來(lái)源/聯(lián)商專欄

撰文/王瑋

9月16日，受百聯(lián)資產(chǎn)資控的邀請(qǐng)參加2022百聯(lián)城市更新投資論壇。我對(duì)百聯(lián)資控專注存量物業(yè)的城市更新戰(zhàn)略非常贊同。

在國(guó)內(nèi)經(jīng)歷了30年的高速發(fā)展期后，舊城改造相對(duì)于新區(qū)擴(kuò)建一定是未來(lái)城市更新的主旋律，也非常符合雙碳環(huán)保可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

但是，我在發(fā)言時(shí)就業(yè)內(nèi)比較流行的所謂“存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理”的說(shuō)法提出了自己不同的看法。

圖1：2018年主要發(fā)達(dá)國(guó)家的人均購(gòu)物中心面積

摘自《商業(yè)地產(chǎn)決策理論與戰(zhàn)略實(shí)踐》第82頁(yè)

這里面有兩個(gè)誤解：

第一，我們目前數(shù)據(jù)說(shuō)話就是過(guò)量，以國(guó)內(nèi)最前沿的上海購(gòu)物中心市場(chǎng)為例，人均購(gòu)物中心面積達(dá)到1.0平米，上海以外的過(guò)量情況只會(huì)更嚴(yán)重。而英法德日這些零售發(fā)達(dá)國(guó)家的數(shù)據(jù)基本上都在0.40平方米上下，德國(guó)只有0.21平方米（參見(jiàn)圖1或筆者新書(shū)第82頁(yè)）。 

所以，就像醫(yī)生為病人診斷，你首先要判斷準(zhǔn)病情，不然的話多說(shuō)什么都是無(wú)效的。再說(shuō)過(guò)量又如何？我們雖然供給過(guò)剩，但有效供給依然不足并且始終不足，我們的區(qū)域型購(gòu)物中心（大Mall）的和社區(qū)商業(yè)的比例嚴(yán)重失衡。但是我們能夠因?yàn)檫@些無(wú)效供給和經(jīng)濟(jì)下行就什么都不做嗎？當(dāng)然不是，商場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰和零售的更新迭代就是一個(gè)永恒的主題。該干什么還得干什么！關(guān)鍵你需要專業(yè)地去做，關(guān)注與市場(chǎng)發(fā)展匹配的適當(dāng)規(guī)模和相關(guān)組合，通過(guò)有效供給所產(chǎn)生的可持續(xù)穩(wěn)定收益不斷創(chuàng)造價(jià)值。

從這個(gè)意義上講，百聯(lián)資控的上海北寶興路的莘薈項(xiàng)目把冷凍倉(cāng)庫(kù)改造為社區(qū)商業(yè)就是一個(gè)非常好的典范（見(jiàn)圖2）。如果數(shù)據(jù)完整，我相信一定可以構(gòu)建類似我在《商業(yè)地產(chǎn)決策理論和戰(zhàn)略實(shí)踐》書(shū)中第147頁(yè)的類似對(duì)西田悉尼改造的數(shù)據(jù)分析（圖3或參見(jiàn)作者新書(shū)的圖5-14）。該項(xiàng)目能夠獲得類REITs項(xiàng)目發(fā)行的批準(zhǔn)其實(shí)已經(jīng)說(shuō)明問(wèn)題。

圖2:百聯(lián)資控位于上海靜安北寶興路的莘薈項(xiàng)目

摘自百聯(lián)資產(chǎn)控股圖片

圖3：西田悉尼購(gòu)物中心改造數(shù)據(jù)分析

摘自《商業(yè)地產(chǎn)決策理論與戰(zhàn)略實(shí)踐》第82頁(yè)

第二，長(zhǎng)期以來(lái)國(guó)內(nèi)業(yè)界對(duì)資產(chǎn)管理的概念比較混淆，以為商業(yè)地產(chǎn)建好后開(kāi)始進(jìn)入資產(chǎn)管理，把開(kāi)發(fā)作為增量，管理作為存量，甚至美其名曰“商業(yè)地產(chǎn)從增量來(lái)到存量進(jìn)入了資管時(shí)代”。

殊不知西田資產(chǎn)管理的四大理念中的第一條就是“把開(kāi)發(fā)階段和營(yíng)運(yùn)階段都作為資產(chǎn)進(jìn)行管理”（見(jiàn)圖4或書(shū)中第121頁(yè)）。業(yè)內(nèi)將開(kāi)發(fā)和管理分離的誤解讓人想到了外科醫(yī)生的寓言故事。說(shuō)得是一位號(hào)稱擅長(zhǎng)外科的醫(yī)生用剪刀為被亂箭射中的副將直接減去了暴露在外面的劍桿部分，對(duì)于依然留在腿部肌肉內(nèi)的箭頭部分他竟然要求副將再去找內(nèi)科醫(yī)生處理（見(jiàn)圖5）。

圖4：把開(kāi)發(fā)階段和營(yíng)運(yùn)階段都作為資產(chǎn)進(jìn)行管理

摘自《商業(yè)地產(chǎn)決策理論與戰(zhàn)略實(shí)踐》第12頁(yè)

我們之前很多的無(wú)效供給也是這種自以為專業(yè)的”外科醫(yī)生“造成的。因?yàn)樗麄儧](méi)有理解商業(yè)地產(chǎn)是資產(chǎn)，住宅地產(chǎn)是生產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的盈利是持續(xù)性通過(guò)租金收入和資產(chǎn)增值獲益的資產(chǎn)，而住宅地產(chǎn)則是一次性的銷售價(jià)格減去建造成本而獲利的生產(chǎn)。

開(kāi)發(fā)建造伊始根本不會(huì)考慮根據(jù)人口的市場(chǎng)調(diào)查以及規(guī)模組合的科學(xué)定位，反正造好后交給“內(nèi)科醫(yī)生”的資產(chǎn)管理就是。這也正是太多的無(wú)效供給的原因所在。正是因?yàn)榭吹搅耸袌?chǎng)上太多的概念混淆甚至誤導(dǎo)，這也強(qiáng)烈地激發(fā)自己要寫(xiě)好《商業(yè)地產(chǎn)決策理論與戰(zhàn)略實(shí)踐》這本書(shū)的一種沖動(dòng)和責(zé)任感。

圖5：外科醫(yī)生的寓言

來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)圖片

該書(shū)從過(guò)去到現(xiàn)在、從國(guó)際到國(guó)內(nèi)，從實(shí)踐到理論，以國(guó)際高度的視野和國(guó)內(nèi)深度的洞察，從規(guī)模、組合、價(jià)值到面對(duì)不確定性的決策系統(tǒng)和綜合闡述。其中第五章的資產(chǎn)管理的內(nèi)容相信也是為國(guó)內(nèi)業(yè)界提供了一個(gè)科學(xué)和綜合地重新審視資產(chǎn)管理的全新視角。