出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員、聯商網上海商情專欄 郭歆曄

因為眾所周知的疫情，5月份上海商業處于靜態，所以2022上海商業情報5月刊演變為5月特別版。

放眼長江三角洲城市群，如果拋開上海不談，杭州、南京絕對是長三角商業考察的必達之城（將區域擴大到華東范圍，這個說法也是成立的）。

總體而言，這兩個新一線城市，在經濟和商業能級上可謂旗鼓相當，各項數據互有高低，杭州贏在GDP與常住人口，南京則在社零總額和地鐵運營里程上勝出，對比研究兩地的商業數據非常有趣。2021年：南京GDP約16355.32億元，杭州為18109.0億元；杭州全年社零總額約6744億元，南京為7899億元。

根據中商數據的統計數據，對照國內一二線城市各自頭部TOP30商場總營業額，杭州南京的TOP30商場總營業額均在700億元以上，僅次于滬京深，位居內地第四第五。長三角商業三足鼎立可見一斑，滬杭寧大有“三國殺”的風韻。

本文想通過云市調杭州、南京兩市的有關數據（包括但不限于2021年營業額排名、大眾點評熱門商場、2022年新開首店代表），回答或者說探討一個問題：如果要在這兩個城市各選擇10個項目進行考察，應該選擇哪10個。

一、項目業績與熱度排行“雙城記”

除了上海的近鄰蘇州，杭州和南京是以往我去得最多的城市。

這兩座城市有很多相似的地方：都是中國七大古都之一；都是依山傍湖的風水之城；南京有長江，杭州有錢塘江；兩地都有很多好吃好玩好看的地方和有趣的朋友；杭州有西子湖，南京有玄武湖；杭州有蝦爆鱔面蔥包檜，南京有湯鴨血粉絲湯雞汁湯包（吃貨本質暴露無遺）……

1、“三國殺”中杭寧的商業共性

在商業基因上，杭州與南京也有不少相似之處。作為千萬級人口大市，兩地每年各新開商場接近20座，目前各類商場存量總數都有約200座。

兩座城市各有比較出眾的本地連鎖百貨，杭州是銀泰百貨，南京是金鷹百貨；餐飲品牌，杭州有著名的外婆家，南京也有知名的南京大排檔；

古來同樣商業繁華，歷史文化街區方面，南京有秦淮河夫子廟，杭州有吳山河坊街；奢侈品商場方面，杭州大廈與南京德基廣場一對“好基友”；都會型商圈方面，南京新街口和杭州延安路皆聞名全國。

2、整體和單店戰績杭寧各有千秋

杭州在總營業額方面先勝一招，南京則在單店店王方面稱霸華東，但杭州奢侈品“三兄弟”——杭州大廈&杭州萬象城&湖濱銀泰in77的奢侈品銷售總額則遠勝于南京 ，堪比三英戰呂布 。

30強單店中，南京在奧萊（砂之船、仙林金鷹湖濱天地、百聯）方面暫時勝出；杭州下沙奧特萊斯實則位于嘉興海寧，杭州砂之船坪效高但體量小，于去年9月底試營業超山百聯奧萊擁有體量與場景優勢前途不可限量。

百貨方面，以杭州大廈、銀泰百貨武林店和銀泰百貨西湖店領銜的杭州延安路三兄弟與南京新街口三杰——金鷹、中央、新百，棋逢對手；

街區型購物中心，杭州湖濱銀泰in77與奢侈品購物中心南京德基廣場各有所長；

巨型MEGA購物中心方面，杭州（印力匯德隆奧體印象城&龍湖濱江天街）與南京（河西金鷹世界＆江北弘陽廣場）兩對雙子星吸引了大量家庭客群歡聚。

【TIPS】標*的為2021年新開項目（新開項目在熱門度方面往往具有更大優勢）。大眾點評每天的點評名次會有變動，以上2022年大眾點評商場熱門榜TOP30根據2022年6月上旬數據綜合而成，上海項目名次與封控后復工先后有關。另外，由于項目體量和營業額統計口徑不盡相同，因此并未按照營業額高低排序。去一個城市考察，不可能把這些項目都看遍，所以我們希望和大家一起，群策群力，從中選出在有限的時間安排內，杭州與南京各自最優先值得考察的10個項目。

3、本地選手、外地強手和熱門新星

杭州頭部購物中心不僅擁有嘉里、凱德、永旺三家外企，華潤、印力龍湖和寶龍四大“過江龍”同樣身手不凡，本地龍頭銀泰則頻頻發力新城區，同時，從今年4月開業的建德八佰伴、計劃年內二期開業的千島湖銀泰城以及此前已開業的臨平余之城、臨平銀泰城、良渚永旺夢樂城、余杭萬達廣場等項目來看，杭州遠（近）郊商業的發展步伐要優于南京；

南京則有金鷹、弘陽、德基、虹悅城、景楓、雨花客廳等一眾本地強手（總部位于南京的蘇寧發力在無錫徐州），在杭州面臨超級內卷的萬達在南京春風得意，擁有建鄴與江寧兩座引以為豪的A級萬達廣場。

從2021年兩座城市的商場營業額TOP30名單看，兩者頭部商場的集中度都很高。

德基廣場、中央商場新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店，均位于南京新街口商圈。這“四大金剛”合計的全年銷售額超過370億。

杭州的頭部商場主要集中在延安路沿線商圈（杭州大廈、銀泰百貨武林店、湖濱銀泰in77等）——雖然通常將武林商圈和湖濱商圈分開看待，但在Mall星人看來，就地理、交通、人流等要素的粘合度而言，處于2個節點中間的嘉里中心有將武林商圈與湖濱商圈融為一體的趨勢。

再看大眾點評商場熱門榜TOP30名單（看哪些商場客流大），杭州和南京也有幾個共同特征：第一，相較于銷售額的“集中”，熱門榜呈現出一定的分散性；第二，熱門榜的身影中，出現了不少去年新開業的項目；第三，杭銀泰、南金鷹之外，龍湖印力的項目在兩個城市的熱度都不低，杭州有三座龍湖天街入榜。

2021及今年1-5月開業的20多座新商場中，杭州最閃亮的新星是印力匯德隆奧體印象城，至5月中旬長期霸榜大眾點評熱門商場榜第一（去年開業后3個月，月均3億的營業額，預計今年營業額有望躋身杭州單體區域型購物中心TOP3），6月上旬排名第8。新近開幕的龍湖吾角天街，以及去年開業的龍湖紫荊天街、龍湖丁橋天街，也有不錯的表現。

南京方面，新星的占比更高，建鄴吾悅廣場、江北虹悅城、龍湖江北天街、龍湖龍灣天街、華潤橋北萬象匯五大項目爭奇斗艷（南京之行更耗費體力，也更有新鮮感樂在其中）。

二、從新開首店代表看商場吸引力

從TOP20代表首店來看，德基廣場和湖濱銀泰in77，分別是南京與杭州前五個月最大的首店“收割機”。其次是景楓KINGMO、杭州萬象城等。

而從三座城市“角逐”的角度看，杭州湖濱銀泰in77、杭州萬象城、南京德基廣場等滬寧頭部商場，與上海頭部商場之間，對于品牌長三角或華東首店的落戶地點，有著不大不小的競爭。

杭州、南京今年已開首店及6月擬開的首店中，值得關注的還有——

美國彩妝品牌Hourglass中國內地首店-銀泰百貨武林店；珮姐老火鍋杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；侯師傅熱炒（湘菜）杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；小眾潮流設計師品牌SMFK浙江首店-杭州湖濱銀泰in77；寵物主題街區“寵這里”全球首店-杭州高德置地廣場；MORRSAN茉彡杭州首店-杭州濱江寶龍城；T9杭州首店-杭州萬象城；時尚品牌Allbirds浙江首店-杭州萬象城；虎頭局渣打餅行浙江首店-杭州萬象城；DJS女裝杭州首店-杭州大悅城；KIRSH中國首店-南京德基廣場；等等。

杭、寧2022年新項目動態

看完2022年新開首店，再順帶看看2022年的新項目。

銀泰、龍湖和寶龍是今年5-6月杭州新開項目的主角。5月28日，龍湖杭州吾角天街開幕（杭州第7座天街）。該項目位于杭州金沙湖板塊，定位“城市Z世代青年主場”，打造了杭州首個聚焦圈層文化的會員服務中心——「X · 青年基地-BASE FOR YOUTH」。

銀泰百貨杭州濱江店、杭州拱墅寶龍廣場以及杭州未來科技城寶龍廣場，都計劃于本月（2022年6月）亮相。

據悉，13萬方的銀泰百貨杭州濱江店，將涵蓋高化、輕奢、運動潮牌大店、影院、超市、兒童游樂、各大餐飲品牌等業態品牌。

今年1-5月，南京僅紫云智慧廣場（試營業）、創維樂活城（試營業）亮相。

計劃今年三四季度開業的南京江北金象城、三山街萬象天地、江北砂之船，是今年下半年南京最被看好的3個新項目。

三、餐飲兒童樂園及影院TOP10簡析

Mall星人選取餐飲（考察的同時也要解饞，一飽口福也是人生美事，有更好吃的歡迎推薦）、兒童樂園（考察的同時順帶跟孩子一起玩下）和影院三個業態，整理出了杭州和南京這三個業態各自的熱門榜TOP10及對應項目。

有幾個發現：

1、熱門餐飲的項目集中度，與上述商場營業額的集中度，有異曲同工的表現。

2、熱門影院兩座城市的“主力”有所不同，南京方面萬達的項目表現突出，除了仙林萬達茂、江寧萬達廣場、建鄴萬達廣場，位居TOP10第七位新街口印象匯的影城，也是萬達系。

杭州的影院主力相對分散，項目層面只有龍湖天街有兩個項目上榜，而品牌層面只有CGV、博納有兩個影院上榜。

3、與影院TOP10基本集中在商場內不同，兩個城市在餐飲和兒童樂園業態上表現出更多元的分布狀。湘湖大黃鴨樂園、智慧花樂園、多樂島蹦床公園、啟龍親江樂園兔布洛親子營地、紫金山親子探險公園等類型多樣的樂園，脫穎而出。