的開發(fā)策劃、規(guī)劃校正、土地整備、城市建設運營、城市更新、土地開發(fā)建設等。由此，華潤置地也成為國際商務區(qū)的片區(qū)綜合服務商。

在最新土拍前，華潤置地已在東莞國際商務區(qū)相繼落地中心公園、水澗頭回遷區(qū)、線性公園、萬象府等工程。因此，外界猜測地塊是定向出讓予華潤置地。

出讓的地塊編號2021WG005，位于東莞國際商務區(qū)內，占地面積14.41萬平方米，總建筑面積83.81萬平方米，起始價為55.08億元，起始樓面地價為人民幣6548元/平方米，其中商服用地起始樓面地價2844元/平方米，城鎮(zhèn)住宅用地起始樓面地價1.68萬元/平方米。

最終，華潤置地以56.08億元的低溢價競得上述地塊，成交總價僅次于2020年6月29日保利在虎門拿地的總價60.01億元。

出讓條件要求，商服用地最大建設高度為499米。這將一舉超過目前東莞最高的423米的國貿中心，刷新東莞新高度。

同時，出讓條件要求，地塊將新建一座大型高端購物中心和地標塔樓，引進項目除了銀行總部企業(yè)、國際五星級品牌酒店之外，還需建設知名品牌大型高端購物中心，經營面積不低于18萬平方米，且品牌須為太古匯、恒隆廣場、SKP、K11、萬象城其中一家。

對于此次拿地，華潤置地表示，項目將建設18萬平方米的大型高端商業(yè)綜合體，引進國際一線品牌，填補東莞高端商業(yè)空白。

但對于新地標的高度，華潤置地對外的表態(tài)中，僅表示將建設約450米高塔樓，刷新東莞天際線的地標建筑群。

觀點地產新媒體獲得的一份網傳為東莞華潤中心項目幕墻設計的文件也顯示，該項目三棟塔樓幕墻設計的最高高度分別為450米、270米和230米，業(yè)態(tài)涵蓋辦公、公寓、酒店。

華潤東莞速度

據華潤置地披露，拿下東莞國際商務區(qū)綜合項目后，深圳大區(qū)東莞公司投資運營業(yè)務項目已擴大至20個。而實際上，這距離華潤置地進入東莞市場僅4年時間。

過往資料顯示，2017年，粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略提出后，華潤置地開始調整擴張步伐，把目光聚焦在處于深圳、廣州之間的東莞。同年8月，華潤置地與東莞市道滘鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同促進道滘鎮(zhèn)文旅項目建設，這也是其首度落子東莞。

此后，華潤迅速重倉東莞，項目覆蓋東莞12鎮(zhèn)。包括2018年底競得松山湖北站TOD商業(yè)地塊項目，總投資30.24億元，也就是松山湖華潤萬象匯廣場；2019年11月，以總價45億元奪得東莞CBD“巨無霸”地塊，即為后來的東莞萬象府。

反映在銷售業(yè)績上，2019年4月，當時華潤置地華南大區(qū)東莞公司對外表示，東莞是公司“第一個首進城市開年及半百億目標的案例”。即這一年東莞公司要實現(xiàn)的銷售目標為50億元。

今年初，東莞中原戰(zhàn)略研究中心發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據顯示，華潤置地于2020年銷售業(yè)績73.93億元，同比增長92.8%，在東莞開發(fā)商商品房網簽參考金額排行榜中排名第三；銷售面積26.32萬平方米，同比增長62.41%。其中華潤萬象府項目是銷售主力之一。

東莞作為二線城市中的“后起之秀“，粵港澳大灣區(qū)年輕人重要的集聚城市，不同于杭州、南京等老牌二線或“新一線城市”，仍在為土地開發(fā)留有一定余地和開發(fā)空間。

根據《東莞市2021年度國有建設用地供應計劃》，今年東莞計劃供應住宅用地319.4605公頃，同比將增長53%。這吸引了包括華潤置地、中海、保利、碧桂園、招商蛇口等房企拿地，其中碧桂園于8月10日以46.17億元競得茶山地塊，刷新全市第三高總價紀錄。

而“華潤置地們”接下來或許面臨著截然不同的發(fā)展局勢。8月初以來，東莞出臺調控政策，對宅地出讓價格、購房條件、房地產貸款管理、二手房參考價及房地產稅收監(jiān)管等都有不同程度的收緊，被譽為“史上最嚴調控”。

在此情況下，運營類業(yè)務或許能為華潤置地起到一定的風險對沖作用。華潤置地目前落地東莞的購物中心中，松山湖萬象匯項目計劃于2022年5月1日商業(yè)開業(yè)；最新的東莞南城CBD項目建設工期為7年，其中地標高樓建設期為7年，購物中心建設工期為4.5年。

值得一提的是，根據華潤置地2020年公開發(fā)布的十四五計劃，該公司截至2025年末預計在營購物中心超過100個，總面積超過1100萬平方米；實現(xiàn)深耕城市20余個，東莞或并不在列。