一股產城綜合體的開發熱潮，正在房地產圈子中掀起。

近期，在位于深圳市寶安區新安街道的華潤雪花啤酒總部基地，2021年寶安區第三季度新開工項目集中啟動儀式正式舉行。

華潤雪花啤酒總部基地項目赫然在列。該項目總建筑面積約87萬平方米，總投資金額超100億元，計劃分三期建設，于2025年6月全面竣工。

據“華潤置地華南大區”公布，華潤雪花啤酒總部基地原由“金威啤酒深圳二廠”城市更新項目轉化而來。擬規劃為包含總部大廈、產業研發用房、廠房宿舍及商業配套在內的“雪花啤酒小鎮”產城綜合體項目。

實際上，上述項目不僅是華潤置地房地產及物業經驗與華潤雪花啤酒行業背景結合的產物，也是產城融合模式的一次落地實踐。

或許，在尋求存量增長的新階段，產城綜合體是房地產企業需要思考的重要方向之一。

“啤酒小鎮”史說

近期，深圳寶安2021年第三季度新開工項目集中啟動儀式當天，華潤雪花啤酒廣東區域黨委書記、總經理宋占民出席現場，在接受專訪時向外界講述了雪花啤酒總部基地的歷史由來及規劃路徑。

宋占民介紹稱，雪花啤酒總部基地項目原為雪花啤酒工業園。基地建成后，雪花啤酒總部遷來寶安區及10萬千升精釀項目達產后將為寶安帶來過百億的工業產值。

觀點地產新媒體了解到，宋占民所指“雪花啤酒工業園”前身為金威啤酒寶安二廠所在地。

1989年，原粵海企業(集團)有限公司控股深圳啤酒有限公司，在羅湖區布心村建成深圳啤酒廠（金威一廠）。1990年，屬于深圳人的第一瓶金威啤酒正式出廠。1997年，位于深圳市寶安72區的金威二廠投產。當時，公司已形成總體規模為年產40萬噸的生產能力。

此后二十多年間，“金威啤酒”的名號叫響珠三角市場，在巔峰時占有深圳市場超過80%的份額。彼時，那句“來深圳，喝金威”的廣告語，成為每個深漂打拼經歷中的特別記憶，也成為“啤酒小鎮”如今得以落地的情感延續。

2013年，華潤雪花與金威啤酒結緣。該年2月，全球第二大啤酒生產商SABMiller在華合資公司華潤雪花母公司華潤創業和金威啤酒發布公告稱，華潤雪花以約53.84億元的代價收購金威的啤酒業務。

除了位于深圳羅湖的金威啤酒廠房歸粵海置地所有外，其他位于成都、東莞、佛山、汕頭、天津、西安、深圳寶安的金威啤酒釀造廠全部由華潤雪花負責接管運作。

值得一提的是，深圳羅湖金威一廠也于2016年開始舊改，目前已變身為依托水貝珠寶片區產業生態園的“粵海城”城市綜合體。而金威也在后來改名為粵海置地，全面投身房地產行業。

而深圳金威啤酒二廠則成為了雪花啤酒工業園，運營延續至2019年11月關閉。

2019年12月，深圳市寶安區在2019年深圳全球招商大會上與華潤雪花啤酒簽訂合作框架協議，華潤雪花啤酒擬投資約100億元在寶安建設華潤雪花啤酒總部基地項目。

彼時，根據“寶安發布”消息顯示，深圳寶安與華潤雪花啤酒將開展全面戰略合作。華潤雪花啤酒當時擬將總部由北京遷址深圳，建設上市公司總部、雪花啤酒總部、喜力與雪花在中國的共同運營中心等。

2020年7月，寶安區城市更新和土地整備局發布《寶安區新安街道雪花啤酒片區城市更新單元規劃（草案）》。另于今年3月，該規劃獲批通過，項目申報主體為雪花啤酒（深圳）有限公司。

規劃顯示，項目擬拆除范圍用地面積為19.07萬平方米，開發建設用地面積13.3萬平方米。其中，規劃容積87.3萬平方米，包括廠房33萬平方米，研發用房21.1萬平方米，商業、辦公及旅館業建筑2.7萬平方米，包含其他設施4.8萬平方米。

2021年2月，據“華潤置地深圳”官微發布的項目總平面圖顯示，華潤雪花啤酒總部基地包含4棟33-48F產業研發大樓、4棟21F廠房、4棟44-50F宿舍、啤酒主題體驗區、雪花創新廣場以及商業、文體設施等配套。

“項目將為合作企業的研發入駐創造各種可能，同時為寶安區的經濟發展和招商引資工作提供空間。”宋占民在今年8月份的項目開工儀式上如此表示對產業未來發展的期待。

華潤產城生意經

在當前多重壓力和存量化趨勢推動下，地產行業發展重心由土地開發和“強買賣”場景向城市改造、社區服務和其他“強運營”場景轉移。加之我國城鎮化及原有產業升級加速，不少房企加入到包括特色小鎮在內的產城融合開發熱潮當中。

以華潤集團為例，在結合自身業務板塊、產業基礎及城市特色資源的條件下，進行了前述深圳寶安“雪花啤酒小鎮”產城綜合體項目的開發落地。

事實上，在一個產業綜合體項目中包括園區規劃與產業設計、土地房產開發、基礎設施建設、商業生活配套、產業招商引資、產業孵化引導、園區綜合管理等各項業務領域。

中泰證券研報指出，園區開發商作為承擔產業園區開發的主要角色，業務范圍覆蓋從前期土地開發、到中期房產開發、再到后期園區運營及存量物業改造更新的特色小鎮完整開發流程。

具體而言，包括土地一級開發或代開發期、產業項目開發期、產業項目培育期、產業鏈整合期、土地二級開發期在內的5個階段。

就“雪花小鎮項目”舉例，華潤置地有限公司于2021年1月22日發布公告稱，華潤置地與華潤啤酒分別通過深圳市潤投、華潤雪花投資各出資5億元成立合營公司（深圳市潤雪實業有限公司）作為項目操盤公司，結合前者的房地產、物業經驗與后者的啤酒行業知識經驗共同開發“雪花啤酒地塊”項目。

另據華潤啤酒有限公司于同日公告顯示，上述項目公司向華潤雪花初步搬遷貨幣補償款46.5億元，之后將視目標銷售額進行追加補償，最高補償為90億元。根據地塊規劃用途及未來物業估計，擬定含稅銷售額為157.75億元。

同時公告披露稱，華潤置地深圳與華潤雪花簽訂代建服務合同，前者獲委聘成為包括為華潤雪花建造總部、研發中心、員工宿舍及啤酒博物館在內的項目宣布管理人。其中，華潤雪花將根據項目總建設成本的3%進行支付，建造服務費總價在6000萬元至1億元。

但是，據該項目知情人士向觀點地產新媒體透露，該項目主要由華潤置地進行操盤，目前仍處于立項階段。如此看來，“雪花啤酒小鎮”還處于產城綜合體項目開發初始期。

上述人士繼而表示，未來隨著項目的逐步推進，將會引入華潤集團內部包括輕資產、產業招商等各業態部門進行推廣。

此外，觀點地產新媒體從多名項目知情人士處了解到，潤城新產業作為華潤置地新晉成員企業，也參與協助了項目在產業策劃和定位的工作，還將負責項目的招商相關工作。

據了解，“雪花啤酒”項目對于未來的招商準入門檻具有包括行業定性以及稅收等方面要求，前者包括啤酒研制、智能測控、工業機器人等在內的現在消費品制造業及產業鏈上下游智能制造裝備等，后者則要求企業稅收約在375元每平方米。

業內分析人士認為，相比傳統房地產開發業務，開發園區業務具備強資源、慢周轉、高利潤三大特點，同時擁有成本、招商、持有物業潛在增長等三方面優勢。

從持續經營的角度來看，園區企業在進行一級開發業務的同時，通常也在開發范圍內獲取相應的土地資源，以銷售+持有的綜合開發模式，進行房地產二級開發，同時滿足規模的增長及盈利的可持續。

在園區后期運營階段，依靠自身管理園區產業特色，企業可以進行多元化發展嘗試、突破經營邊界，在物業管理、多業物業運營、產業投資及孵化等方面拓寬業務范圍，一定程度上也為其他物業及產業公司提供了新賽道的規模拓展機會。

根據2020年12月31日估值報告，已升級為普通工業、新型產業用地的“雪花啤酒地塊”市值約為人民幣23.49億元。中泰證券分析稱，園區企業持有的物業雖然在短期報表回報上相對較低，但伴隨著區域招商的逐漸成熟，產業園內的資產價值隨著區域的價值持續提升。

通過梳理產城融合項目運營邏輯后發現，與此前傳統園區相比，未來園區的重點不僅是物理空間的建造與交付，核心環節更在于產業資源的整合與城市的運營。

僅若要完成上述規模的特色小鎮項目的開發建設，不僅要求企業具有地產、商業、金融等綜合業態基礎，還要具備一定的資源整合能力，并且擁有足夠的現金流儲備支撐長期周轉。

在《財富》雜志8月2日公布的2021年世界500強企業榜單中，囊括了大消費、城市建設與運營、科技與金融等多個業務板塊在內的華潤集團，以994.376億美元年營業額位列69位。其中，華潤置地首次上榜，以260.271億美元年營業額排名第470位。