一股產(chǎn)城綜合體的開發(fā)熱潮，正在房地產(chǎn)圈子中掀起。

近期，在位于深圳市寶安區(qū)新安街道的華潤雪花啤酒總部基地，2021年寶安區(qū)第三季度新開工項(xiàng)目集中啟動(dòng)儀式正式舉行。

華潤雪花啤酒總部基地項(xiàng)目赫然在列。該項(xiàng)目總建筑面積約87萬平方米，總投資金額超100億元，計(jì)劃分三期建設(shè)，于2025年6月全面竣工。

據(jù)“華潤置地華南大區(qū)”公布，華潤雪花啤酒總部基地原由“金威啤酒深圳二廠”城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)化而來。擬規(guī)劃為包含總部大廈、產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、廠房宿舍及商業(yè)配套在內(nèi)的“雪花啤酒小鎮(zhèn)”產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目。

實(shí)際上，上述項(xiàng)目不僅是華潤置地房地產(chǎn)及物業(yè)經(jīng)驗(yàn)與華潤雪花啤酒行業(yè)背景結(jié)合的產(chǎn)物，也是產(chǎn)城融合模式的一次落地實(shí)踐。

或許，在尋求存量增長的新階段，產(chǎn)城綜合體是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的重要方向之一。

“啤酒小鎮(zhèn)”史說

近期，深圳寶安2021年第三季度新開工項(xiàng)目集中啟動(dòng)儀式當(dāng)天，華潤雪花啤酒廣東區(qū)域黨委書記、總經(jīng)理宋占民出席現(xiàn)場(chǎng)，在接受專訪時(shí)向外界講述了雪花啤酒總部基地的歷史由來及規(guī)劃路徑。

宋占民介紹稱，雪花啤酒總部基地項(xiàng)目原為雪花啤酒工業(yè)園。基地建成后，雪花啤酒總部遷來寶安區(qū)及10萬千升精釀項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后將為寶安帶來過百億的工業(yè)產(chǎn)值。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，宋占民所指“雪花啤酒工業(yè)園”前身為金威啤酒寶安二廠所在地。

1989年，原粵海企業(yè)(集團(tuán))有限公司控股深圳啤酒有限公司，在羅湖區(qū)布心村建成深圳啤酒廠（金威一廠）。1990年，屬于深圳人的第一瓶金威啤酒正式出廠。1997年，位于深圳市寶安72區(qū)的金威二廠投產(chǎn)。當(dāng)時(shí)，公司已形成總體規(guī)模為年產(chǎn)40萬噸的生產(chǎn)能力。

此后二十多年間，“金威啤酒”的名號(hào)叫響珠三角市場(chǎng)，在巔峰時(shí)占有深圳市場(chǎng)超過80%的份額。彼時(shí)，那句“來深圳，喝金威”的廣告語，成為每個(gè)深漂打拼經(jīng)歷中的特別記憶，也成為“啤酒小鎮(zhèn)”如今得以落地的情感延續(xù)。

2013年，華潤雪花與金威啤酒結(jié)緣。該年2月，全球第二大啤酒生產(chǎn)商SABMiller在華合資公司華潤雪花母公司華潤創(chuàng)業(yè)和金威啤酒發(fā)布公告稱，華潤雪花以約53.84億元的代價(jià)收購金威的啤酒業(yè)務(wù)。

除了位于深圳羅湖的金威啤酒廠房歸粵海置地所有外，其他位于成都、東莞、佛山、汕頭、天津、西安、深圳寶安的金威啤酒釀造廠全部由華潤雪花負(fù)責(zé)接管運(yùn)作。

值得一提的是，深圳羅湖金威一廠也于2016年開始舊改，目前已變身為依托水貝珠寶片區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)園的“粵海城”城市綜合體。而金威也在后來改名為粵海置地，全面投身房地產(chǎn)行業(yè)。

而深圳金威啤酒二廠則成為了雪花啤酒工業(yè)園，運(yùn)營延續(xù)至2019年11月關(guān)閉。

2019年12月，深圳市寶安區(qū)在2019年深圳全球招商大會(huì)上與華潤雪花啤酒簽訂合作框架協(xié)議，華潤雪花啤酒擬投資約100億元在寶安建設(shè)華潤雪花啤酒總部基地項(xiàng)目。

彼時(shí)，根據(jù)“寶安發(fā)布”消息顯示，深圳寶安與華潤雪花啤酒將開展全面戰(zhàn)略合作。華潤雪花啤酒當(dāng)時(shí)擬將總部由北京遷址深圳，建設(shè)上市公司總部、雪花啤酒總部、喜力與雪花在中國的共同運(yùn)營中心等。

2020年7月，寶安區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布《寶安區(qū)新安街道雪花啤酒片區(qū)城市更新單元規(guī)劃（草案）》。另于今年3月，該規(guī)劃獲批通過，項(xiàng)目申報(bào)主體為雪花啤酒（深圳）有限公司。

規(guī)劃顯示，項(xiàng)目擬拆除范圍用地面積為19.07萬平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積13.3萬平方米。其中，規(guī)劃容積87.3萬平方米，包括廠房33萬平方米，研發(fā)用房21.1萬平方米，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑2.7萬平方米，包含其他設(shè)施4.8萬平方米。

2021年2月，據(jù)“華潤置地深圳”官微發(fā)布的項(xiàng)目總平面圖顯示，華潤雪花啤酒總部基地包含4棟33-48F產(chǎn)業(yè)研發(fā)大樓、4棟21F廠房、4棟44-50F宿舍、啤酒主題體驗(yàn)區(qū)、雪花創(chuàng)新廣場(chǎng)以及商業(yè)、文體設(shè)施等配套。

“項(xiàng)目將為合作企業(yè)的研發(fā)入駐創(chuàng)造各種可能，同時(shí)為寶安區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和招商引資工作提供空間。”宋占民在今年8月份的項(xiàng)目開工儀式上如此表示對(duì)產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的期待。

華潤產(chǎn)城生意經(jīng)

在當(dāng)前多重壓力和存量化趨勢(shì)推動(dòng)下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重心由土地開發(fā)和“強(qiáng)買賣”場(chǎng)景向城市改造、社區(qū)服務(wù)和其他“強(qiáng)運(yùn)營”場(chǎng)景轉(zhuǎn)移。加之我國城鎮(zhèn)化及原有產(chǎn)業(yè)升級(jí)加速，不少房企加入到包括特色小鎮(zhèn)在內(nèi)的產(chǎn)城融合開發(fā)熱潮當(dāng)中。

以華潤集團(tuán)為例，在結(jié)合自身業(yè)務(wù)板塊、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及城市特色資源的條件下，進(jìn)行了前述深圳寶安“雪花啤酒小鎮(zhèn)”產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目的開發(fā)落地。

事實(shí)上，在一個(gè)產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目中包括園區(qū)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)設(shè)計(jì)、土地房產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)生活配套、產(chǎn)業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)孵化引導(dǎo)、園區(qū)綜合管理等各項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

中泰證券研報(bào)指出，園區(qū)開發(fā)商作為承擔(dān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的主要角色，業(yè)務(wù)范圍覆蓋從前期土地開發(fā)、到中期房產(chǎn)開發(fā)、再到后期園區(qū)運(yùn)營及存量物業(yè)改造更新的特色小鎮(zhèn)完整開發(fā)流程。

具體而言，包括土地一級(jí)開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級(jí)開發(fā)期在內(nèi)的5個(gè)階段。

就“雪花小鎮(zhèn)項(xiàng)目”舉例，華潤置地有限公司于2021年1月22日發(fā)布公告稱，華潤置地與華潤啤酒分別通過深圳市潤投、華潤雪花投資各出資5億元成立合營公司（深圳市潤雪實(shí)業(yè)有限公司）作為項(xiàng)目操盤公司，結(jié)合前者的房地產(chǎn)、物業(yè)經(jīng)驗(yàn)與后者的啤酒行業(yè)知識(shí)經(jīng)驗(yàn)共同開發(fā)“雪花啤酒地塊”項(xiàng)目。

另據(jù)華潤啤酒有限公司于同日公告顯示，上述項(xiàng)目公司向華潤雪花初步搬遷貨幣補(bǔ)償款46.5億元，之后將視目標(biāo)銷售額進(jìn)行追加補(bǔ)償，最高補(bǔ)償為90億元。根據(jù)地塊規(guī)劃用途及未來物業(yè)估計(jì)，擬定含稅銷售額為157.75億元。

同時(shí)公告披露稱，華潤置地深圳與華潤雪花簽訂代建服務(wù)合同，前者獲委聘成為包括為華潤雪花建造總部、研發(fā)中心、員工宿舍及啤酒博物館在內(nèi)的項(xiàng)目宣布管理人。其中，華潤雪花將根據(jù)項(xiàng)目總建設(shè)成本的3%進(jìn)行支付，建造服務(wù)費(fèi)總價(jià)在6000萬元至1億元。

但是，據(jù)該項(xiàng)目知情人士向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體透露，該項(xiàng)目主要由華潤置地進(jìn)行操盤，目前仍處于立項(xiàng)階段。如此看來，“雪花啤酒小鎮(zhèn)”還處于產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目開發(fā)初始期。

上述人士繼而表示，未來隨著項(xiàng)目的逐步推進(jìn)，將會(huì)引入華潤集團(tuán)內(nèi)部包括輕資產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)招商等各業(yè)態(tài)部門進(jìn)行推廣。

此外，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體從多名項(xiàng)目知情人士處了解到，潤城新產(chǎn)業(yè)作為華潤置地新晉成員企業(yè)，也參與協(xié)助了項(xiàng)目在產(chǎn)業(yè)策劃和定位的工作，還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目的招商相關(guān)工作。

據(jù)了解，“雪花啤酒”項(xiàng)目對(duì)于未來的招商準(zhǔn)入門檻具有包括行業(yè)定性以及稅收等方面要求，前者包括啤酒研制、智能測(cè)控、工業(yè)機(jī)器人等在內(nèi)的現(xiàn)在消費(fèi)品制造業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游智能制造裝備等，后者則要求企業(yè)稅收約在375元每平方米。

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，開發(fā)園區(qū)業(yè)務(wù)具備強(qiáng)資源、慢周轉(zhuǎn)、高利潤三大特點(diǎn)，同時(shí)擁有成本、招商、持有物業(yè)潛在增長等三方面優(yōu)勢(shì)。

從持續(xù)經(jīng)營的角度來看，園區(qū)企業(yè)在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)的同時(shí)，通常也在開發(fā)范圍內(nèi)獲取相應(yīng)的土地資源，以銷售+持有的綜合開發(fā)模式，進(jìn)行房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)，同時(shí)滿足規(guī)模的增長及盈利的可持續(xù)。

在園區(qū)后期運(yùn)營階段，依靠自身管理園區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，企業(yè)可以進(jìn)行多元化發(fā)展嘗試、突破經(jīng)營邊界，在物業(yè)管理、多業(yè)物業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)投資及孵化等方面拓寬業(yè)務(wù)范圍，一定程度上也為其他物業(yè)及產(chǎn)業(yè)公司提供了新賽道的規(guī)模拓展機(jī)會(huì)。

根據(jù)2020年12月31日估值報(bào)告，已升級(jí)為普通工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用地的“雪花啤酒地塊”市值約為人民幣23.49億元。中泰證券分析稱，園區(qū)企業(yè)持有的物業(yè)雖然在短期報(bào)表回報(bào)上相對(duì)較低，但伴隨著區(qū)域招商的逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的資產(chǎn)價(jià)值隨著區(qū)域的價(jià)值持續(xù)提升。

通過梳理產(chǎn)城融合項(xiàng)目運(yùn)營邏輯后發(fā)現(xiàn)，與此前傳統(tǒng)園區(qū)相比，未來園區(qū)的重點(diǎn)不僅是物理空間的建造與交付，核心環(huán)節(jié)更在于產(chǎn)業(yè)資源的整合與城市的運(yùn)營。

僅若要完成上述規(guī)模的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不僅要求企業(yè)具有地產(chǎn)、商業(yè)、金融等綜合業(yè)態(tài)基礎(chǔ)，還要具備一定的資源整合能力，并且擁有足夠的現(xiàn)金流儲(chǔ)備支撐長期周轉(zhuǎn)。

在《財(cái)富》雜志8月2日公布的2021年世界500強(qiáng)企業(yè)榜單中，囊括了大消費(fèi)、城市建設(shè)與運(yùn)營、科技與金融等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊在內(nèi)的華潤集團(tuán)，以994.376億美元年?duì)I業(yè)額位列69位。其中，華潤置地首次上榜，以260.271億美元年?duì)I業(yè)額排名第470位。