過去幾十年時間，“一鋪養(yǎng)三代”是老百姓們信奉的投資理念。

在人們看來，一間好的商鋪不僅可以日進(jìn)斗金，還能保值增值，甚至在地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的那些年，這一法則依舊適用。

但在電商沖擊、產(chǎn)品同質(zhì)化等多重因素影響之下，商業(yè)地產(chǎn)似乎不再風(fēng)光，近些年，百貨商場、購物中心轉(zhuǎn)讓、閉店的消息比比皆是。

最新消息顯示，近日，山西忻州田森匯項目對相關(guān)合作商發(fā)布一則告知函，內(nèi)容提到，項目開業(yè)之初便遭遇新冠疫情影響，導(dǎo)致項目于2020年及2021年嚴(yán)重虧損，無法繼續(xù)經(jīng)營。

同時，忻州田森匯項目提到，目前公司已與萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)正式簽訂托管協(xié)議，后者將于3月份全面接管項目，并計劃于7月正式營業(yè)。

不可否認(rèn)，通過此次托管，忻州田森匯項目或許能夠得到盤活，而萬達(dá)商管則能進(jìn)一步拓展輕資產(chǎn)方面的布局。

在行業(yè)趨于飽和、競爭激烈的當(dāng)下，又有多少人能買輕資產(chǎn)的賬？

田森匯之難

2008年前后，相較于住宅地產(chǎn)的發(fā)展低迷，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)“逆市而上、一枝獨秀”的態(tài)勢，在商鋪、寫字樓租金不斷刷新的情況下，投資亦接連涌入。

但世事難料，近兩年，商鋪投資的風(fēng)向早已轉(zhuǎn)變，甚至有人戲稱“三代供一鋪”或是當(dāng)下現(xiàn)實。

近日，山西忻州田森匯項目宣布暫停營業(yè)，原因是項目開業(yè)以來始終處于嚴(yán)重虧損狀態(tài)。

據(jù)了解，忻州田森匯城市購物公園是山西田森集團(tuán)斥資10億打造的忻州市最大規(guī)模的商業(yè)綜合體項目。

根據(jù)官方介紹，田森匯項目以家庭體驗、旅游體驗、文化體驗與現(xiàn)代都市生活方式為主題，首創(chuàng)”一帶五心七景“情景式商業(yè)體驗，即以一條主動線引導(dǎo)客流購物消費，五個主題廣場穿插項目，打造以專業(yè)極地海洋館、奧特萊斯名品折扣店、五星巨幕影院、舌尖上的忻州、兒童嘉年華、健身美體、青年創(chuàng)意集市七個情景主題，建成后將成為充滿體驗性、娛樂性、互動性、親切性的一站式購物消費中心。

不過，田森集團(tuán)卻沒交出一份令消費者滿意的答卷。

一方面，忻州田森匯項目于2019年6月29日開業(yè)，在未完成試營業(yè)就遇到了新冠病毒疫情，緊接著，2020年、2021年兩年，該項目始終未達(dá)到經(jīng)營目標(biāo)，甚至嚴(yán)重虧損。該公司在告知函中提到，目前項目已無法繼續(xù)經(jīng)營下去。

另一方面，觀點新媒體查閱大眾點評發(fā)現(xiàn)，有消費者對上述項目如是評價稱：田森匯的人氣似乎沒有旁邊大欣城（2017年開業(yè)，是忻州第一個城市商業(yè)綜合體）旺，可能是田森匯入駐品牌不新，也沒什么大牌。

另有大量消費者對田森匯的服務(wù)、停車等表示不滿。從評論中也可了解到，項目內(nèi)存在大量商鋪長期閉店的情況。

事實上，在當(dāng)今消費為王的時代，一個購物中心如果沒有好的消費內(nèi)容，沒有好的消費場景，根本沒辦法吸引年輕一代。

熟悉商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)人士提到，“在后疫情時代，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一輪空前的大洗牌，未來，突出生活體驗感，注重軟實力營造是商業(yè)地產(chǎn)夾縫求生的重要砝碼“。

而忻州田森匯“生不逢時”、項目打造未能突出差異化、體驗感等，或許都是其泯然眾人矣的重要因素。

萬達(dá)的托管生意

早在2015年前后，受電商興起、實體商貿(mào)下滑的影響，商業(yè)地產(chǎn)受到的沖擊明顯，在租金和出租率連續(xù)幾年下降以及供應(yīng)量有增無減的背景下，購物中心、寫字樓等面臨陣痛期。

2020年以來，持續(xù)的疫情加劇了商業(yè)運營的困難，再加之國家收緊房地產(chǎn)金融政策，雙重壓力之下，前期投資大、回流周期長的商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)難度日漸加劇，也因此商業(yè)地產(chǎn)閉店、出售的消息頻繁傳出。

據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的報告顯示，過去兩年，全國大中城市迎來購物中心閉店潮，包括茂業(yè)百貨、王府井百貨、大商集團(tuán)、樂天百貨等知名百貨企業(yè)的門店紛紛宣布閉店轉(zhuǎn)型。與此同時，包括寶龍、深國際、大湖股份、上海永業(yè)商業(yè)等多家房地產(chǎn)開發(fā)商接連轉(zhuǎn)讓旗下商業(yè)地產(chǎn)項目。

分析人士提到，過去兩年，商業(yè)資產(chǎn)出售的案例不在少數(shù)，不過成功找到接盤方的實際不多，一般區(qū)位優(yōu)勢明顯或許管理水平較高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，退出通道相對通常。

比如，去年4月份，領(lǐng)展收購上海七寶萬科廣場中新加坡GIC基金所持50%股權(quán)；以及同年6月份，平安人壽斥資330億元收購凱德旗下6座來福士廣場的部分股權(quán)。

相比之下，類似忻州田森匯這類位于四線城市，且規(guī)模設(shè)計不合理的項目，通常存在有價無市、去化困難等問題。

細(xì)看忻州田森匯項目在告知函當(dāng)中提到，目前，公司與與萬達(dá)商業(yè)集團(tuán)正式簽訂托管協(xié)議，受托方將于3月正式全面接管項目，計劃于2022年7月正式營業(yè)。

也就意味著，本次忻州田森匯項目并未采用出售或者長期租賃等方式，而且采用托管模式，實際所有權(quán)依舊由田森集團(tuán)持有，而項目托管給萬達(dá)進(jìn)行運營，定期交納托管費用。

這種托管模式與萬達(dá)近些年發(fā)展的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略吻合。

據(jù)了解，從2021年開始，萬達(dá)商管就明確，未來不再發(fā)展“重資產(chǎn)”，即不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

根據(jù)此前披露的招股書，截至2021年6月30日，珠海萬達(dá)商管共計管理380個商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)5420萬平方米。于2018年、2019年及2020年，其在管商業(yè)廣場（不包括停車位）平均出租率為98.8%。

于2021年6月30日，該公司還擁有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

另外，有數(shù)據(jù)顯示，在一二商業(yè)地產(chǎn)空間飽和后，萬達(dá)商管盯緊了三四線對于休閑娛樂的購物需求，在其管理的商業(yè)廣場當(dāng)中，三四線項目存在較大比重。

或許，對于忻州田森匯而言，托管是其重新盤活的最佳方式；對萬達(dá)商管而言，此舉則能進(jìn)一步拓展輕資產(chǎn)方面的布局。

不過，在這個區(qū)位優(yōu)勢不明顯、周邊競爭激烈的項目上，萬達(dá)商管能夠再創(chuàng)神話？