來源/觀點(diǎn)網(wǎng) 

撰文/陳玲

幾天前，新城控股董事長王曉松親自到徐州沛縣考察，這里即將落地淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的吾悅廣場。

更早前，沛縣人民政府、新城控股集團(tuán)剛剛簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議（吾悅廣場），規(guī)劃占地150畝的吾悅廣場，總建筑面積為16萬平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)為地上12萬平方米、地下4萬平方米，其中商業(yè)面積12萬平方米，總投資超15億元。

無獨(dú)有偶，近期新城持股40%的子公司以底價(jià)6.2億元拿下今年第一座重資產(chǎn)地塊，落地第192座吾悅廣場“忻州吾悅廣場”，建筑面積23.54萬平方米，計(jì)容面積58.84萬平方米。要知道，現(xiàn)在能拿地的民企已經(jīng)不多了。

落地新項(xiàng)目之外，吾悅廣場也迎來密集開業(yè)期。

9月10日、16日及17日，新城宿遷沭陽吾悅廣場、安康吾悅廣場、宜昌吾悅廣場接連開業(yè)，9月22日，也即將迎來重慶江津吾悅廣場開業(yè)。

有人調(diào)侃，新城“運(yùn)氣”好，因?yàn)?019年的黑天鵝事件，新城果斷出讓項(xiàng)目、降低負(fù)債、縮減規(guī)模以保安全。

回頭看，一切慢下來了，雖然成長性受到影響，但卻避免了這一輪下行期的毀滅性打擊。

這幾年，新城發(fā)展耗費(fèi)更多的心力在吾悅廣場的打造上，由于商業(yè)物業(yè)能夠有效助力公司抵御周期風(fēng)險(xiǎn)，拓寬盈利護(hù)城河，這種“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)運(yùn)營”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式也為新城帶來了更高的安全性。吾悅廣場的發(fā)展亦有其特色，不同于華潤、龍湖等在高能級(jí)城市的商業(yè)競爭，新城的吾悅廣場多布局在低能級(jí)地區(qū)。

半年報(bào)顯示，期內(nèi)新城控股歸母凈利率為7%，較上年同期提升1.6個(gè)百分點(diǎn)，主要由于毛利率提升2.3個(gè)百分點(diǎn)至21.9%。其中，開發(fā)物業(yè)結(jié)算毛利率較上年同期下降1個(gè)百分點(diǎn)至16.1%，而投資物業(yè)租金毛利率則提升1.6個(gè)百分點(diǎn)至72.2%。

通過細(xì)拆業(yè)務(wù)類型發(fā)現(xiàn)，可持續(xù)經(jīng)營且高毛利的投資物業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)提升明顯。

2022年上半年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入47.18億元，同比增長19.8%，實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入43.79億元，占營業(yè)收入10.23%，貢獻(xiàn)毛利占毛利總額33.7%。

下半年，吾悅廣場將迎來集中開業(yè)期。新城控股管理層表示，有信心完成“全年計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場25座、實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入105億元”的年度目標(biāo)。

截至上半年末，吾悅廣場開業(yè)面積達(dá)1189.06萬平方米，出租率達(dá)96.01%，新城控股實(shí)現(xiàn)135個(gè)大中城市、189個(gè)綜合體項(xiàng)目的布局。截至8月25日，新城控股在全國開業(yè)及在建的吾悅廣場已達(dá)到191座，分布在上海、天津、重慶、南京、長沙、長春、西安等國內(nèi)137個(gè)大中城市，已開業(yè)及委托管理在營項(xiàng)目達(dá)到132座。

新城控股稱，自身做商業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在商業(yè)模式、先發(fā)布局、商業(yè)開發(fā)運(yùn)營能力三個(gè)方面。“三者打通才是核心競爭力所在。”

其一，公司“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的商業(yè)模式及輕重并舉的吾悅廣場拓展模式：開發(fā)業(yè)務(wù)是公司區(qū)域深耕的壓艙石；商業(yè)管理則提供穿越周期、穩(wěn)定收入的現(xiàn)金流。各個(gè)事業(yè)部間協(xié)同開發(fā)，相互促進(jìn)，這是新城核心優(yōu)勢的最基本前提。

其二，先發(fā)優(yōu)勢為后續(xù)拓展提供保障：公司已經(jīng)全國化布局，截至2022年6月末于137個(gè)大中城市布局吾悅廣場189座，具有較大先發(fā)優(yōu)勢。

其三，綜合體開發(fā)運(yùn)營能力及團(tuán)隊(duì)：擁有從開發(fā)到運(yùn)營完整的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營產(chǎn)業(yè)鏈，有效保證項(xiàng)目2年左右滿鋪開業(yè)；針對(duì)不同城市的特點(diǎn)精準(zhǔn)優(yōu)化商業(yè)定位，打造吾悅廣場的經(jīng)營特色；“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”的三級(jí)架構(gòu)，擁有一支具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌及管理能力的商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)。

而吾悅廣場亦能成為新城控股的融資途徑之一。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，今年新城控股加大了經(jīng)營性物業(yè)貸的推進(jìn)速度，該公司持有116座重資產(chǎn)吾悅廣場，截至2022年6月30日，有近80座吾悅廣場未進(jìn)行經(jīng)營性物業(yè)貸和資產(chǎn)證券化融資。前八月，新城控股臺(tái)州黃巖吾悅廣場、泰安泰山吾悅廣場等20座吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸落地，累計(jì)獲得融資62億元左右。經(jīng)營性物業(yè)貸債務(wù)久期約8-10年，平均3.1億元/座，融資成本約6-8%。

數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股按照監(jiān)管口徑非受限現(xiàn)金短債比1.06倍；凈負(fù)債率為48.37%，同比下降12.11個(gè)百分點(diǎn)；公司剔除合同負(fù)債和預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.06%，同比下降8.39個(gè)百分點(diǎn)；若直接按照貨幣資金除以短期金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，現(xiàn)金短債比則為1.75倍。

負(fù)債方面，截至2022年6月底，新城控股的有息負(fù)債822億元，較2021年末壓降76.67億元。截至報(bào)告期末，新城控股合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債91.44億元，較去年年底的115.13億元下降23.69億元。

近期，新城控股完成發(fā)行2022年度第二期中期票據(jù)，“22新城控股MTN002”實(shí)際發(fā)行總額10億元，發(fā)行利率3.28%，期限3年，由中債增提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。