圖源/奧園官網(wǎng)

受到奧運啟發(fā)而開啟體育主題房產(chǎn)建設(shè)的中國奧園，卻沒能像冬奧會一樣持續(xù)精彩。

2022年1月28日，中國奧園實控人郭梓文宣布重組方案接近完成，對于即將到期以及未到期的美元債，中國奧園方面打算“違約”。

曾經(jīng)作為地產(chǎn)界一匹黑馬的中國奧園，為何“淪落”至此？

01

從“明日之星”到“躺平者”，中國奧園經(jīng)歷了什么？

時間回到1998年5月，當(dāng)時日本冬奧會剛結(jié)束不久。每一次體育賽事總會帶火一點什么，就像今年冬奧會，冰墩墩成為了名副其實的頂流，當(dāng)時日本冬奧會結(jié)束以后，坊間體育和運動的熱情更加高漲。

中國奧園的實控人郭梓文想到了“建設(shè)體育社區(qū)，推進全民健身運動”，于是他決定開發(fā)以體育為主題的“金業(yè)體育花園”。郭梓文“運動就在家門口”的理念也幫助中國奧園迅速“打響名號”。

不過真正讓奧園在國內(nèi)名聲大噪的還是靠“名人效應(yīng)”。1998年8月，時任國家體育總局長伍紹祖在人民大會堂為廣州奧林匹克花園題詞。1999年，國家體育總局授予了廣州奧林匹克花園全國首個“陽光健身工程”稱號。

就這樣，中國奧園成為了地產(chǎn)界的“新星”“黑馬”。2007年，中國奧園在香港上市。上市后很長一段時間，中國奧園都沒有讓投資者失望，中國奧園的公開數(shù)據(jù)顯示，2016年-2019年，中國奧園的合同銷售年復(fù)合增長率達66%，2019年其地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售額更是突破千億大關(guān)。

2020年中國奧園也取得了不錯的成績，根據(jù)中國奧園的財報，其2020年的營業(yè)額同比增長34%至677.9億元，公司凈利潤也同比增長35%至70.5億元。

照著這樣的發(fā)展勢頭，本來奧園以為2021年能夠?qū)崿F(xiàn)1500億元銷售合同的目標。可是計劃趕不上變化。受到國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策以及“去杠桿”政策的影響，多家民營房企暴雷，中國奧園也陷入了流動性困境。

02

招數(shù)盡出退無可退，中國奧園只能違約當(dāng)“老賴”？

當(dāng)其他房企都在裁員、賣資產(chǎn)進行債務(wù)重組的時候，中國奧園高管表示“不躺平”。

先是請來專業(yè)的債務(wù)專家，奧園聘請了鐘港資本為財務(wù)顧問解決其債務(wù)問題。其次是“變賣”資產(chǎn)，奧園已經(jīng)轉(zhuǎn)讓或者退出廣東陽江、惠州，廣西浦北，福建漳州，江西九江等項目。2021年11月14日，中國奧園發(fā)布公告出售香港部分資產(chǎn)，總價9億港元。

面對即將到期的債務(wù)，奧園選擇了延期。中國奧園對2021年11月19日、11月23日、11月29日到期的三筆債務(wù)，申請了展期。

然而，暴風(fēng)雨來臨，沒有人能夠獨善其身。奧園“背著”的債務(wù)實在是有點多，到了1月19日，奧園就表示扛不住了。

1月19日，中國奧園發(fā)布公告，表示將不會支付在1月20日和1月23日到期的本金合計6.88億美元的票據(jù)支付剩下的本金和最后一期利息。30天寬限期滿后，也不會支付在2023年6月和2024年6月到期的美元票據(jù)的最新一期利息，這兩筆美元債的本金金額合計為4億美元。

對于自己的“老賴”行為，奧園方面表示是為了保留有限的現(xiàn)金并且要對所有債權(quán)人保持公平以等待整體債務(wù)重組，中國奧園將會對其他的境外金融債務(wù)采取相同原則。

在這個關(guān)鍵時候，奧園方面卻曝出了和結(jié)緣15年的德勤“一拍兩散”，轉(zhuǎn)而和信永中和（香港）會計師事務(wù)所有限公司牽手。對于德勤的離開，奧園給的理由是，雙方未能與其就審核奧園截至2021年12月31日止年度綜合財務(wù)報表的審核費用達成共識。

有意思的是，1月26日，監(jiān)管層官宣三家中介機構(gòu)因涉樂視網(wǎng)財務(wù)造假案被正式立案調(diào)查，其中一家就是信永中和會計師事務(wù)所。

與合作多年的搭檔“分手”然后選擇了一家有“前科”的會計師事務(wù)所，奧園此舉的意圖很難不讓外界懷疑。

03

借不到錢還不了債，城市更新項目還怎么“更新”？

目前還不到奧園最艱難的時候，畢竟奧園賣出的資產(chǎn)也回籠了不少資金，當(dāng)前對于各大房企來說，把錢拿在手里防止持續(xù)資產(chǎn)的貶值是非常重要的。

可奧園收回來的這點錢還夠它繼續(xù)開展城市更新項目嗎？

奧園自稱是大灣區(qū)最早開始涉及城市更新項目的房企。通過多年的發(fā)展，奧園已經(jīng)形成了自己的舊改模式，在舊城、舊村、舊廠“三舊”改造上都有豐富的經(jīng)驗。雖然城市更新和舊改不同，但其在舊改的經(jīng)驗卻可以應(yīng)用到城市更新項目中。

再加上城市更新概念在2021年還被寫入了政府工作報告中，奧園方面也很看好城市更新項目，這些年來把不少城市更新項目收入囊中。

2021年3月份，奧園都還在“瘋搶”城市更新項目，拿下了廣東省佛山市禪城區(qū)深村城市更新項目的前期服務(wù)，項目總貨值預(yù)計約人民幣180億元。4月，奧園又拿下了廣州黃埔區(qū)新田村城市更新項目，項目總貨值預(yù)計約人民幣260億元。截至2021年6月，奧園手上擁有城市更新項目超過70個。

可是這么多項目運行需要大量的資金，當(dāng)前奧園的情況并不樂觀。截至2021年6月30日，中國奧園負債總額約2628.64億元，其債務(wù)體量之大，并不是一時半會能夠處理完的。

欠債還不上，目前也難以借到錢，奧園還能拿什么來支持城市更新項目呢？

奧園城市更新項目的現(xiàn)狀也不容樂觀。有消息稱，2021年下半年開始，奧園的城市更新項目開始裁員，部分城市更新項目奧園方面也進行了處理。中國奧園把廣東奧園城市更新集團19.62％的股權(quán)質(zhì)押給了科學(xué)城（廣州）城市更新集團，奧園荔灣東塱村舊改項目的49％股權(quán)被轉(zhuǎn)讓給世紀金源。

接下來，如果中國奧園的債務(wù)問題解決不了，估計還會有更多的城市更新項目被出售。有消息稱，奧園為了解決債務(wù)問題，有意引入戰(zhàn)略投資者，也有消息稱山東某康養(yǎng)地產(chǎn)國企可能會成為中國奧園的控股股東，而且該國企對相關(guān)業(yè)務(wù)項目進行了考察，已經(jīng)完成了對奧園的前期盡調(diào)，年后啟動實質(zhì)性的盡調(diào)并開始商務(wù)洽談。

雖然目前雙方都沒有回應(yīng)這一消息，但起碼可以肯定，中國奧園正在積極解決債務(wù)問題，如果奧園成功實現(xiàn)“自救”，城市更新項目或許就可以繼續(xù)“更新”了。