作為職業觀察者，CRR曾有幸多次見證過「一個項目改變一個城市商業面貌」的歷史性時刻。

早期，這樣的傳奇多是由起步較早、運營經驗先進、招商資源豐富的港資企業締造的，而華潤萬象生活則是為數不多可與之媲美的內地企業。

新時代背景下，華潤萬象城產品線持續發力，成為創造城市商業傳奇的「刀鋒戰士」。

今年，全國4個重點城市會陸續開出4座萬象城：5月1日武漢萬象城、6月18日福州萬象城、6月26日海口萬象城、以及尚未官宣開業時間的南昌萬象城。

6月18日，CRR專程造訪榕城，帶來這座身處閩北核心地帶的重奢萬象城最詳實的開業現場報告——福州萬象城開業百圖斬。

「一座萬象城改變一座城」的時代，已經到來。

*CRR百圖斬系列旨在最大限度用圖文+部分視頻的形式還原項目最真實的開業情況。

*根據每個項目的特色，每一次的百圖斬內容邏輯會有一定差異。

*本文部分圖片攝于開業前，稍有細節尚未完全就位，請多包涵。

*本文未加水印的圖片均源自公開網絡資料。

01. 

崛起的福州迎來現代重奢購物中心

鑒于2021年福州的城市面貌發生了巨大變化，所以有必要在開篇先從經濟和政策兩個層面update下福州的最新情況。

經濟層面，2021年福州地區生產總值達到11,324.48億元，同比增長8.4%，力壓泉州，成為福建經濟總量第一大市，在「中國萬億城市俱樂部」的排名上升3位。

福州的數字經濟規模達5,400億元，占福州地區生產總值比重47.7%，成為拉動福州高質量發展的強勁引擎。

*（福州）東南大數據產業園｜圖據F.N福州日報

政策層面，2021年國家發改委正式同意《福州都市圈發展規劃》，將促進福州與周邊城市（鎮）協調聯動發展，加快「四市一區」（福州市、莆田市、南平市、寧德市、平潭綜合實驗區）一體化進程。

*福州都市圈發展規劃｜圖據福建省政府官網

也就是說，依托朝陽產業「數字經濟」，加上政策的支持與推動，福州正在迅速崛起。

產業興盛、經濟預期向好，正在激發城市消費活力，尤其是高端消費。但就現狀而言，福州的商業發展相對滯后，難以承接日益旺盛的消費需求——

東街口、萬寶等市級商圈整體品牌能級較低、物業老舊；在「重奢購物中心」這一衡量城市商業發展水平的重要維度，福州僅有一座已開業15年的傳統百貨項目。

*以百貨為主的東街口商圈｜圖據F.N福州日報

4年前，華潤萬象生活以一座萬象城，開啟了廈門商業的新紀元；而今，萬象城首進福州，擔起了提升城市商業能級的重任。

福州萬象城位于福州經濟、政治、文化中心鼓樓區，東街口、萬寶兩大商圈的中間地帶，毗鄰福州大學至誠學院、西禪古寺，與閩江北CBD、福州城市地標三坊七巷均不足3公里。

雖然乍一看福州萬象城并非占據了城市傳統核心商圈的核心位置，但考慮到福州萬象城所屬的福州華潤置地中心城市綜合體70萬方的體量之巨，我們并不能單以一個近10萬方盒子商業的選址來做考量。

況且，細看下來就會發現，福州萬象城的選址頗為「巧妙」——

01-毗鄰西禪古寺、福州大學至誠學院，增加了項目的歷史、文化底蘊，強化「在地性」，而且在行業內，千年古剎+重奢早已是經典成功組合；

02-位于東街口、萬寶兩大商圈的中間地帶，意味著福州萬象城可共享已成型的濃厚商業氛圍，并依托其強大的品牌能級，形成差異化；

03-福州華潤置地中心城市綜合體包含商務寫字樓、創意空間、平層公寓等，且與閩江北CBD相距不遠，將吸納大量高質素客群，為福州萬象城賦能；

04-項目四周是四大主干道、路網完善，福州地鐵4號線有望于2023年開通，地鐵站與項目相鄰，可導入全城客流。

總結來說，福州將在城市發展的歷史拐點，迎來一座具有劃時代意義的全新商業地標。

02. 

建筑設計與空間打造

商業項目能夠在C端引發關注和傳播，一般來說，要么是因為項目能級較高，承載區域乃至城市消費市場的期望，具有話題性；要么是因為建筑設計和空間打造不落窠臼，令人耳目一新，具有「打卡」屬性。

截至6月19日，福州萬象城在小紅書的相關筆記高達9,100+篇筆記，并且保持快速增長態勢。

這意味著福州萬象城開業前兩天，已經登上福州商業項目小紅書熱度總排名的TOP3。

福州萬象城的項目能級自不必說，單就建筑設計和空間打造而言，亦是可圈可點。

項目的建筑設計以「水晶盒子」為設計靈感，采用「晶體堆疊」形態融入福州華潤置地中心城市綜合體，并通過巧妙錯位，呈現出通透立體感。

空間打造方面，除了流暢造型、大量留白引發視覺舒適，簡潔動線帶來愉悅游逛體驗這些「常規操作」外，福州萬象城還設置了四大主題區，且其中有兩個跨層空間。

B1層的「豐裕之角」吸納了眾多創新美食品牌，既有「瀘溪河」為代表的全國連鎖品牌，也有「唐沫茶兮」等福州本地品牌。

L3層的「悠活之境」涵蓋了高端SPA、美甲美睫等女性悅己體驗業態，L4層的「童趣之境」是親子家庭一站式體驗空間。

「悠活之境」與「童趣之境」兩大特色主題區通過旋轉扶梯串聯，以「2022年度最美書店」覔書店為過渡區域。

L4-L5層的「南洋花園」是福州萬象城的熱門「打卡點」：超高挑高、大面積落地窗、黑白相間花磚、旋轉樓梯、白色騎樓、精致壁燈......既摩登現代，又慢活休閑。

配合這一區域的南洋風情，項目引入了米其林新加坡指南兩家必比登餐廳「哲平鰻滿」和「天天+」（海南雞飯），必吃榜餐廳「泰香米」等品質餐飲，且門店采用半開放式設計，置身其中，彷佛漫步南洋街區。

如果從商業地產ROI角度評估「南洋花園」，多半是「減分項」，因為有大面積留白犧牲招商面積，且如此高還原度的場景搭建也是造價不菲。

但從品牌傳播這一維度來評估，則是「加分項」。

重奢項目與「在地文化」深度結合，提煉最具識別度和代表性的元素，以常態化場景形式呈現，并承載調性匹配的業態內容，一方面可引發當地消費者的心理認同感，激發自傳播和高頻到訪行為。

*圖據小紅書

另一方面，將加強區域外消費者對福州萬象城「地標級購物中心」的感知，進而產生「來福州就要到福州萬象城」的認知和行為。

而對品牌來說，擁有千年古剎「西禪寺」歷史文化場域、「水晶盒子」矚目造型以及「南洋花園」獨特場景的福州萬象城，將是它們進入福州市場的最佳選擇。

有時候，項目犧牲一部分ROI與在地文化做深度鏈接，真的會起到意想不到的長期積極效果。

03. 

不僅是福州首個Luxury+購物中心

福州萬象城不但引入了LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亞等重奢品牌更高級別門店，而且近250家門店中，包含了40%的城市首進品牌，超50%的城市高標店，「人無我有」之鋒芒畢露。

怎么看，福州萬象城都不僅是要完成「福州首個Luxury+購物中心」的小目標，而是要奔著全面提升福州商業能級的「城市標桿型購物中心」的大目標來的。

而L1層的LOUIS VUITTON路易威登、CARTIER卡地亞、GUCCI古馳三大門神，以及BURBERRY博柏利、BVLGARI寶格麗、Bottega Veneta葆蝶家、Rolex勞力士，共計七大奢侈品牌，也用「項目開業前入場打圍」這一反常規動作，顯示了對福州萬象城運營能力的認可，以及對福州市場的看好。

要知道，重奢品牌在拓店方面向來謹慎，考察流程耗時長久、步驟繁復。

最常見的形式是以主題快閃店反復測試項目的人流量、購買力，達到預期標準，方才進駐。

LOUIS VUITTON路易威登等七大重奢品牌給予福州萬象城的「綠色通道」待遇，即使在萬象城體系內，也并不多見。

而重奢品牌對福州萬象城的信心，也帶動了其他高能級品牌的入駐。

福州萬象城的B1層高化香氛區，囊括了20+個國際一線品牌，既有DIOR迪奧、CHANEL香奈兒等頂流，也有LA MER海藍之謎、HR赫蓮娜、LA PRAIRIE萊珀妮等近年來大熱品牌，以及Jo Malone祖馬龍、Diptyque蒂普提克等小眾且「挑場子」的品牌。

高化香氛區域外，B1層還有主力店Ole'精品超市，主打創新多元餐飲的「豐裕之角」，以及部分生活方式和潮流品牌。

L2層以輕奢潮流服飾和珠寶品牌為主，其中lululemon（福州首店）、CARVEN（福建首店）、Sandro（福州首店）、maje（福州首店）、Ba&sh（福州首店）、Self-portrait（福州首店）均為時下熱門、具有號召力的品牌。

L3-5層的業態包含時尚服飾、運動潮流、生活方式品牌、品質餐飲等，基本囊括了各品類國內一線主流品牌。

比較特別的一點是，福州萬象城的餐飲并不是像大多數項目般集中在L5層，而是在L3-L5三層樓的拐角區域，乘坐扶梯可直接達到。

這樣的設置，對顧客來說是可以游逛后在本層就近尋找餐飲區域休息，對項目來說是合理配置空間資源：「金角」給到餐飲，達到性好；「銀邊」給到品牌，展示性佳。

當然，更重要的原因是福州萬象城是一個「零售型」項目，餐飲僅占比約1/5。而福州萬象城的「重零售」、一站式滿足消費者需求的特征，正是「城市標桿型購物中心」核心屬性。

在這部分的結尾，附上現場拍攝的完整品牌落位圖供大家參考

04.

鏈接「在地文化」的定制藝術展

雖然開業活動引入藝術展已經是商業地產的「常規操作」，但在實際落地執行中，效果卻往往參差不齊。

藝術固然對提升項目調性有利，但也常常因「過于抽象」而不易被公眾理解，造成「曲高和寡」的局面。

都知道重奢和藝術是天生一對，但要如何結合才能兼顧調性和感染力？據我觀察，福州萬象城的開業藝術展，可以被視為一次絕佳的實踐。

福州萬象城深度鏈接「在地文化」，從「水系」出發，以「共契·共敘·共生」為主題，引入三大藝術活動。

「水與水」特展全國首展（共契）是法國藝術家Cyril Lancelin西里爾·蘭斯林（曾受保時捷以及奢華護膚品牌La Prairie萊珀妮委托創作藝術裝置），以「水」為靈感為福州萬象城定制的專屬藝術裝置。

藝術家以球形模擬水珠，以膠囊形狀模擬水流，采用標志性的「金字塔」巨型雕塑設計語言，呈現出「流動如水」的視覺效果。

新媒體藝術展——「藝術漂流計劃」全國首展（共生）是閩籍藝術家念子軒將新媒體數字藝術與閩水文化、在地藝術結合，創作出江河湖海泉酒茶系列作品。并且，藝術家還為福州萬象城定制了這一系列的第八幅作品《城-啟幕》。

Smeg Art Space（共敘）引入了smeg限量款米字旗冰箱、smeg西西里系列小家電、IMOLA愛馬仕聯名瓷磚等產品，打造生活品味主題展覽，展現出純粹的意大利風情。

就內容而言，前兩者均與「在地文化」深度鏈接，且均包含為項目專門定制的作品，易引發共鳴；

后者是圍繞意大利國寶級廚電品牌Smeg進行的生活方式展覽，該品牌在國內中產家庭中極富號召力，象征品味生活。

而且就落位選擇而言，前兩者與國際一線重奢品牌同在L1層，實現了藝術與重奢在空間上的結合。

后者位于B1層，與下沉廣場相接，參觀者可不經項目直達場館，公共性及開放性顯著。

05.

項目細節觀察與分析

在這部分，我想分享福州萬象城那些讓我眼前一亮，直呼「WOW」的細節。

一、母嬰（家庭）友好

先說結論：福州萬象城是我近期見過母嬰友好程度最高的重奢項目，沒有之一。

項目將B3層離直梯較近的停車位劃為母嬰專用，通過顏色和文字說明與其他車位區分，目測母嬰車位面積為普通車位的1.5倍，方便停放和取放嬰兒用品。

福州萬象城在B1層以及L2-L5層均設有母嬰室，可就近使用。要知道大多數項目的母嬰室其實只有一個，經常會出現擁擠排隊現象。

mamacare萬象母嬰中心位于L3層，分四個區域，外部是休息區，內部有哺乳區（單獨隔間）、兒童洗手間、護理區，是目前福州面積最大、功能最完善的現代化高標準母嬰中心。

空間的主色調是大理石天然的米色和小朋友喜歡的baby粉色，現代簡潔中透露出家的溫馨。

二、超高標準VIP待遇

說實話第一眼看到會員中心在B2層我是一臉懵且存疑的：難不成是招商太好樓上沒有位置？但VIP的體驗會不太好吧？

我帶著疑問，進會員中心轉了一圈，不僅打消了疑問，還由衷地佩服福州萬象城的對VIP服務中「私密」、「專屬」的理解。

B2層會員中心外是會員專屬停車位（有單獨的門禁系統）以及商場直梯，也就是說，VIP無需等待，可一路經B2層的「專屬通道」到達商場。

*停車場前方明亮區域為會員中心

會員中心在這一「專屬通道」中扮演著類似「驛站」的角色，VIP可在此稍作休息，或參加定制活動。

值得一提的是，福州萬象城的會員中心是全國首個茶文化主題中心。不僅有專門的茶室，而且服務人員都經過專業茶道培訓，同時整個空間亦是通過家具、器皿、花藝、香氛等物件，體現茶文化之美。

三、星級酒店標準電梯區

我在遠處注意到了以象牙白和深銅色為主色調的電梯區，心想：華潤的審美越來越好了。

走近后輕輕敲了下墻面，原本以為是鋁制，沒想到是真材實料的大理石。也就是說這些引起視覺舒適的波浪形狀墻面，是通過特殊工藝在大理石材質上實現的。

而且，按鍵區還是嵌入大理石墻面的金屬棱柱體，不規則形狀造價成本有多高，業內都懂。電梯轎廂打開后，出現在眼前的是一整塊高2.5m+的大理石板，以及剛才提到的象牙白波浪形大理石墻面。

這個標準恐怕星級酒店都要汗顏，ROI已經哭暈在洗手間。

四、導視系統

福州萬象城的導視系統醒目、扁平化且密集，樓上購物區幾乎每走十步就能看到一個導視牌，樓下停車場更是空中、地面、墻面全員上陣，并且以不同顏色區分，簡潔清晰。

我在不同區域反復測試，幾乎都可以在3分鐘內找到明確的導視牌。

五、與品牌商家「共創」的高規格休息區

和大多數重奢項目一樣，福州萬象城也沒有在每層樓設置大面積的公共休息區，但有意思的是，項目給到場內A MAGICAL TEA（L2層）、星巴克（L3層）、奈雪的茶（L4層）面積可觀的外擺區域，幾乎可以看作是高規格的休息區。

A MAGICAL TEA的外擺區采用實木搭建出獨特造型，星巴克外擺區簡潔現代，奈雪的茶外擺區偏休閑氣息，三大區域都吸引了大量顧客前來休息。

六、其他一些賞心悅目的細節

大到藝術裝置，小到樓層指示牌，福州萬象城的細節兼具設計感和質感，賞心悅目。

還有一個很有意思的點是，福州萬象城以「MIXC」四個字母為基本元素創作了自有老花圍擋，與LOUIS VUITTON路易威登、BURBERRY博柏利等國際奢侈的圍擋放在一起，居然毫不違和。

6月18日福州萬象城開業當天，天公作美，福州連續兩個多月的陰雨天氣按下了暫停鍵。我在現場看著熙熙攘攘打卡藝術展和品嘗美食的人群，內心充滿了喜悅。

好的商業項目就是這樣，能夠激發一個城市的消費熱情，以及人們心中對美好生活的熱愛。

「致敬每一份全力以赴的熱愛」——走出項目，在2號門外看到的這樣一句話令我深受觸動。

福州萬象城也正在用實際的呈現，踐行著對城市商業的一份熱愛。

150+城市高標店，福州萬象城把當下最具「格調」的品牌引入福州；

定位為「城市美術館」商業地標，舉辦國際高水準藝術展，福州萬象城將國際「先鋒」審美帶到榕城；

幾乎以一己之力提升城市商業能級，福州萬象城踐行央企「責任」。

而福州萬象城的橫空出世，對福州消費者以及福州商業地產來說是好事。

對消費者來說，福州萬象城的出現，意味著消費者將享受到更舒適的購物體驗和更高標準的服務；

對福州商業來說，得益于「刀鋒戰士」福州萬象城的「披荊斬棘」，更多國內外一線品牌將關注到福州，而隨著一線品牌的加入，福州商業地產的能級和活力也將得到大幅提升。

而且，福州距離「新一線城市」的「最后一公里」，很可能因福州萬象城的出現而完成。