出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員潘玉明

大約四、五年前，人們說起海淀區北部（當地俗稱山后）的零售商業，大有面面相覷、欲言還休的感覺。筆者曾跟隨海淀區商聯會的課題組，走訪了北部大大小小十幾個村鎮，印象中，經過規劃進樓的居民，對社區商業服務功能需求呼聲很高，我們將調查走訪情況寫成報告，向主管機構做了專題匯報。

轉眼三年多過去了，12月上旬，筆者再次跟隨相關評價調研課題組走進北部街區，先后走訪中部的大鐘寺物美、偏東北的東升、清河一帶，再轉道學院路向北，沿著永豐路及北清路一線的西北旺的六里屯、中關村一號、唐家嶺的奧特萊斯等商業店鋪場景，不由得感慨，海淀北部商業已經全面轉型升級、新商業生態雛形已現。

突出有“三新”

第一、理念新。海淀北部的業態規劃是站在國家高科技和前沿綠色生態戰略的高度構建的。海淀區統籌多方面的資源和力量，進行組合配置，高科技核心產業和配套的社會文化、居住服務功能有機整合，整體系統化聚合，其中蘊含的下一代發展理念，是國家對于海淀區國際化戰略發展規劃的布局，由此帶動區域社會群體結構改變，顯然有別于一般區域商業功能調整。

從社群特性看，新的就業群體和居住群體生活方式呈現本地轉移、時尚國際、消費多元的特點。一方面，原有的村鎮社區經過整體規劃集合，形成新老居住穿插混合的消費群體，另一方面受產業聚集聯動影響，年青一代時尚群體從不同業態和地域向這里匯合，初步構成全新的區域化主題消費集群。

這兩個特性決定，與中部、南部的傳統區域社區比較有明顯的差異。他們對于生活服務功能的需求和購買服務產品的渠道需求，呈現小型自主化、數字全渠道的特點。

第二、定位新。對于新的消費組合的分析和評估，經歷了幾年的討論，結合多方面的論證，新的商業產品在三到五年的醞釀中，逐漸規劃落位。從目前顯現的生態趨勢看，新的區域性經營定位已經完全擺脫傳統的吃穿用戴買賣交易為主的商業模式，與既有的中部和南部傳統商業比較，顯示出重大的跨越發展價值。

已經陸續開業的新的商業體中，生活類綜合生活服務業態占比在一半以上，業態場景組合更加靈活，年齡層定位主要是在20到40歲的新生代群體，運營依仗的技術手段，已經全面滲透數字化科技工具，同時根據政府主管部門的倡導，積極開設家居基本生活需求功能項目，在跟隨或引領時尚的同時，關照傳統家庭基本生活功能需求，呈現出創新與務實有機融合的經營理念和經營定位風范。

第三、產品新。從考察的十幾個項目推進情況看，已經開業的項目絕大部分經營產品是本地區的小規模新產品，產品組合方式新穎，與當地年輕消費群體的需求緊密聯動。同時，在一些店鋪也保留了傳統的老字號等經營產品，與新的經營產品復合化經營，這種調整模式，對于社區的中老年人消費者感覺很新，有的是沒有聽說，年輕群體則感到很熟悉。

以下列舉三個案例解釋說明。

清河悅茂完全擺脫傳統零售

位于清河區域，地鐵八號線西小口站西南部的悅茂購物中心，從經營產品組合角度看，是一個全新的社區商業綜合服務中心，也是海淀區社區商業e中心名錄的主力成員。

悅茂建筑面積約為3萬平米，租賃營業面積約為1萬平米，其中綜合服務產品占90%以上，在筆者粗淺的印象中，這是海淀區第一個完全擯棄傳統零售布局窠臼的新商業店鋪。

一層靠東側大部分為盒馬鮮生，只是在靠近西部服務臺附加保留了大約50平米的快閃區，作為應季商品促銷，我們在現場看到的是戶外棉服促銷。二層到五層全部圍繞家庭基本需求組織經營產品，包括健康運動類、個體護理類、親子互動類、餐飲類等。部分家居服務功能限于坪效考慮，采用了智能自助服務柜，將市場經營效率和社區服務價值友好結合，受到社區不同類型消費群體的普遍歡迎。

從經營結果看，2019年以來悅茂的經營收益保持穩定增長，在現場沒有發現空鋪現象，也就是說，這個店鋪的運營維護沒有受到疫情的悲劇傷害，精干的運營團隊很好的抓住了疫情波動起伏機會，主動作為，將年輕朝氣賦予社會服務價值，是海淀新商業的優等生。

六里屯商街填補了一個空白

幾年前，西北旺六里屯社區先期入住的居民對于商業需求呼聲很高，筆者曾經在社區聽取居民呼聲。短短幾年過去，在海淀區商業主控部門及屬地街鎮、開發機構等相關部門的緊密協調下，克服一系列困難，終于將六里屯特色商街的規劃落地開業。

六里屯商街大體分三個特色區域，主要印象是緊密貼合社區基本需求和新生活方式功能需求，產品規模適度、功能齊全，彼此呼應，走進經營商戶店鋪，可以發現這里的產品新穎，經營團隊思路機智靈活，兼顧數字化全渠道功能、東西部協作項目、商業主控部門及商業協會主張的民生基本功能項目，全面規范。與海淀區現有社區商業的差別明顯，識別度很高，在區域內找不到明確的對標經營項目，在一定程度上填補了主題特色商街的空白，體現出貫徹習總書記提出的“人民對美好生活的向往就是我們的奮斗目標”的宗旨的經營理念。

從現場觀察和訪談中了解到，這個特色商街目前出租率在90%以上，社區居民反響良好，是街區新商業生態的一個典型代表。

超市發堅持親情與復合共融

超市發是海淀區民生商業的標桿之一，其親情與復合化經營的口碑已經走出海淀，廣受關注。在集中突出旗艦店的功能示范效應同時，超市發位于海淀區北部的店鋪也在持續改進完善。

在我們走訪的店鋪中，店鋪的產品組合豐富多樣，既有便民功能項目，也有網紅產品，既有滿足社區特色群體需求的品類品牌，也有復合化的便利項目，努力兼顧經濟效益和社會公共服務價值，積極承擔國企的社會責任。

從現場訪談的社區居民口中了解到，超市發的社區親情服務到位、員工的主動服務意識很強，滿意度很高。

超市發為海淀區社區居民提供的溫馨、有溫度的貼心服務，既傳承了傳統商業的優勢，又結合了新的網絡數字化和復合化共融發展的時尚趨勢特點，是傳統商業轉型的一個優秀標桿。對于超市發的便民優質服務，首經貿大學陳立平教授說過（大意），如果傳統商家大部分做到超市發這樣貼近社區消費群體轉型需求，深耕社區，我們的商業前景將非常可觀。

現場走訪一天，勝過論壇十場。通過實地考察、比較和評估，筆者與同行前輩專家的三點感受是：

第一、社會發展趨勢帶動社會消費群體的結構變化，消費群體需求，呼吁商業經營定位和經營產品快速調整，主動迎合或者引領。

第二、過去海淀商業由南部、中部向北部逐漸趨于平淡，從現在開始，這種印象評價要改變了，發展生態趨勢已經轉變。

第三、未來兩到三年，海淀區北部還有一批大型的商業綜合體陸續開業，當這些全新組合的綜合商業體開業以后，海淀北部將從東到西形成不同類型、不同風格的全新商業生態格局，從戰略上形成海淀區商業的新高地，與高科技、新型綠色產業有機配套，逐漸構建起國際化、高質量發展的社會文明生態體系。