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撰文/高天

10月24日，據港交所披露的消息，珠海萬達商業管理集團（以下簡稱“萬達商管”）招股書失效。

這是萬達商管第二次遞表失效。2021年10月21日，萬達商管首次向港交所遞交招股書，后于今年4月21日失效。當時短短兩天內萬達商管便第二次遞交了招股書，中信證券、摩根大通、瑞信為其聯席保薦人，沒成想仍然失效。

不過，招股書失效了可以重新遞交，在IPO期間招股書失效的情況也比較常見，只要在申請有效期后三個月內再次遞表延期此前申請即可。

據知情人士表示，萬達商管將盡快提交更新材料，將不會影響上市進程。

上市之路一波三折

2014年，萬達商管的前身大連萬達商業地產股份有限公司曾在港交所上市，但僅兩年便從港交所退市，轉投A股謀求上市。

此后的六年間，萬達商業多次A股上市受阻，于2021年3月，正式從A股撤回上市申請。實際上，2015年9月，萬達商業就啟動了內地IPO程序，當時擬上市的資產以商場（包含商場管理運營）、酒店（包含酒店管理運營）和文旅項目三類為主，房地產屬性濃厚。

在回A路上，萬達商業多次主動求變，比如全面轉型輕資產，引來騰訊、蘇寧、京東、融創的340億戰投，將萬達商業更名萬達商管等等。

盡管如此，萬達商業A股IPO依然無法改變繼續排隊的命運。不愿等待的萬達商業決定從A股撤銷上市申請，以尋求更有效的途徑登陸資本市場。

所以，在2021年3月底，萬達商管集團與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司。萬達商管再次謀求港股上市。

2021年10月，萬達集團拆分珠海萬達商管向港交所遞交了招股書，但于2022年4月21日失效。隨后的二次招股書申請仍然失效。

在經歷了登陸港交所、私有化退市、輕資產轉型、多方融資等一系列操作后，鐵了心要上市的萬達商管能否如愿以償？

化身“白武士”擴大規模

為了能成功上市，今年萬達化身“白武士”，一直通過收購來擴大市場規模。

1月，萬達商管低價接手葫蘆島的爛尾項目，將打造成為葫蘆島萬達廣場；

2月，萬達商管宣布全面接管山西忻州田森匯，將更名忻州萬達廣場重新升級后開業；

3月，萬達商管宣布將接手萬河南鑫苑旗下多個商業項目；

4月，萬達商管與建業集團簽署協議，將全面接管運營建業旗下的所有商業項目；

同為4月，接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，二者均以輕資產的方式運營，后者將更名為北京五棵松萬達廣場；

7月，萬達商管接手合肥爛尾樓項目萬泓中心，今年12月底就將完工；

9月，奧克斯地產將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管；

10月，海爾智家與萬達商業管理集團達成戰略合作，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店，目前，在全國鎖定72家意向進駐商場，并計劃于2023年完成進駐200家目標。

同時，作為董事長的王健林也沒閑著：4月去了貴州茅臺鎮，5月去延安紅街，8月到北京市平谷區考察，9月與洛陽市市委書記江凌見面，并與洛陽文旅集團達成合作協議……一切都在為了上市而努力。

不過，聯商專欄作者王瑋認為，萬達商管上市過程中還應該避免陷入規模擴張的陷阱，其最大的挑戰還是如何解決規模不斷擴大所帶來的收入必然下降的現實問題，而放棄規模追求價值的成長空間依然是巨大的。

對賭臨期，上市可能性多大？

加速拓展業務，最終目的是為了成功上市，也是為了2023年即將臨期的對賭協議而努力。

根據萬達商業與投資者簽署的對賭協議，投資方要求萬達商業要在2023年10月31日前完成上市。如今，離最終協議時間還不到一年，萬達商業能否如愿以償，拭目以待。

值得一提的是，第一次遞交招股書中，萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG太盟投資集團等機構投資人設定了對賭協議：大連萬達商業及珠海萬贏同意保證珠海萬達商管2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。

不過招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年，萬達商管分別取得營凈利潤20億元，12億元、11億元和35.1億元，2021年的凈利潤未及對賭協議中規定的51.9億元。

不過，萬達商管認為已經完成了2021年的對賭。他們的解釋是，自2021年5月起，公司才向委托管理模式下管理的商業廣場收取運營管理服務費，上半年凈利潤數據參考意義并不大，因為僅下半年就實現凈利潤約28.5億元。

在當下資本市場不景氣的情況下，萬達商管或許只是在等待一個轉暖的窗口期。

不過，聯商高級顧問團成員老刀曾表示，一方面，萬達商管沒有真正的核心資產，只有抽象的管理和品牌輸出，王健林并沒有把自己核心的資產裝入萬達商管；另一方面，從萬達集團和萬達商管的關系隱約可以看出，萬達集團才是萬達商管背后的大BOSS，也是主要的受益人。從這兩個角度看，在這樣的模式之下，萬達商管上市的可能性不大。

總之，萬達商管未來的上市之路進程如何，需要等待最終結果的公布。