經歷了兩個多月的“停擺”，上海虹橋商務區又恢復了往日的忙碌。隨便走幾步，都能感受到爭分奪秒的緊張氛圍，甚至一些區域公司開始執行單休，只為搶回失去的60天。

然而，在這個中國開發商最密集的區域，一些辦公樓卻不見燈火通明，因為一批房企開始悄悄撤離魔都大本營。

近日有消息稱，浙系房企祥生將上海的職能中心轉移到杭州，實行雙總部合二為一，統一管理。幾乎同時，弘陽也有類似的舉動，從上海撤回南京。顯然，疫情就像一針催化劑，推動了房企離滬的進程。

在此之前，藍光、奧山、中庚、恒泰等，也已放棄了上海總部，實行自我收縮。虹橋高峰之時，曾聚集著40余家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產一條街”之稱。但目前，撤離魔都的開發商，已近10家。

曾幾何時，“定都”上海是與房企“進階”畫等號的。這座城市，見證了不少房企開啟全國布局、完成規模突圍、登上資本市場的場景。但眼下，調控疊加疫情，使得此地繁華事散，吸引力不斷打折扣。

有人離開，就自然有人補位而上。

在上海今年首輪土拍中，不少外來者就躍躍欲試，例如隔壁浙系房企就風塵仆仆跑來搶地；此外，招商蛇口也重返上海灘，共花費117.7億元獨自或聯合斬獲了4幅地塊，成為本輪土拍市場上的最大贏家。

在一位地產老兵看來，雖然經歷了長達60天的停擺，“但上海是戰略投資的好窗口，如果在中國選擇20個投資城市，那上海一定排在前三，甚至是前兩位。參照此前武漢解封后的迅速拉升，上海樓市一定也能迅速恢復元氣。”

復蘇序幕

6月伊始，在疫情之下壓抑了許久的上海，終于能探出水面，舒緩一口氣。當這座城市宣布恢復正常生產生活秩序的時候，一切都按下了“重啟鍵”。

地產行業迅速找到了昔日的運轉節奏。據克而瑞統計，恢復常態的第6天，售樓處開放率便已達到約60%。

復工復產首周，上海商品住宅供應面積為18.43萬平方米，打破連續8周未有供應的僵局；而新建商品住宅成交面積8.84萬平方米，環比增加141.8%，表明樓市成交有了快速反彈的跡象。

6月10日，上海網上房地產披露上海 2022年第二批次將上市的新盤，共46個新項目將供應13151套房源，約149.7萬平方米。

而很多豪宅也在迫不及待地掛牌上市。據不完全統計，6月初，上海平均每天就有3.7套總價3000萬以上的豪宅（含新房和二手房）成交。其中，有超過30套總價1億以上的豪宅二手房源新掛牌上市。

于此同時，上海第一輪集中供地也正式啟幕，36宗地全部出讓，總體攬金835億，環比 2021 年三批次增長48%；平均溢價率為3.5%，較此前提升了1個百分點。

招商蛇口、華發、建發、金地等多方主體，均在拍地中有所收獲。雖然國央企（含城投）仍占主導，拿地金額占比78%接近八成。但熙來攘往中，似乎能看到這座城市以往的地產“煙火氣”。

盡管降低參拍門檻，已是眼下各城市供地的普遍措施，但在土拍重啟的特殊節點上，上海土拍規則的放松仍引人關注。

首先，上海下調了土地監管資金額度，最新要求為監管不小于扣除保證金后的自有資金，此前為不小于自有資金；換言之，新規則將保證金對應資金額度，從土地監管資金額度中扣除，降低房企資金壓力。

其次，此次供地完全采用掛牌形式出讓，此前采用的是“招掛復合”的形式，參拍者需滿足企業資質評分方可參拍。

在放寬的條件之外，上海仍將溢價率上限控制在10%以內，因此其整體溢價率居于中游。不過，它的土地出讓金額，位居各城市首位，也是全國7座無地塊流拍的城市之一，這無疑為其恢復元氣，提供了不少“底氣”。

撤離“大虹橋”

開端雖一片利好，但過去一段時間里，疫情給企業、行業帶來的影響，卻是無法在瞬間消弭的。

3月起，上海疫情開始爆發，線下售樓處停擺，房產中介們百無聊賴，有的甚至幫業主送菜，以維持客戶關系。至于何時恢復常態，他們只能翹首以待。

克而瑞數據顯示，上海4月、5月的供應與成交，出現了明顯的跳水現象。4月全市商品住宅成交9.73萬平方米，同比下跌87.46%；5月全市商品住宅成交10.7萬平方米，同比下跌82.55%。

前5月，上海商品住宅累積成交285.96萬平方米，同比下跌58.92%；成交面積呈遞減趨勢，僅2月成交同比為正。

受此影響，長三角42個城市3-5月成交數據與2021年相比出現大幅下降，3月、4月、5月分別同比下降45.52%、65.18%和64.90%。

面對調控，地產商原本比以往任何時候，都更需要打開銷售局面，回籠資金，但零供應、成交斷崖式下跌等情況，均成為他們當下必須面臨的嚴峻挑戰。“定都”上海的房企們，壓力不言而喻。

據說，在過去兩三個月的疫情停擺期間，不少總部位于上海大虹橋的房企，幾乎是處于“癱瘓”狀態，連財務系統都沒法啟動。以至于寶龍、祥生、融信、三盛、世茂等，都因為種種原因，延遲發布年報。

曾經令人神往的虹橋圈，現在吸引力大打折扣，部分房企甚至萌生了撤退之意。近日有消息稱，在2019年喬遷虹橋熱潮時，設立上海總部的弘陽、祥生，如今正在籌劃退出上海，撤銷雙總部。

2022年前5月，弘陽實現累計合約銷售金額為155.2億元，同比下降60.86%；累計銷售面積109.65萬平方米，同比下降53.39%。原本弘陽是要在上海持續實現“躍遷”的，但目前已然半途落空。

祥生的日子同樣不好過。

年初，祥生將一筆2022年1月23日到期，本金總額3億的美元債發起交換要約，敲響了暴雷的警鐘。至3月下旬，它出現了流動性危機。因觸發交叉違約，其2億美元于2023年到期的12厘優先票據（2023年票據）暫停買賣，以便尋求解決債務問題的方法。

4月，上海疫情焦灼，祥生于期間披露，2023年優先票據加速通知觸發了公司2022年到期2億美元優先票據契約項下的交叉違約。于是，其2022年優先票據，也停牌了。

現實的骨感，擊退了不少地產商的戰略構想，但回歸也是最好的選擇，

尤其是地產下行期，舍去一棟上海的辦公樓，能節省不少的租金。同時，在大本營不僅擁有品牌優勢，地方關系也到位，還能加強資源和溝通的便利性。再不濟，如果暴雷，還能尋求地方國資的庇護。

弘陽、祥生的引退，是近年來“虹橋圈”退潮的延續，只是疫情的發生，進一步充當了“催化劑”而已。

據統計，虹橋高峰之時，曾聚集著40余家房企總部，其中的申虹路，甚至有“地產一條街”之稱。他們借助地利，盡享人才交流、信息獲取的便捷性。但目前，撤離魔都的開發商，已近10家。

今年 2 月，三巽集團進行所謂的組織結構調整，將超一半員工撤回合肥總部。這距離登陸港股才 7 個月時間。

而更早之前的去年初，有報道稱，兩度沖擊資本市場失敗的奧山，其上海總部基本已人去樓空，大部分職能部門已經全部搬回武漢，只留部分留守人員在處理辦公室善后事宜。

在奧山傳出撤退消息的一個月后，又有媒體稱，中庚置業集團正在以支援公司福州區域的名義，進行員工遷移遣散事宜：愿意搬遷到福州的，考慮留用，社保繳納可保留在上海；不去福州的則遣散。

這種例子屢見不鮮，更為典型的還有藍光，它在暴雷后放棄雙總部，從上海撤回成都。

在上海，世茂、正榮、融信、陽光城等從福建遷址而來的閩系房企，都曾經歷過輝煌；但人來人往，并非所有擠進一線圈層的企業，都能取得成功。

眼下，世茂質押位于“筑夢起源地”陸家嘴的上海世茂大廈，融信出售虹橋世界中心辦公樓等。另一邊，正榮忙著向合作伙伴出售項目股權，陽光城忙著與債權人商討展期。

哪怕尚屬安全區的在滬房企，日子也不是那么好過。

例如，新城控股方面坦言，“今年前四個月錄得了400多億元的銷售業績。2月，公司銷售較之前有明顯增長。長三角區域的銷售表現較為突出，在集團中的銷售占比接近50%，超出了公司此前預期。不過，到了三四月份，由于受到疫情影響，公司華東區域的銷售表現有所回落。”

追回遺失的60天

上海復工復產后不久，金地集團華東地區的員工，就收到了一個消息——區域公司開始執行單休，端午僅放假一天。這或許是地產商面對壓力，急于恢復疫前狀態、回流資金的側面體現。

房企確實需要在接下來銷售、拿地的市場機會中，爭取主動。

上海于全面解封前夕，公布了重振經濟的50條措施，即《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，其中包含了一些涉及房地產的措施。

措施中大概有這幾類措施：縮短開發商開發流程；允許延期或分期繳付土地款；合理確定住宅起始價，降低商辦自持比例；加大供地力度等。這些措施無疑能間接降低融資成本、拿地成本，并提高開發商的利潤率。

有業內人士表示，上海本來就是對開發商政策最好的一線城市，項目利潤率普遍能算到八個點以上。這幾條迅速提振經濟的讓利政策一出，利潤更高了。

雖然政策的傳導還需要時間，但在整體環境的加持下，上海這座大都市，或許能迅速恢復到疫前水平，并加入到地產回暖的城市大軍中。這對于加倉這座城市的房企來說，無疑是較好的信號。

此前武漢的迅速復蘇，或許可以作為上海恢復元氣的參考。

2020年，武漢解封后，祭出了一系列的解壓紓困政策，包括降低預售要求、放寬預售資金監管、降低拿地門檻、允許在售項目較預售備案均價降價5%以內銷售等。

多重政策精準紆困下，武漢樓市快速復蘇，當年7月單月同比增4%增速由負轉正，9月新增供應集中入市推動下半年成交規模同比增5%，全年累計同比降17%，較前3月降幅收窄44個百分點。

基于重振經濟的50條措施，上海后續或許也會出臺有利地產的具體政策。

有業內人士認為，若沒有疫情的影響，僅從城市角度看，上海市場相對正常。疫情過后，預計年內還將有70多個項目集中入市，下一批入市估計在6月份，預計年內新取證8.2萬套，市場競爭和項目分化加劇。

而關于土地市場方面，供應量會上升。2022年土地總供應量相比21年提高近20%，其中商品住宅用地要增長44%，舊改用地也在大幅增長。

年內供應規模預期高位，下半年顯然是推貨重點。因此房企必須在保障資金安全的前提下，注重銷售、注重精細化運營、提升利潤。