“如果不是店鋪倒閉，我應(yīng)該還是一名（房產(chǎn)）中介。”廖明華嘆了口氣，端起面前的杯子喝了口茶，36歲的他在深圳這座快速發(fā)展的城市已經(jīng)不再年輕。兩年前他來到深圳，成為了一名房產(chǎn)中介，主要負(fù)責(zé)福田某片區(qū)的二手房買賣。

當(dāng)時(shí)正值深圳取消“豪宅稅”，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的房子，滿兩年可免征增值稅。僅2019年11月單月，深圳就成交了8000套二手房，這吸引了很多外地打工人來深圳做房產(chǎn)中介，廖明華就是其中一個(gè)。

據(jù)他介紹，豪宅稅取消后買家可以省下十幾萬甚至幾十萬元的稅費(fèi)，這對(duì)于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情來說無疑是利好，“每個(gè)月隨隨便便都可以有好幾個(gè)簽約，（生活）真的很滋潤。”

好景不長，不到兩年時(shí)間，因?yàn)槎�手房指�?dǎo)價(jià)政策的實(shí)施，深圳二手房市場(chǎng)跌落神壇，成交量屢破新低。廖明華告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，從今年2月開始，自己已經(jīng)連續(xù)好幾個(gè)月沒有開單，他所在的中介門店由于沒有業(yè)績收入，被迫在今年10月關(guān)張。

“我當(dāng)時(shí)就像被雷劈了一樣，完全不知道接下來要干什么”，廖明華表示，自己入行時(shí)間不長、手上資源不多，新政策之后很難開單，加上年紀(jì)大了，想要轉(zhuǎn)行更加困難。幾經(jīng)考慮，最后他選擇了做外賣配送員，“現(xiàn)在一個(gè)月也有7000元左右，就是比較辛苦，跟以前當(dāng)中介的時(shí)候比差多了，勉強(qiáng)生活吧。”

今年樓市震蕩，政策頻頻，引發(fā)房價(jià)下行，有關(guān)中介的話題幾乎不曾間斷。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，上海中原正逐步關(guān)停部分門店，目前剩余中介門店在300家上下；深圳前三季度關(guān)停中介門店642家；廣州中原地產(chǎn)前11月虧損近千萬元，甚至有人離開一線城市前往黑龍江鶴崗賣房。

以前一單到手幾萬，現(xiàn)在跑滴滴只為糊口

“我以前的同事有轉(zhuǎn)行跑滴滴、代駕的，也有轉(zhuǎn)行賣保險(xiǎn)的，但是跟中介的收入沒法比。以前我們開一單到手好幾萬，能吃好幾個(gè)月，現(xiàn)在跑滴滴頂多是糊口飯吃。”廖明華向時(shí)代財(cái)經(jīng)坦言，這些轉(zhuǎn)行的中介很多都是從業(yè)3年以上的，經(jīng)驗(yàn)還比較豐富。

時(shí)代財(cái)經(jīng)從多位深圳房產(chǎn)中介處了解到，自“208新政”（指導(dǎo)價(jià)政策）之后，深圳二手房市場(chǎng)每況愈下，大多數(shù)中介會(huì)選擇開拓新房、公寓、法拍房市場(chǎng)，或者選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)東莞、惠州等臨深區(qū)域，而部分選擇轉(zhuǎn)行的中介，大多去做了代駕、滴滴司機(jī)、外賣員等。

一位不愿具名的從業(yè)者表示，自己上一家任職的房產(chǎn)咨詢公司因?yàn)闃I(yè)績不佳在9月底宣告破產(chǎn)。“二手房指導(dǎo)價(jià)出來后，整體的成交量下滑，大家看空的狀態(tài)比較多，咨詢的人也很少，現(xiàn)在僅存的幾家房產(chǎn)咨詢公司都在硬撐。”

過去深圳市場(chǎng)火熱，很多資歷較深的中介會(huì)選擇獨(dú)立開店，或是轉(zhuǎn)戰(zhàn)房產(chǎn)咨詢師，這使得深圳這類型的門店、公司多如牛毛，如今市場(chǎng)趨于冷靜后，淘汰了很大一部分人。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)（以下簡稱：深房中協(xié)）數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，深圳共有642家中介門店關(guān)停，占調(diào)查總量的15.1%。截至9月30日，有效實(shí)名登記的中介人員約4.1萬人，較今年峰值減少6千余人，較去年同期減少14.2%。

不僅深圳的市場(chǎng)環(huán)境差，廣州同樣情況不明朗。中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜坦言：“我們公司在廣州的門店有110家左右，經(jīng)過6月到12月這半年時(shí)間，我們的門店只剩下70多家，感覺回到了十年前。”黃韜表示，不只是中原，包括鏈家、裕豐等中介品牌都有縮減門店數(shù)量。“這與今年頻繁出臺(tái)的調(diào)控政策有關(guān)，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)、銀行貸款難度增加、首付資金來源審查嚴(yán)格等都嚴(yán)重影響了二手房的成交。”

有人逃離北上廣，有人奔赴五線城市

有人逃離“北上廣”，也有人奔赴四五線城市尋找機(jī)會(huì)。2019年，廣東男子鄭前因?yàn)辁Q崗房價(jià)便宜，就選擇定居在這座“5萬元就可買套房”的五線城市。

從2020年3月開始，鄭前通過直播分享自己在鶴崗的生活，隨后陸續(xù)有人向他咨詢買房經(jīng)驗(yàn)并讓他代辦買房。經(jīng)過一年多的實(shí)操，今年4月鄭前注冊(cè)中介公司，并正式轉(zhuǎn)行房產(chǎn)中介。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，目前在鶴崗，一套60平方米左右的二手房約3萬元/套，與國內(nèi)大部分城市相比都有很強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。鄭前介紹，他的客戶來自全國各地，今年1月至11月下旬，他一共賣出去100多套二手房，平均兩三天賣出一套，房產(chǎn)相關(guān)證件通過快遞寄往全國。由于還沒有到年底，最終的成交數(shù)據(jù)還有待更新。

與深圳、廣州等不同的是，鶴崗一套房的總價(jià)還達(dá)不到一線城市一平方米的價(jià)格，成交量大的原因一方面是價(jià)格便宜，另一個(gè)原因是部分人希望擁有一套東北的房子。不過，大多數(shù)購房者并不會(huì)在鶴崗定居，房屋也處于閑置狀態(tài)。

雖然鶴崗二手房成交量旺盛，給當(dāng)?shù)刂薪閹�來不錯(cuò)的收入，但這只是個(gè)例。時(shí)代財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，類似義烏和衢州這樣的三四線城市，今年在經(jīng)過短期房價(jià)高位之后，也受到了政策的沖擊。以衢州為例，今年8月，曾有一套133平方米的二手房以3.7萬元/平方米、總價(jià)500萬元成交，一時(shí)刷新當(dāng)?shù)胤績r(jià)。然而，今年4月、8月，衢州多次出臺(tái)樓市調(diào)控政策，限價(jià)、限購、二手房指導(dǎo)價(jià)格機(jī)制接踵而至，嚴(yán)重打擊當(dāng)?shù)囟�手房市�?chǎng)。有消息稱，衢州已關(guān)閉大量中介門店，被裁員工大多轉(zhuǎn)行。

學(xué)區(qū)房不再受捧，中介壓力重重

一直以來，二手房市場(chǎng)主要有兩種類型的買家，一種是不具備打新要求，但又急于買房的人；一種是想要買學(xué)區(qū)房的家長。

學(xué)區(qū)房的需求不僅帶動(dòng)了深圳樓市，也讓中介賺得盆滿缽滿。深圳福田八卦嶺片區(qū)中介陳智向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，2020年8月，荔園小學(xué)+初中的雙學(xué)位確定落址八卦嶺，當(dāng)時(shí)整個(gè)八卦嶺片區(qū)的中介都進(jìn)入了一種極度興奮的狀態(tài)。

“去年八卦嶺真的吸引了很多購房者，我有同事半個(gè)月成交了3套，一單收入就有上萬，讓我羨慕了好久。”陳智說到。

但進(jìn)入2021年，在“208新政”落地之后，二手房指導(dǎo)價(jià)、信貸收緊都對(duì)深圳樓市產(chǎn)生較大影響。深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月至10月，深圳二手房成交套數(shù)持續(xù)下跌，僅11月略微回升至2211套。截至目前，深圳全年二手房成交量為41617套，與2020年95273套、2019年77149套的成交數(shù)據(jù)相差甚遠(yuǎn)。

去年的香餑餑八卦嶺也變得不再受捧。陳智告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，去年一位購房者從他這里買了一套45平方米的小戶型，當(dāng)時(shí)的價(jià)格超過10萬元/平方米，但現(xiàn)在的二手房指導(dǎo)價(jià)只有7.5萬元/平方米，加上大學(xué)區(qū)政策，嚴(yán)重削弱了八卦嶺的成交價(jià)。“去年那個(gè)購房者再也沒有跟我說過一句話，我壓力太大了。”

時(shí)代財(cái)經(jīng)實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，擁有南二外海德學(xué)校學(xué)區(qū)房的南山后海片區(qū)，多家中介門店大門緊閉，也有門店轉(zhuǎn)戰(zhàn)臨深城市并在門口張貼“專車接送”的標(biāo)語，但似乎效果甚微。南二外海德學(xué)校是南山區(qū)最頂級(jí)的學(xué)區(qū)，去年該片區(qū)單月二手房成交峰值達(dá)百余套，即使冷淡期一個(gè)月也有20套左右的成交量，今年甚至出現(xiàn)了零成交的情況。

深圳中介門店，時(shí)代財(cái)經(jīng)/攝

今年以來，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)學(xué)區(qū)房政策，嚴(yán)厲整治當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)房亂象，這間接讓二手房市場(chǎng)陷入濃重的觀望情緒。據(jù)悉，北京有學(xué)區(qū)房業(yè)主兩天降價(jià)138萬元，但仍未找到買家；杭州出現(xiàn)大量“偽學(xué)區(qū)房”，不少房源虧本出售也無人問津。

一名中介人士分析道，很多地方的二手房市場(chǎng)主要由學(xué)區(qū)房支撐，一旦學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢(shì)不再，二手房市場(chǎng)就會(huì)遇冷，“買房的人看到所有房源都在降價(jià)，就會(huì)考慮是不是真的要買？是不是也可以不買？然后大家都在觀望，市場(chǎng)就更冷靜了。”

該中介人士表示，政策影響是一方面，如果學(xué)校成績考砸了，也會(huì)影響該片區(qū)的二手房成交。“（杭州）融信學(xué)院府是華師大附屬學(xué)校的學(xué)區(qū)，一直深受購房者歡迎，年初最高網(wǎng)簽價(jià)達(dá)到7.1萬元/平方米，但是今年的中考成績并不理想，很多購房者買房的時(shí)候都會(huì)問一句‘考得怎么樣’，但知道結(jié)果后，大家都不考慮這里的房子了。”

資深中介梁海告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，中介內(nèi)部參差不齊的問題才是影響這個(gè)行業(yè)的最大問題，“首先中介幾乎沒有門檻而言，你的同事里可能有大學(xué)生、研究生，同樣也可能有高中或者初中文憑的人；其次部分中介對(duì)自身要求不高，總在違法邊緣試探；第三，行業(yè)中還是存在一些灰色地帶，監(jiān)管方面可能還需要加強(qiáng)。”

近年來，各城市關(guān)于“中介炒作二手房”“中介抬高房價(jià)”“中介吃差價(jià)”的新聞時(shí)有發(fā)生，不少人對(duì)于中介評(píng)價(jià)不斷降低的同時(shí)，相關(guān)主管部門也對(duì)這個(gè)行業(yè)采取了相應(yīng)的整治。

杭州奧體中介魏亞萍涉嫌詐騙被刑拘，深圳“深房理”案件5人被抓、涉及問題貸款10億元，深圳中介被業(yè)主懷疑“吃差價(jià)”250萬元，北京取消我愛我家網(wǎng)簽資格等等，這種種事件都反映出，目前中介的入行門檻不高、行業(yè)監(jiān)管力度不夠，如何提升行業(yè)整體水平成了相關(guān)部門亟待解決的問題。

行情見底，中介預(yù)計(jì)明年3月回暖

除了普通中介外，作為中介行業(yè)的兩大頭部企業(yè)，貝殼找房和中原地產(chǎn)也面臨重大挑戰(zhàn)。

11月8日，貝殼找房公告披露今年三季度財(cái)報(bào)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入181億元，同比下降11.9%；錄得凈虧損17.66億元，經(jīng)調(diào)整后凈虧損為8.88億元；實(shí)現(xiàn)成交額（GTV）為8307億元，同比下降20.9%。

中原地產(chǎn)也在上個(gè)月（11月3日）發(fā)布人事變動(dòng)，大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)、大陸區(qū)副總裁兼華東區(qū)總裁陸成請(qǐng)辭，大陸區(qū)主席黎明楷將于12月31日退休。三位管理人均在中原地產(chǎn)任職多年，此番變動(dòng)不免讓人懷疑中原地產(chǎn)是否出現(xiàn)“內(nèi)部問題”。

黃韜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，截至11月，廣州中原的營業(yè)情況呈現(xiàn)虧損狀態(tài)，累計(jì)虧損額度逾千萬元，這迫使中原地產(chǎn)不得不做出裁員減負(fù)的決定，以保證現(xiàn)金流的正常。“中原地產(chǎn)是一個(gè)相對(duì)比較傳統(tǒng)和保守的中介公司，沒有其他公司那么大的資本運(yùn)作，所以我們更講求做強(qiáng)之后再做大。換言之，在出現(xiàn)虧損的情況下，我們會(huì)盡量地收縮，保證企業(yè)的生存空間。”黃韜稱。

深圳海貝找房總經(jīng)理謝林鋒認(rèn)為，今年深圳的二手房市場(chǎng)低迷對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都有影響，大家的購房情緒普遍不高，這導(dǎo)致新房、二手房的成交情況都不亮眼。不過，在他看來，明年一季度或許會(huì)迎來一個(gè)市場(chǎng)回調(diào)，“我覺得大概率會(huì)全面降息，整個(gè)信貸政策應(yīng)該是會(huì)放松的。”

黃韜與謝林鋒持相同觀點(diǎn)，黃韜告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，“我們預(yù)計(jì)明年3月份之后，市場(chǎng)穩(wěn)定下來還會(huì)有一定的小突破口，我們還是希望能夠?qū)崿F(xiàn)盈利。”

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟向時(shí)代財(cái)經(jīng)談到，深圳是此次二手房市場(chǎng)調(diào)控最早也是最嚴(yán)厲的城市，從年初的二手房指導(dǎo)價(jià)政策，到年中全面收緊信貸政策，年底實(shí)行新的網(wǎng)簽制度，直接把深圳的二手房成交量降到歷史最低點(diǎn)，最近一個(gè)月的二手房成交量甚至不到2020年最高點(diǎn)的15%。

“二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)一直有一條以成交量為基準(zhǔn)的‘行業(yè)榮枯線’，在榮枯線之下房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司會(huì)通過關(guān)店來降低營運(yùn)成本，而經(jīng)紀(jì)人沒有收入之后也會(huì)逐步離開這個(gè)行業(yè)，也倒逼企業(yè)加速關(guān)店。”陸騎麟認(rèn)為，目前僅僅是行業(yè)周期中的一個(gè)調(diào)整期，一旦谷底確認(rèn)，行業(yè)必然進(jìn)入“V”型反轉(zhuǎn)。