3月年報季，龍湖集團（以下簡稱「龍湖」）的商業(yè)賽道祭出了「大殺器」：

2021年，13城61座商業(yè)項目收租81.5億，已經(jīng)啟動的輕資產(chǎn)板塊也官宣：2022年即將開業(yè)運營輕資產(chǎn)項目不少于5座。

龍湖，是真「可怕」。

從業(yè)主的角度來看，29年時間打造出了這么一家穩(wěn)健、高度自律、多業(yè)態(tài)發(fā)展的企業(yè)，無疑是穿越周期的典范；

站在從業(yè)者的角度，一家相對能夠最大限度體現(xiàn)自身價值的航母級企業(yè)，不僅能帶來快速有效的知識經(jīng)驗積累，也能換取更暢通的職場進階通路，自然相當誘人；

而若是第三方視角，質(zhì)效并存、各項數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異、企業(yè)前瞻性眼光及投入遠高于同行的龍湖，一定是記錄者們最密切「觀察」的對象。

不過，繼年初龍湖智創(chuàng)生活分拆上市大事件之后，在3月底的龍湖集團業(yè)績發(fā)布會上，龍湖管理層給予了商業(yè)輕資產(chǎn)模式更多著墨：

龍湖商業(yè)未來將以「輕重并舉」的發(fā)展模式，與更廣大合作伙伴共享資產(chǎn)管理價值。這意味著龍湖商業(yè)在輕資產(chǎn)賽道上將全面提速。

這一著棋，似乎并不算新鮮，甚至有人覺得龍湖在輕資產(chǎn)賽道上有點「慢半拍」。

在我看來，雖然近幾年的布局速度與規(guī)模都有所提升，但龍湖從來不是一個一心求快的企業(yè)。

在眾多高階對手早已深入輕資產(chǎn)賽道的2021年，龍湖才低調(diào)宣布進軍輕資產(chǎn)，更像是做好萬全準備之后的水到渠成。

于是借此契機，結合前不久的業(yè)績發(fā)布會，分享一些個人的觀察與思考，拋磚引玉。

01.

龍湖年度業(yè)績會上

釋放了哪些重要信息？

3月25日，龍湖召開了年度業(yè)績會。

盡管疫情的不穩(wěn)定性給市場大環(huán)境帶來了不可避免的影響，但2021年，龍湖在行業(yè)數(shù)據(jù)和公司業(yè)績上都再創(chuàng)新高，集團的各航道業(yè)務繼續(xù)穩(wěn)健前行——

地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)合約銷售2,901億，同比增長7.2%；租賃住房整個航道迎來盈利元年；由商業(yè)運營、租賃住房及物業(yè)管理等組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)188億，同比增長39%。

聚焦到商業(yè)運營航道上，龍湖商業(yè)的表現(xiàn)同樣可圈可點。

2021年，龍湖共計在全國多座城市保質(zhì)保量地開出了12座商場，并憑借上半年先后入市的龍湖長沙洋湖天街和武漢江宸天街，首次在華中地區(qū)開業(yè)運營。

截至2021年12月31日，龍湖已開業(yè)商場建筑面積為594萬平方米(不含車位面積)，整體出租率為97.2%；開業(yè)商場的同店銷售額和日均客流同比均實現(xiàn)超20%的增幅；商業(yè)租金收入81.5億，同比增長40%。

*武漢首座天街購物中心——武漢江宸天街

不可否認，商業(yè)項目的綜合運營能力，通常直觀體現(xiàn)在銷售額、客流、出租率及租金收益等多個維度。

其中，「收租能力」又被視為評判企業(yè)輕資產(chǎn)運營管理能力的一項重要指標。

就這個維度而言，一年收租約82億的龍湖商業(yè)顯然已經(jīng)達標，即便是與早就進入這一賽道的諸多高能效同行相比，龍湖的表現(xiàn)也堪稱優(yōu)秀。

*已開業(yè)項目數(shù)量與龍湖差距不大的大悅城控股，2021年購物中心租金收入約28億；擁有多個城市標桿甚至重奢項目的華潤置地，2021年購物中心租金收入139億。

也正因如此，龍湖認為，大舉入局輕資產(chǎn)賽道的最好時機已經(jīng)到來。

無論是集團年報還是公開報道，「輕資產(chǎn)運營」都被放到了十分醒目的位置。從籌開項目的布局來看，輕資產(chǎn)項目的占比也十分明顯——

2022年，龍湖將有13個重資產(chǎn)商場在上海、北京、成都、重慶等城市亮相，同時還有不少于5個輕資產(chǎn)項目落地。

「二十年的經(jīng)驗積累與團隊歷練，龍湖商業(yè)運營開啟輕重并舉模式，在一二線城市網(wǎng)格化布局提速。」

這是龍湖2021年報中「主席報告」的原話，也足以說明，龍湖商業(yè)的的確確做足了前期準備工作，選擇在最恰當?shù)臅r間做了他們認為最正確的事情。

02.

輕資產(chǎn)早已不新鮮

但龍湖商業(yè)入局「正當時」

不打無準備之仗，這是龍湖一直以來給我的印象。

無論是早期住宅地產(chǎn)的穩(wěn)步開發(fā)，還是后來商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起，乃至物業(yè)管理與長租公寓業(yè)務的開拓，龍湖都無一不是籌劃周詳、有備而來。

在輕資產(chǎn)賽道上的決策與布局，亦不例外。

龍湖商業(yè)2000年起步于大本營重慶，2003年第一家購物中心——重慶龍湖北城天街開業(yè)，2013年開始，「持商業(yè)」成為龍湖的核心戰(zhàn)略之一。

同年，龍湖商業(yè)開始走出重慶地區(qū)，陸續(xù)進入到成都、北京、上海、杭州、蘇州等地，開啟全國化布局。

隨后在2015年左右，每年的新開項目保持在3-5個，而近兩年，這個數(shù)據(jù)更是達到了10座以上。

近20年的運營成果，佐證了「持商業(yè)」戰(zhàn)略行之有效。

當布局的速度與規(guī)模都上來之后，龍湖商業(yè)在2021年3月，以一張「知輕重、有所為」的海報，宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式。

很快，三個輕資產(chǎn)商業(yè)項目在重慶、杭州兩地簽約落實；2022年初，又相繼在成都正式簽約了兩個輕資產(chǎn)項目；隨后，杭州第二座輕資產(chǎn)項目與上海首個輕資產(chǎn)項目都接踵確認。

如此的效率與節(jié)奏，龍湖商業(yè)顯然早有準備。

正是因為「早有準備」，所以從龍湖商業(yè)的主觀立場出發(fā)，選擇入局輕資產(chǎn)的時機，一定是其認為最合適的。

而站在第三方觀察者的立場，我們也同樣認為龍湖的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略「正當時」，這一判斷主要基于以下四個方面：

①國家戰(zhàn)略：

土地交易產(chǎn)生的GDP增量轉(zhuǎn)向土地持有運營的GDP增量發(fā)力，這對于一向重視長期運營的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言絕對是一大利好，這其中，城市更新與輕資產(chǎn)更將成為未來持有運營的兩大重點領域；

②時代背景：

恰逢內(nèi)地高線城市（商業(yè)相對發(fā)達的一線及新一線城市）進入存量盤活和城市更新的時代背景，對于擁有成熟運營經(jīng)驗和專業(yè)商管能力的企業(yè)而言，這無疑是時代所造就的巨大機遇（通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，可以用存量改造的模式進入更多城市優(yōu)質(zhì)商圈地段）；

*武漢江宸天?街?

③外部條件：

龍湖商業(yè)品牌特征已經(jīng)形成，且具有極強的市場認知度，TO G端與TO B端對于龍湖天街品牌都已相當熟悉，這些都將為其入局輕資產(chǎn)提供更穩(wěn)定的資源支持與市場認可；

此外，較早進行輕資產(chǎn)布局的企業(yè)如萬達、華潤、大悅城等，都有多個已成型的在營輕資產(chǎn)項目可作為參照樣本，龍湖也從市場端總結了更多經(jīng)驗，再結合自身實際情況，進而做出更合適、更優(yōu)化的輕資產(chǎn)規(guī)劃路徑。

④自身發(fā)展：

過往多年的「持商業(yè)」戰(zhàn)略，讓龍湖在商業(yè)運營及管理層面已經(jīng)累積了長期且豐富的實踐經(jīng)驗——

一方面，核心產(chǎn)品線「天街」在全國多城市都收獲了有口皆碑的數(shù)據(jù)表現(xiàn)力（客流與業(yè)績穩(wěn)步增長）；

另一方面，憑借項目的持續(xù)穩(wěn)定布局，龍湖商業(yè)既有頗具競爭力的品牌積累（5,000+個戰(zhàn)略品牌合作伙伴），又有足以支撐日常消費活力的用戶沉淀（基數(shù)龐大的瓏珠會員）。

年報上逐年穩(wěn)步攀升的收益數(shù)據(jù)，與旗下項目幾乎從不延期的開業(yè)節(jié)奏，都讓行業(yè)與消費者，對于龍湖入局輕資產(chǎn)尤其充滿期待。

*成都西宸天街

按照目前釋放出來的輕資產(chǎn)布局策略，我可以初步判定：即便不占先機，龍湖商業(yè)在這一賽道上也完全具備「后來居上」的架勢與實力。

以成都市場為例，目前官宣的兩大輕資產(chǎn)合作項目，一個在西二環(huán)，一個在南二環(huán)，都是居住氛圍相當成熟的地段，都與地鐵無縫接駁。

可以說，既符合了TOD網(wǎng)格化布局的戰(zhàn)略方向，又快速占領了存量時代中尤其稀缺與難得的「近市區(qū)重要節(jié)點位置」。

雖然暫時看來，已確認的輕資產(chǎn)項目還是以盒子商業(yè)為主，但龍湖商業(yè)的輕資產(chǎn)策略，除了繼續(xù)堅持「深度踐行TOD模式」這一目標之外，似乎并未表現(xiàn)出的對項目體量及物業(yè)模式有明顯的要求及需求。

所以，亦不排除隨著其輕資產(chǎn)模式的持續(xù)推進，未來將會有更大或更小的體量，以及街區(qū)商業(yè)乃至非標類項目也會被冠以「龍湖商業(yè)」之名。

龍湖商業(yè)將在輕資產(chǎn)賽道上大展拳腳，已經(jīng)是可以預判的事實。

憑借輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進行管理輸出，龍湖商業(yè)既可以快速獲取城市優(yōu)質(zhì)地段物業(yè)，入駐核心商圈位置，又能加碼TOD與網(wǎng)格化布局，持續(xù)擴大商業(yè)品牌的影響力。

*武漢范湖里商業(yè)街，新中式點心潮牌「虎頭局渣打餅行」首進武漢

03.

「人才蓄水池」新鮮血液不斷

輕資產(chǎn)賽道最終還是人才競爭

不可否認，輕資產(chǎn)對于企業(yè)的運營管理團隊將提出更高的要求。這也是為什么眾多大企業(yè)都不會貿(mào)然入局這一賽道的重要原因。

如果沒有足夠的「實力」支撐，憑感覺或隨大流開啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，不排除有適得其反的可能性。

而這里所說的「實力」，除了前文提到的企業(yè)本身的硬實力之外（包括已有布局規(guī)模、品牌資源累積、市場口碑與認可等），還應該重點考慮到一個關鍵的「軟實力」——即「人」的核心作用。

畢竟，輕資產(chǎn)項目通常難以從建筑、物業(yè)、空間等硬件層面有足夠大的發(fā)揮空間，那么，在招商、運營維度的挑戰(zhàn)與難度將會大很多。

所以，由「人才」構成的「運營管理團隊」，其所具備的豐富經(jīng)驗與專業(yè)能力，將在很大程度上影響著一個輕資產(chǎn)項目的運營效果與市場競爭力。

*龍湖重慶金沙天街

對此，我們也對龍湖商業(yè)的「人才蓄水池」略作研究，發(fā)現(xiàn)其至少有以下三點特征值得關注。

1、多元化人才結構

從人才引入來看，主要有三個渠道：一是校招生（龍湖內(nèi)部俗稱仕官生、商業(yè)綻放生），二是內(nèi)部跨航道流動人才（大多通過龍湖「活水」機制吸引的內(nèi)部跨航道優(yōu)秀人才）；三是外部社會招聘人才（包括不限于商業(yè)地產(chǎn)領域內(nèi)外優(yōu)秀人才，高潛人才作為仕官生2.0重點培養(yǎng)）。

2021年，龍湖商業(yè)招聘了包括騰訊、阿里、華為、寶潔等不同領域在內(nèi)的百余位優(yōu)秀人才。跨行業(yè)視角為龍湖在多變的市場中贏得了新的思維，從而獲得更多新的市場機會；開放、包容的環(huán)境，針對性的帶教也讓不同行業(yè)的人才快速融入，順利發(fā)揮自己的所長。

標準刻度清晰、梯度結構良好、引入渠道豐富，讓龍湖商業(yè)形成了既穩(wěn)定又多元的人才儲備模型。

2、多崗位輪動機制

憑借在商業(yè)運營航道的「規(guī)模布局」與「快速擴張」，龍湖商業(yè)在橫向?qū)I(yè)上采取多崗位輪動機制，為內(nèi)部員工提供階段性的崗位輪換和更靈活的鍛煉機會。并通過中層管理者訓練營、一線管理者促變會等項目，提升現(xiàn)崗勝任率，并實現(xiàn)關鍵崗位人才自供應。

*龍湖內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示：100%的龍湖仕官生在基層時就有跨職能、跨項目的經(jīng)歷；到一線管理者崗位后，大部分的管理者均有跨職能兼崗的機會。

3、科學培訓與合理晉升機制

除了常見的新員工培訓、專業(yè)技能培訓、管理技能培訓，龍湖商業(yè)還為引入人才提供更多個性化和針對性培訓。

*比如為中層管理者提供多視角的課程和工具、系統(tǒng)性的創(chuàng)新思維訓練，以增加管理者對經(jīng)濟趨勢的洞察，并定期組織線上專題學習分享，開闊業(yè)務視野；對于新上任的管理者，通過教練技術等，解決團隊中常見的問題，幫助管理者順利轉(zhuǎn)身。

大膽任命、給予年輕人更多機會，一直是龍湖培養(yǎng)人才的特征。據(jù)了解，龍湖內(nèi)部不乏畢業(yè)1.5年即任命項目職能負責人，也有畢業(yè)3-4年就成為區(qū)域負責人或項目總的案例。

除了科學的培訓內(nèi)容設置之外，合理的晉升機制，也是龍湖商業(yè)保持人才血液既新鮮又穩(wěn)定的重要因素。

比如，公司每年有2次固定的績效活動，在日常工作中公司也會定期組織人才盤點活動，安排有發(fā)展意愿和能力的人員承擔更重要崗位。

或許正是因為從招聘端口來看，龍湖商業(yè)對于人才需求的水準相對較高且類型多元化，并且設置了一系列科學、合理的培訓與晉升機制。

所以我們發(fā)現(xiàn)，擁有龍湖商業(yè)相關工作經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人，在全國各地的廣闊市場中都非常有競爭力。

基于輕資產(chǎn)賽道最終還是長期的人才競爭這一判定，再看龍湖商業(yè)在人才吸納、人才儲備及人才培育等方面的種種舉措，我有理由認為，在未來的輕資產(chǎn)賽道上，不但會有「龍湖商業(yè)」的重要席位，也會成為「龍湖人」的更大舞臺。

*龍湖北京長楹天街舉辦「北平制冰廠」北冰洋85周年全國首展

2022年初，龍湖全新智慧生活及空間服務品牌「龍湖智創(chuàng)生活」正式發(fā)布。

作為「一個龍湖」生態(tài)體系中生長出來的全新品牌，龍湖智創(chuàng)生活有機融合了龍湖原有物業(yè)管理、商業(yè)運營等核心業(yè)務。

這一舉措，實際上成為龍湖未來的輕資產(chǎn)運作模式的最強后盾。

毫無疑問，在合適的時機入局輕資產(chǎn)，這一戰(zhàn)略之于龍湖商業(yè)的意義重大，不但讓其能夠保持在高線城市的既有優(yōu)勢，而且有助于繼續(xù)深化城市網(wǎng)格化布局，進而擴大龍湖商業(yè)的綜合品牌影響力。

后疫情時代，在房產(chǎn)企業(yè)暴雷、商業(yè)地產(chǎn)下滑的時代特情下，穩(wěn)健前行的龍湖則厚積薄發(fā)，開辟出租賃住房、房屋租售、房屋裝修等一系列圍繞核心業(yè)務的賽道，并持續(xù)加碼科技創(chuàng)新板塊的投入，成為每年春秋招聘會上唯一一家與大廠一起搶奪IT人才的房地產(chǎn)企業(yè)。

用「進擊的學霸」來形容龍湖這個企業(yè)毫不為過。